达不到7%的房贷利率估计卖不出去

这两天大家谈得比较多的是MBS，这个呢，说得好听点呢，是房贷证券化，说得不好听点儿呢，是中国化的次贷。

先说政府救房地产，其实是救他们自己。因为地方政府没有钱了。如果卖地收入就这么萎缩下去，那么不用多久，有些地方就没钱发工资。我们给出的方案是地方政府要变小，要收缩，变成小政府，但大家知道，这个只是理论上推导的结果。各地不增加机构增加人员就是万幸。实际情况怎么样，那当另说。

因此，央行这个政策，不过就是先救政府而已。

那么能不能救政府呢？能不能救政府，取决于能不能卖地，卖地收入能否高增长。

卖地收入能不能高增长，取决于房贷资产能不能顺利证券化。因为按照银行现在的贷款能力，银行不可能多贷。既然如此，不搞MBS，房地产销售收入就不可能复苏，更谈何增长。因此，现在搞出个MBS，不过是为了让银行把房贷卖出去，然后再度加大放贷力度罢了（但注意房贷比例的控制）。现在有些人给出的结果是10万亿元，去年的销售是8万多亿元，如果按照这些人的研究，中国的房地产年销售可以达到18万亿元，就是在今年全国房地产销售额的基础上增长150%。

我觉得这个可能性没有。

什么原因？因为不会有那么多的傻瓜。

但MBS会增加房地产销售额，那将是肯定的。能增加多少呢？我们试着分析一下。

MBS能增加多少销售额，一取决于有多大比例的优质客户。这个基数是多少，我们不清楚。

就算这个优质客户比例比较大吧，比如30%，3万个亿，那么还有一个问题，利率是多少？

早先的利率比较低，再做成证券化的东东，可能性不大。可能性大的是这两三年的优质客户，因为房贷利率比较高，有的是基准利率的110%甚至120%。

那么这其中，银行贷给了客户钱，客户还回来的利息，银行肯定要留一部分，客户既然是银行的，他就一定会挣这个客户资源的钱，我估计要留个20%，或者留两个来点，因为银行不会白干是吧。银行要把自己的利益留足，然后再考虑其他环节的利益。

贷款利率是几个点？我查了一下,好像是6.55%。银行留下20%，就是1.31个点。剩下5.24个点。

证券公司要多少呢？一个点吧，剩下4.24个点。

还有其他相关机构要多少呢？0.5个点要吗?这其他机构，应该包括担保吧。

然后到投资者手中有多少个点?3.74个点。这样的债券有多少收益？能否卖得出去？不知道。何况优质客房的贷款利率可能相对要低一些呢。

那么我们可以倒着推过去，投资者至少要5个点的收益。因为你是个人住房贷款，经济又在下行期间，因此有风险。既然有风险，那么在整个社会利率如此之高的情况下，社会资金收益低于5%好像没有道理。

然后其他机构(担保,有担保吗)大致要0.5个点的收益,那就是5.5%.

券商一个点或0.5个点,券商1个点,就是6.5%；0.5个点就是6%.

银行6%/0.8,结果倒推上去的房贷利率为7.5%。6.5%/0.8=8.125%，这个更高.

这么算一下就清楚了,达不到7%的贷款利率,估计这东东就卖不出去。

而银行能够达到7%的房贷利率的贷款有多少？我认为没有多少。

还有一点，除非整个社会利率大降。比如降两个点。这空间就可能来了。但现在利率能够大幅度下降吗？安民表示怀疑。

且走且看吧。