加载中…
中国房地产特别报告（七）
(2010-07-04 10:28:45)
标签：
房产房地产相关行业净利润房地产行业毛利率中国股票 |
分类： 中国金融安全 |
中国房地产特别报告（七）
要解开这个问题，我们要将开发商在房地产行业中的所得，即全部净利润，与政府在房地产行业中的所得，即土地出让金、营业税、所得税、土地增值税、各种收费之和，与开发商的净利润进行比较。见下表。
表18开发商利益与政府利益比较
|
年份 |
土地购 置费用 |
营业税及 附加税 |
所得税 |
土地增值税 |
各种收费 |
政府利益 |
开发商净利润 |
开发商利益/政府利益 |
|||
|
按15% 计算① |
按20% 计算② |
① |
② |
① |
② |
||||||
|
1997 |
247.6 |
104.214 |
0 |
|
269.9215 |
359.8953 |
621.7355 |
711.7093 |
-10.35 |
1.64% |
1.43% |
|
1998 |
375.4 |
138.813 |
0 |
|
376.9954 |
502.6605 |
891.2084 |
1016.874 |
-10.66 |
1.18% |
1.04% |
|
1999 |
500 |
145.361 |
0 |
|
448.181 |
597.5747 |
1093.542 |
1242.936 |
-35.09 |
3.11% |
2.75% |
|
2000 |
733.9 |
214.57 |
16.203 |
|
590.3164 |
787.0885 |
1554.989 |
1751.761 |
49.1 |
3.16% |
2.80% |
|
2001 |
1038.8 |
273.4549 |
41.40635 |
|
729.4128 |
972.5503 |
2083.074 |
2326.212 |
84.07 |
4.04% |
3.61% |
|
2002 |
1445.8 |
370.1458 |
83.46188 |
|
904.8512 |
1206.468 |
2804.259 |
3105.876 |
169.45 |
6.04% |
5.46% |
|
2003 |
2055.2 |
493.7227 |
142.0206 |
|
1193.349 |
1591.133 |
3884.293 |
4282.076 |
288.34 |
7.42% |
6.73% |
|
2004 |
2574.5 |
413.0409 |
283.1285 |
|
1556.356 |
2075.141 |
4827.025 |
5345.811 |
574.84 |
11.91% |
10.75% |
|
2005 |
2904.4 |
845.2536 |
366.0326 |
|
2636.42 |
3515.227 |
6752.106 |
7630.913 |
743.16 |
11.01% |
9.74% |
|
2006 |
3814.5 |
1127.121 |
551.0631 |
|
3123.895 |
4165.193 |
8616.579 |
9657.877 |
1118.83 |
12.98% |
11.58% |
|
2007 |
4873.2 |
1660.297 |
804.0819 |
|
4483.368 |
5977.824 |
11820.95 |
13315.4 |
1632.53 |
13.81% |
12.26% |
|
2008 |
4636.51 |
|
|
|
3760.256 |
5013.675 |
8396.766 |
9650.185 |
1500 |
17.86% |
15.54% |
|
2009 |
11428.69 |
|
|
|
6599.25 |
8799 |
18027.94 |
20227.69 |
|
|
|
（08年和09年的数据，在上面的表格补充完整之后，即可算出来。）
这个表，还没有计算土地增值税，没有计算其他与地产相关的行业，如建筑设计、钢铁、水泥、建材、木材、五金、石化、装修等等行业，通过向房地产公司或建筑公司销售产品提供给国家的各种税收，房地产企业员工和这些行业员工给国家交纳的个人所得税，没有计算房地产行业带给部分管理部门公务员等等的灰色收入。如果算上这些，国家的利益还要更大。
从这个表中可以看出什么问题呢？
第一，政府是房地产行业的最大受益者，09年我们估计，政府通过房地产取得的各种收入，应该超过25000亿。而当年全国商品房销售收入才43995亿，其中流到政府腰包里的应该超过65%。老百姓花100万买一套房子，政府通过这种制度，拿到了65万以上。这种制度，就不仅仅是政府跟老百姓争利了，而是制度化的抢掠。这会把老百姓逼向贫穷，并最终把部分人逼向一条死路。这种制度，会最终令共产党丧失人心。因此，我们给政府的建议是，大幅度减少政府在房地产中所得的利益，重新获得民众的拥护。
