今明年是刚需者买房的好时候，内在逻辑是什么？

（应部分读者要求，我们团队微信公众号”安民Anmin0001深度分析”推出《2023年年报跟踪1：新型电力信息网和智能电网双重加持，助推公司高成长》。公司股价处于2020年最高点和2021年最高点之压力线附近，突破前是阻力，突破后是支撑。文中公布了从3月8日开始每周的价位，可供参考。这家公司题材很多，是电力信息网人工智能和消防人工智能双人工智能题材；且英伟达的黄仁勋和特斯拉的马斯克判断，人工智能大爆发之后，下一个将爆发的是电力；电力大爆发背后就是电力网和电力信息网大爆发；2023年，公司股东净利润增速超过30%，在手订单增速超过38.4%。周一收盘价再创新高。有兴趣者可关注。）

2月份，国房景气指数92.13,去年12月是93.34;高峰在2021年2月,101.43。才过去3年，天翻地覆。

22万科02债券，前期最低67元人民币；当时正是万科美元债还债前，市场炒万科出问题，把债券打下来。结果万科提前把还外债的钱打到专门的账上。然后深铁集团力撑万科，万科公告大股东掏10亿，拟通过战略配售认购中金印力消费REIT，数量不超过该基金份额的30%。万科到期美元债都还上了，尽管如此，22万科02债券现在仍然只有79元。

有人在赌万科挺不住，原因在于销售。

今年一二月份，全国房地产销售面积11369万平米，下降20.5%;其中住宅销售面积下降24.8%;销售金额10566亿元,下降29.3%,其中住宅下降了32.7%;如果价格不变,全国住宅销售金额应该下降29.3%;现在下降了32.7%,表明住宅价格在降,当然所降不多。但是，价格毕竟降了。

房地产待售面积75969万平米，增长了15.9%,其中住宅增长了23.8%,表明房地产去库存压力大。

但房地产开工面积才6796万平米，峻工7694万平米。峻工是交房子，交钥匙的，已经比开工面积大了。这是一个先行指标。还是用水库来讲内在的逻辑吧。第一级水库是房地产商库存的土地面积，将来会转化为房子供应量。但它通过开工面积这个闸口向下游放水，水量就是新开工面积。一二月份是6796万平米，这些还在途，还没有进入二级水库。

房地产从开工到可预售，一般要10个月到一年多点，查2023年全国房地产新开工面积，全年数据为95376万平米，其中住宅为69286万平米。今年的销售压力，主要由去年的新开工面积带来。今年前两个月销售11369万平米，下降20.5%;去年全年销售面积111735万平米,按下降20.5%估算,今年销售92726万平米,要想全部消化去年的新开工面积,还差2650万平米,压力并不是很大。但今年新开工面积估计8.5万平米,明年会转化为销售压力。但对明年一年来说，这个压力并不是很大。

第二级水库是待售面积75969万平米，新开工面积建到可以预售状态，房地产商就可以进行销售，就是向下游放水，一二月份放水销售了11369万平米，这个已经比6796万平米的新开工面积多多了。销售了，没有交房，则这些房子还在途。销售了且全部建好精装修完毕交钥匙后，那个时候就是竣工。一二月份竣工面积是7694万平米，高于新开工面积。

所以，一二月份新开工面积比销售面积少11369-6796=4573万平米。待售面积75969/4573*2=33个月，即如果按照现在的速度，需要33个月将库存消化掉。当然，每年一二月份都是淡季，今年全年按下降20.5%估算,能销售92726万平米，意味着前面的库存今年应该可以消化掉。新建到可销售的面积，将会成为新的待售面积。

竣工则要近两年，一般一年半到两年周期。如果后续开工继续萎缩，那么地产商去库存的速度会快一些的。

因此判断，现在到未来一年半最多两年，是刚需出手买房的好时机。因为地产商需要钱，库存压力大，生存压力大，加上还在还国内债和美元债的高峰，有降价卖房的动力。所以，从现在起到2025年秋天来临之前，刚需寻机出手，是机会。

因为随着新开工面积下降，未来房子供应必然下降，而销售现在是很低的，但仍然高于新开工面积。也即库存数据向下扭头转向在未来一年半到两年，甚至更短一点时间，必然会出现。那个时候，房地产比较容易涨价。

因为到时供给跟不上。稍有点风吹草动，就容易涨价。

今年到明年买，恰恰可以精挑细选，挑套好房子。一旦涨起来，就没得挑的了。

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