中国房地产特别报告（六）

（3）地产商的利益，主要有四块：一是净利润，二是土地转让收入，三是员工的高收入，四是地产企业上市的股权溢价。由于房地产企业主要是用别人的钱在玩儿，包括银行贷款，客户预售收入，建筑商垫款，以及其他各种短期借贷，因此，地产商的杠杆相当高，最高的时候快达到1：100，现在一般也有1：3左右。因此，地产企业的资产收益率不高，但净资产收益率却是很高的。这导致地产企业上市后溢价较高，股权增值收益巨大。中国富豪中，三分之二出自房地产或与房地产业相关，近12年来，中国产生了一批巨富，原因正在这里。

①房地产行业工作人员的高收益。

房地产行业的高收益，主要表现在三方面：一是管理层的高收益。二是销售人员如售楼小姐的高收益。三是普通员工的高收益。统计沪深两市管理层的年收入如下表。

表12  沪深两市房地产企业管理层的年收益

（这个应该不难，到年报里查。请大家补充完整。）

据4月10日第一财经日报报道，已报露2009年年报的沪深两市74家地产类上市公司，高管薪酬高达4.15亿,平均每家高达560.81万，增幅高达23.08%。其中有10家高管薪酬超过1000万。前三名高管的薪酬,2009年,72家可比房地产公司高管薪酬增长了21.9%,达到1.28亿,人均59.26万;前三名董事薪酬增长了22.02%,达到1.33亿,人均61.57万。地产业高管的薪酬，目前仅次于保险银行。而2008年全国城镇职工人均工资29229元，地产业高管薪酬平均是全国城镇职工人均薪酬的20倍。

74家房地产公司中，有39家不分红，比例为52.7%。也即多数房地产公司不分红,公司高管薪酬照样高涨。美国金融危机爆发的原因，在于房地产按揭，按揭背后，是次贷，次贷背后，是金融企业高管的短期利益驱动，他们通过发次贷，买卖次贷，使金融机构挣得巨额的利润，然后他们拿巨额的高薪，最后把风险全部转嫁给股东，最后酿成了世界级的百年一遇的金融危机。现在中国是否也是如此？房地产企业努力推高房价，把风险全部转嫁给老百姓和国家，企业拿了巨额的利润，高管拿了高额的薪酬。我看就是如此。

销售人员如售楼小姐的年收益，我们从新闻报道中可以看到一些。一般地，销售人员、售楼小姐的收入，往往采取基本工资加销售提成的方式计算，在行情火爆的年份，售楼小姐年收入上百万的报道也不难见到。

现在大家往往拿国企高收入说事儿，但与房地产业的高收入相比，国企是小巫见大巫。售楼人员的薪酬，几十万的不少，上百万的不难见到。地产行业的收入，目前在中国各行各业中，都很靠前。

地产行业普通员工的高收益，我们从上市公司年报职工福利中统计如下：

表13  中国上市房地产企业职工福利

（这个表也不难做出，请大家查阅上市公司09年年报，将这个表补充完整）

从表13中可以看出，房地产行业员工薪酬水平。2009年，中国各行各业员工平均年收入是    元，房地产行业员工薪酬是平均水平的  倍。

②地产上市公司股权溢价

关于这个，我们不用多讲，我们只要看每年的中国富豪排行榜就知道。中国有2/3的富豪出自地产，且是在近12年内产生的。大家只要知道这个就行了。

其实，地产上市公司的股权溢价，有相当一部分为国有大股东享有。因此，国家从地产行业中所拿到的好处，除了上面所讲到的那些之外，还应该加上这一块。

这一块，我们统计如下：

表14  中国上市房地产企业股权溢价

（这个表也不难做出，请大家查阅上市公司09年年报，将这个表补充完整）

③房地产公司利润

如下表。

表15  中国房地产企业利润（亿元）

（09年的利润，可以从国家统计局10年出版的年鉴中查到。我这里没有，请大家补充）

从表中可以看出，1998年以来，除1998、1999、2008年以外，其他年份地产行业利润都是高速增长。其他年份，房地产行业利润增长率最低是2005年，也达到了29.28%,这8年中,年利润平均增长率竟然高达76%。地产行业利润从负数到09年超过2000亿，竟然只用了10年时间。