第二，开发商的净利润尽管跟政府所得相比要小得多，但是，也是一个巨额的数字。它表明了开发商在楼市中的权益越来越大，主动性越来越大，挣得越来越多。最开始，开发商所得，仅为政府所得的2%，到2007年，开发商所得已经达到政府所得的13%左右。不要小瞧这个13%，因为这是在政府收入高速增长的情况下取得的，因此，开发商的利润增速，远远高于政府所得增速。尽管政府历年来从房地产中所得的收入年增速超过30%，是高增长，但开发商的净利润增速更快。
要知道政府和开发商的利益,还可以计算一下开发商的成本。见下表:
表19
|
年 |
竣工房屋
面 |
竣工房屋
价 (万元) |
竣工房屋造 (元/平方米) |
销售房屋面积 (万平方米) |
商品房销售额 (万元) |
商品房销售价格(元/平方米) |
成本率 |
毛利率 |
|
1997 |
15819.7 |
18592458 |
1175 |
9010.17 |
17994763 |
1997 |
58.83% |
41.17% |
|
1998 |
17566.6 |
21391927 |
1218 |
12185.3 |
25133027 |
2063 |
59.05% |
40.95% |
|
1999 |
21410.8 |
24675822 |
1152 |
14556.53 |
29878734 |
2053 |
56.12% |
43.88% |
|
2000 |
25104.9 |
28593463 |
1139 |
18637.13 |
39354423 |
2112 |
53.94% |
46.06% |
|
2001 |
29867.4 |
33694469 |
1128 |
22411.9 |
48627517 |
2170 |
51.99% |
48.01% |
|
2002 |
34975.8 |
41416949 |
1184 |
26808.29 |
60323413 |
2250 |
52.62% |
47.38% |
|
2003 |
41464.1 |
52799528 |
1273 |
33717.63 |
79556627 |
2359 |
53.95% |
46.05% |
|
2004 |
42464.9 |
59524820 |
1402 |
38231.64 |
103757069 |
2714 |
51.66% |
48.34% |
|
2005 |
53417 |
77522369 |
1451 |
55486.22 |
175761325 |
3168 |
45.81% |
54.19% |
|
2006 |
55830.9 |
87293459 |
1564 |
61857.07 |
208259631 |
3367 |
46.45% |
53.55% |
|
2007 |
60606.7 |
100398923 |
1657 |
77354.72 |
298891189 |
3864 |
42.88% |
57.12% |
|
2008 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2009 |
|
|
|
|
|
|
|
|
（08、09年的数据一样需要补充。查上述资料即可以得到。）
这个表揭示了房地产企业的建筑成本和毛利率。从表中可以看出：第一，房地产企业成本率在前十几年是下降的，从近60%下降到07年不足43%；房地产企业毛利率相当之高，从97年的41.17%上升到07年的57.12%。如果我们仔细分析,就会发现这不是企业效率提高的结果,而是涨价的结果。换句话说，前十几年中，房地产企业掌握着定价的权力，通过定价的提高，提高了毛利率。
地产业是暴利，从表中可以看出，并非虚言。1997年以来，房子卖价那么低时，即超过40%，07年达到了57.12%,09年应该在60%左右。
要知道，地产企业的净利润，仅仅只是政府收入的20%不到，开发商的毛利率越高，则开发商的净利润越多，换句话说，政府从房地产业中所得到的收入越多。这意味着老百姓更多的付出。开发商利益占比已经越来越大了。房地产行业，是政府和开发商在通过目前这种看似合理的机制，在公开的抢掠老百姓。
C．房地产相关行业提供给政府的税收
另外，我们可以从房地产建造成本中，估算出房地产相关行业提供给国家的税收，一般占到21%左右。因为增值税占到17%,其他税收（包括所得税）至少要占到4%。由此，我们推算其他地产相关行业给政府提供的税收如下：
