央行该降准降息了

11月份宏观经济数据中，房地产成交8098亿，而10月份为7158亿，环比增长了13.13%。看到这个数据，一些分析人士会说，看看，9月底降息有多大的好处是吧，把房地产激活了。且慢下结论，我们看看去年同期的数据。去年10月份成交7210亿，11月份为8708亿。去年11月份的环比增速为20.78%。这表明今年降息后的增速，还不及去年没降息的增速。是这个概念是不是？其间相差7.65个百分点，而且去年没降息，今年降息了。

火爆的情况下，应该是去年环比增长20.78%，今年环比增速应该大于20.78%才对。寻常的情况下，应该去年增长20.78%，今年增速跟去年差不多才对。可实际结果是，今年增速只有13.13%，跟去年同期相比，少了7.65个百分点，而且是在降息0.4个百分点后取得的效果。这说明市场很差。

所以同样的数据，不同的人分析，挖掘不同的深度，细究其间的差别，相差是千万里。哪个更接近真相，安民相信自己的判断。这样的判断咱做了N年，其间出错很少。

同比数据也许更能说明问题。在超常降息的情况下，同比增速是负7.01%，还是降了。这个数据不是今年的最低，但是跟10月份相比，相差一大截。9月份是负8.9%，10月份为-0.7%，也即刺激政策暂时起了一定的作用。11月份为-7.01%，跟9月份相差不大。也即刺激作用，对市场只维持了一个月的效果，到了11月，效果基本上没有，情况又回到了9月份的状况，只是比9月份要稍好一点儿。

这个才是实际情况。

那么，在此情况下，国家政策该怎么出呢？在谈这个之前，可以先看一组数据，全国房地产企业土地购置面积的增速：

2013年1—11月增速为9.9%，全年为8.8%。

2014年1-2月6.5%，前三个月为-2.3%，前4个月为-7.9%；前5个月为-5.7%，前6个月为-5.8%，前7个月为-4.8%，前8个月为-3.2%，前9个月为-4.6%，前10个月为1.2%，前11个月为-14.5%。也即土地出让面积在一年内，经历了两次陡降。换句话说，刺激政策，让10月份的土地市场热了一下，但也是五分钟的坚挺，然后就泄了。

-14.5%的土地购置面积增速，说明房企的钱在10月份买完了，没钱再买地了。安民2010年有一个研究结论，买100万的房子，有70万进了政府的腰包。其中的大头就是土地出让金。现在土地购置面积大降，陡降，地方政府荷包里就没钱了。地方政府荷包里没钱，明年投资增速铁定还会大降。而刚开过的中央经济会议，保增长是放在最前面，是第一条。怎么保增长，靠消费吗？靠出口吗？出口退税都那么高的下降速度，摆明了不是要靠出口增长，况且在现今的情况下出口高增长不可能，因此，那就只有又回到靠投资的路上去。

而且，明年春是四万亿到期的重要时间窗口，很多项目，相当多的地方政府贷款都要到期，他们又是承诺以土地出让金还债，或以土地做抵押贷到款子的，如果没有土地出让金，很多地方债就得不到展期，那会出事儿的。

因此，存款准备金率必降，而且要尽早降，而且不能只降0.5%，要降2%到3%才有效果。存款利率闹不好也得降。为嘛，给房地产及其他投资以刺激，救地方财政呗。