亲身经历：地产开发的利润到底有多少？_十五年老股民_349

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亲身经历：地产开发的利润到底有多少？

(2007-11-20 19:09:08)

标签：

房产/置业

房地产行业客观的说的确属于大资金翻倍的“摇篮”。具体的利润率实际上要根据土地成本和其行业潜规则来判定。

影响地产利润率的几大主要因素：

1 我称之为：硬性成本。---购地的直接费用。最近几年地价上涨幅度惊人。谁拿的土地位置好价格低廉那么就注定了谁的硬性成本低廉。建筑成本价格参考（包含：建筑材料+人工报酬）：土建800元左右小高层2000元左右高层2300元左右

2 我称之为利润加速器---审批后的容积率：这个其实非常重要。容积率越高那么意味着同地段同面积的利润就越高！一般审批下来容积率的结果如果是7就比较满意了。

3 我称之为隐性成本：从签定前期开发协议开始，到最后的楼盘出售完毕。地产开发商需要和大大小小30多个政府相关部门打交道。任何一个部门都能够直接或间接的卡住地产开发商的“脖子”。比如大家熟悉的：国土资源城市规划水电环保工商税务等等一共36个部门（一般省会城市基本相同）。每一个部门都需要所谓的“打点”。这是决定软性隐性成本的关键。开发商是否拥有能量巨大的人脉资源网络直接影响隐性成本。有的时候隐性成本甚至比硬性成本更多！

一般情况下地产开发毛利润率不低于100%，但是目前扣除隐性成本后，最底为40%的纯利润。我知道的最高的利润情况：少数高官亲友开设的地产公司成本基本上就是硬性成本。房价越高的城市这些人的利润率就越高。300%以上的纯利润率也客观存在。

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