④开发商土地转让收入

即是倒地皮挣的钱。据报道，全国转让最多的地皮，共计倒手了35次，次次挣钱。见下表：

表16  开发商历年土地转让收入（单位：万元）

（08、09年的数据，可以从国家统计局09年和10年出版的年鉴中查到。我这里没有，请大家补充）

⑤开发商的净利润与土地购买的关系。

要合理评价开发商在房地产行业的利益和政府所得的利益，需要对两个方面进行评价：一是开发商的净利润与土地购买的关系；二是开发商所得与政府所得比较。

A．评估房地产行业年度净利润与开发商次年土地购买数量的关系

我们将开发商历年来的购地投入，净利润列出来，再相加，再将它们与次年支付的地价款相比，看看结果如何。如下表：

表17  开发商每年的购地投入、地价款之和与次年购地投入的关系比较

（09年的数据，可以从国家统计局10年出版的年鉴中查到。我这里没有，请大家补充）

这个表，揭示了房地产行业利润与政府利益之间的关系，即政府在房地产业发展中的所得到底有多大。要看清楚这个表，我们需要解释一下。第一栏是年份，第二栏是1997年到2009年房地产企业历年来的购地投入，第三栏是房地产企业1997年以来的历年净利润，我们是按照上面表格中的利润，在扣除了所得税后算出来的，这一栏的数据可能与实际数据略有差别。它并不是来自于国家统计局，而是我们的推算。差别的地方在于，2008年以前，我们按照33%计算所得税，这个可能与实际略有出入，国为当时一些特区的房地产企业的所得税率是15%，没有办法剔除，因此统一按照33%计算。2008年开始，我们将所得税率调整为25%，这个与实际也会略有差别。有些特殊地方的企业所得税率，还会低于25%。但总体来说，这个数据的调整，对实际数据不不产生实质性的影响。

第四栏即是房地产企业当年购地投入加上当年的利润，第五栏是房地产企业次年购地投入，第六栏是第四栏和第五栏的差。

这个表的意思，即是说，房地产企业用第一年买地的钱，加上当年开发房地产的净利润，这两项来作为第二年买地的投入，看看够不够。结果就是上面表中最右边一栏。

对这个表中08年的净利润，我们需要再说明一下。08年房地产企业的净利润，我们没有查到相应数据，因此估计了一个数据。07年房地产是高峰年，全行业净利润是1632.53亿,08年我们估计比这个少,估计1500亿。这是一个估计数据，真实数据应该小于1500亿，我们往高了估，不影响结论。查到以后，我们再做修正。

从表中最右边一栏可以看出，在1997年到2008年的12年中，房地产企业头年买地投入加上当年的净利润，与次年买地投入相比，只有两年是正的，其中一年正60.13亿,一年正1869.22亿;其他的10年中,都是负值。即是房地产企业将头一年的买地投入，加上当年的净利润，全都投到次年的买地中去，都还不够。我们将这12年来的全部数据相加，得到是－5076.87亿。即1997年以来，房地产企业将头一年的买地投入加上当年的利润，用于次年购买土地，还不够。两者相差5076.87亿元。

这个数据，揭示了政府在房地产行业发展中，获利巨大。任何一个行业，不可能是头一年购买原材料的钱加上当年的利润，还不够买第二年的部分原材料（需要注意的是，土地只是部分的原材料，而不是全部，还有水泥、钢材、木材等）。房地产行业的这种利益格局，说明了两点：一是政府在房地产行业发展中，利益巨大；二是地价的上扬，是推动房价上涨的硬通货，是刚性成本。09年，国土资源部有个调查，说是政府在房地产开发中没有多少利益，土地成本不是房价上涨的直接推动力量，这种说法，从我们的分析来看，是睁着眼睛说瞎话。1997年以来的12年中，房地产企业的全部净利润加上上年购买土地的钱都用来买次年的土地，还不够，还差5076亿，国土资源部还说这土地不贵，政府在里面没有多大的利益，地价上涨不是房价上涨的推手，这不是睁着眼睛说瞎话是什么？试想想。试想一家面包店，营业面积没有怎么变，但店主上年买面粉的钱加上当年的利润，都不够买今年买面粉的钱，这面包还能不涨价吗？

我们的结论是，政府在房地产中有巨大的利益。它最主要地表现在上表的第二栏中，2009年高达11428.69亿元,比全部国企的净利润还要多。政府一年坐着卖地，利润高过全部国企经营60年以来的最高利润，这个利益还不巨大吗？经营国企还有成本，这土地有什么成本？人说一本万利，这土地生意是无本万利。试问，政府的土地来源于哪里？来源于人民，土地本身是几十年前从人民手中收上去的，可人民从土地里得到什么好处了？不仅没有好处，还是一家三代当了房奴，政府才是得到了真正的、实实在在的好处。