表20
|
年 |
商品房销售额 (万元) |
成本率 |
全国销售商品房总成本 (万元) |
增值税 (万元) |
其他税 (万元) |
合计(万元) |
|
1997 |
17994763 |
58.83% |
10586950 |
1799781.46 |
423477.99 |
2223259.45 |
|
1998 |
25133027 |
59.05% |
14841695 |
2523088.22 |
593667.82 |
3116756.03 |
|
1999 |
29878734 |
56.12% |
16769123 |
2850750.84 |
670764.9 |
3521515.74 |
|
2000 |
39354423 |
53.94% |
21227691 |
3608707.48 |
849107.64 |
4457815.12 |
|
2001 |
48627517 |
51.99% |
25280623 |
4297705.94 |
1011224.9 |
5308930.87 |
|
2002 |
60323413 |
52.62% |
31741015 |
5395972.61 |
1269640.6 |
6665613.23 |
|
2003 |
79556627 |
53.95% |
42922543 |
7296832.31 |
1716901.7 |
9013734.03 |
|
2004 |
103757069 |
51.66% |
53600759 |
9112129.08 |
2144030.4 |
11256159.45 |
|
2005 |
175761325 |
45.81% |
80510505 |
13686785.89 |
3220420.2 |
16907206.10 |
|
2006 |
208259631 |
46.45% |
96744457 |
16446557.77 |
3869778.3 |
20316336.07 |
|
2007 |
298891189 |
42.88% |
128176771 |
21790051.08 |
5127070.8 |
26917121.92 |
|
2008 |
|
|
|
|
|
|
|
2009 |
|
|
|
|
|
|
（08、09年的数据一样需要补充。查上述资料即可以得到。）
这个表的推算是有道理的，因为只是增值税一项，就达到17%。房地产的成本，是其他行业的收入，这些收入都是要交税的。从表中可以看出，到2007年，这些税收已经达到了2691.7亿，很大的。
因此,国家从房地产中的所得,应该加上这个表中的最后税收一栏。正因为如此，我反对国家再以任何名义向房地产行业征税。因为国家从这里已经得到太多了，再征任何税，只能最终加到老百姓头上去，最后只能把老百姓逼向自己的对立面。老百姓拥护共产党，但共产党不能因为这点做太过分的事情。
正因为如此，我才说，中国的房地产业是一个极大的火药桶。万一哪一天点着了，国家就会动荡起来。
（4）其他相关产业、企业利润等
房地产相关产业相当多，如建筑、钢铁、水泥、建材、木材、石化、五金、银行、电力等等，这些产业中为房地产行业提供上游材料与服务的企业，都从房地产业挣到了钱。这些企业的利润的一部分，也来自于房地产业。
其他相关产业到底从房地产业中挣到了多少利润，我们不知道，也无法估算。除了装修行业，这些产业的产品都不是单单供应给房地产的。对此，我们也不太好估计。不过，有种总体的估算办法，即是产值的5%。房地产的成本，是这些相关产业的收入，将它们的净利润率估计产值的5%，不算太高。如下表：
表21
|
年 |
地产行业带给相关行业的产值(万元) |
地产行业带给相关行业的净利润 (万元) |
|
1997 |
17994763 |
899738.2 |
|
1998 |
25133027 |
1256651 |
|
1999 |
29878734 |
1493937 |
|
2000 |
39354423 |
1967721 |
|
2001 |
48627517 |
2431376 |
|
2002 |
60323413 |
3016171 |
|
2003 |
79556627 |
3977831 |
|
2004 |
103757069 |
5187853 |
|
2005 |
175761325 |
8788066 |
|
2006 |
208259631 |
10412982 |
|
2007 |
298891189 |
14944559 |
实际上，这些相关行业，不少都能盈大利。如银行、相关信托基金、民间高利贷者、水泥生产企业、部分钢铁公司、部分建材公司等。这个基本判断是可以下的。
喜欢
0
赠金笔