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房地产行业已经步入了质变（1）
(2015-12-26 15:11:42)| 分类： 长期趋势 |
房地产行业已经步入了质变（1）
在互联网行业兴起之前，房地产行业可谓中国最牛B的行业。这个行业不仅诞生了诸多的富豪，行业中的领军人物不仅堪比娱乐明星，更因为这个行业与中国千家万户的财富兴衰高度相关，而受到整个社会的广泛关注。比如现在汽车进入了中国千家万户，但我们没有看到哪个生产汽车的企业家成为娱乐明星，为什么？因为汽车是消耗类资产，它是贬值的；房子是不动产，它在前35年中基本上是增值的。
因此，在中国老百姓的观念中，现在谁家在大城市里房子多，谁家就有钱。
这是一个大概的观念。
但是我们要说的是，现在中央推出拯救房地产的政策了。为什么？是因为房地产行业，这整个行业已经发生了质变。
这个质变是什么？就是供过于求。
如果我们看看这几年的房地产需求，看看房地产库存的增加，就会明白的。
不过，我们觉得更有价值的是房地产的销售面积数据：
1999年，全国房地产销售面积：13379万平方米；
2000年，全国房地产销售面积：16984万平方米；增长26.95%；
2001年，全国房地产销售面积：20779万平方米；增长22.34%；
2002年，全国房地产销售面积：24969万平方米；增长20.16%；
2003年，全国房地产销售面积：32247万平方米；增长29.15%；
2004年，全国房地产销售面积：38232万平方米；增长18.56%；
2005年，全国房地产销售面积：55769万平方米；增长45.87%；
2006年，全国房地产销售面积：60628万平方米；增长8.71%；
2007年，全国房地产销售面积：76193万平方米；增长25.67%；
2008年，全国房地产销售面积：62089万平方米；减少18.51%；
2009年，全国房地产销售面积：93713万平方米；增长50.94%；
2010年，全国房地产销售面积：104349万平方米；增长11.35%；
2011年，全国房地产销售面积：109946万平方米；增长5.36%；
2012年，全国房地产销售面积：111304万平方米；增长1.24%；
2013年，全国房地产销售面积：130551万平方米；增长17.29%；
2014年，全国房地产销售面积：120649万平方米；减少7.58%。
这些年的销售面积，只有08年金融危机和14年是降低的。其他年份均增长，而且总体的增长速度是很高的。跟1999年相比，
到2013年，全国房地产销售面积增长了9.76倍，即近10倍。如果算上涨价因素，销售总金额增长幅度远远超过这个。
房地产行业的高增长，到2013年已经基本上结束了。2015年房地产销售有所增长，但那只是销售总金额，而不是面积。到2015年11月份，全国房地产销售面积为109253万平方米，而2014年11月底这个数据为101717万平方米，只增长了7.41%。但如果考虑到2013年全国房地产销售是一个高峰年，2013年前11个月全国房地产销售面积是110807万平方米，那么2015年房地产跟2013年销售面积相比，实际上是没有什么增长的。今年全年的数据能否超过2013年，真的不好说。
但无论如何，看看2011年发后的房地产销售面积数据，很显然，这个行业的高增长已经结束。故事已经讲完，后面还有什么故事可讲？
当然，如果看看房地产库存数据，就更清晰了。
房地产库存的低位在2012年初。2012年2月，为30526万平米，3月份为30122万平米，这却是低谷。然后一路上行，到今年11月底为69637万平米。其中只有今年5月份稍稍下降了15万平米，其他40几个月一路上行。数据如下：
|
|
2012年 |
2013年 |
2014年 |
2015年 |
|
2月 |
30526 |
41904 |
51397 |
63922 |
|
3月 |
30122 |
42441 |
52163 |
64998 |
|
4月 |
30308 |
42588 |
52652 |
65681 |
|
5月 |
30740 |
42924 |
53402 |
65666 |
|
6月 |
31408 |
43731 |
54428 |
65738 |
|
7月 |
31667 |
44274 |
55230 |
66259 |
|
8月 |
31957 |
44355 |
56160 |
66324 |
|
9月 |
32670 |
44636 |
57148 |
66510 |
|
10月 |
33048 |
45361 |
58239 |
68632 |
|
11月 |
33567 |
46806 |
59795 |
69637 |
|
12月 |
36460 |
49295 |
62169 |
|
库存44个月增长了131.18%，这个数字不算小。特别是，库存高增长，遇上了不少中小城镇人口外流严重。一些小地方的房子，即使走城镇化之路，恐怕也是不容易消化的。
而且，中国经济增速下降，特别是房地产拖累了投资增速。到这个时候，就不得不使劲儿了。特别是，国家还要扩张财政，房地产已经影响到土地出让金，影响到地方政府的生存和发展了。
但是，我们要说的是，房地产这个大的行业，从总体上来讲，正常的情况下，应该是供过于求了。这个表明整个房地产的质变时代已经来临。它从一个高速发展的行业，已经降到一个低速发展甚至适度收缩的行业。这个情况下，很多房地产开发企业未来将面临倒闭。一些没有核心竞争力的开发商倒下去，市场腾出来，开始了兼并发展。
这个时代，开始了行业的大变革。
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