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中国房地产特别报告(一)
(2010-07-01 10:03:39)
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财经经济低谷房地产投资金融晰中国股票 |
分类： 中国金融安全 |
中国房地产特别报告(一)
——建议不失时机地抑制房地产泡沫
（注：本文原写起始于今年三月中旬，因此你看到有些提法已经在政策之后了。不过不要紧。这是我的私人研究。目前，有很多人报名要跟着我进行研究。我这里先慢慢贴出初稿，然后到需要大家补充资料的地方，我会提出来，请已经报了名的朋友自行查找资料，将数据补齐。能够将数据补齐者，今后有机会跟我一起进行研究，成为我的助理研究人员。）
两会后，温总理在答记者问上表示，必须密切关注今年国内外经济形势的走向，因时而动，就是说时进则进，时退则退，动静不失其时。“这需要十分谨慎和灵活。”总理强调我们必须保持政策的连续性和稳定性，也就是说要继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，以巩固来之不易的经济企稳回升的大好形势。如果经济再出现反复的话，那么带来的损失就太大了。“但同时，我们要根据形势的变化增强政策的针对性和灵活性，把握好政策的方向、力度和效果。”
根据总理的这个回答，我们判断中国政府出台政策抑制房地产泡沫的时机已经成熟。
一、当前的宏观经济形势
我们对当前宏观经济形势的判断是，自金融危机已来，中国第一个经济增长的高峰和第二个高峰已经来到。
1．投资
（1）固定资产投资已于2009年12月份现第一个低谷
从投资来看，投资的低谷出现在08年12月，增速为22.27%;第一个高峰出现在09年5月,投资增速为38.67%,已经高于经济危机之前了。09年12月，城镇固定资产投资月增速为24.09%,这是政府出台四万亿刺激政策以后的第一个低谷,因为与金融危机最盛的08年12月份的增速相差不大,因此,我们判断,在今后一两年的时间里,中国的投资增速,很可能难以低于这个数据多少。换句话说，金融危机之后，投资的第一个低谷可能已经出现。到2010年2月份，投资增速已经回到了26.6%。我们认为这是一个比较正常的速度。在过去3年中，中国城镇固定资产投资增速一般处在22%到30%之间，26%是一个中值。但从3月份开始，月度投资增速会再度下降，5月份和9月份会再现两个低点，增速应该不会低于24%。总之，今年5月份和9月份前后，城镇固定资产投资增速的第二、第三个低点就会出现。我们认为它即使比09年12月份的数据低，也不会太低，而从6月份开始，特别是9月份以后，这个数据就会自然好转。
总体判断，今年全年投资增速会在25%左右。9月份之前，投资增速都不会太高，10月份开始，投资增速会加速。
|
表1 |
||||
|
|
当月 |
1至当月累计 |
||
|
金额 |
% |
金额 |
% |
|
|
2007年2月 |
6535.01 |
|
6535.01 |
23.4 |
|
2007年3月 |
8008.6 |
|
14543.61 |
25.3 |
|
2007年4月 |
8050.8 |
|
22594.41 |
25.5 |
|
2007年5月 |
9450.37 |
|
32044.78 |
25.9 |
|
2007年6月 |
14033.04 |
|
46077.82 |
26.7 |
|
2007年7月 |
10620.01 |
|
56697.83 |
26.6 |
|
2007年8月 |
9961.17 |
|
66659 |
26.7 |
|
2007年9月 |
11587.78 |
|
78246.78 |
26.4 |
|
2007年10月 |
10706.54 |
|
88953.32 |
26.9 |
|
2007年11月 |
11651.29 |
|
100604.61 |
26.8 |
|
2007年12月 |
16809.3 |
|
117413.91 |
25.8 |
|
2008年2月 |
8121.29 |
24.3 |
8121.29 |
24.3 |
|
2008年3月 |
10195.65 |
27.31 |
18316.94 |
25.9 |
|
2008年4月 |
10093.13 |
25.37 |
28410.07 |
25.7 |
|
2008年5月 |
11854.13 |
25.44 |
40264.2 |
25.6 |
|
2008年6月 |
18171.783 |
29.49 |
58435.983 |
26.8 |
|
2008年7月 |
13724.097 |
29.23 |
72160.08 |
27.3 |
|
2008年8月 |
12759.61 |
28.09 |
84919.69 |
27.4 |
|
2008年9月 |
14951.02 |
29.02 |
99870.71 |
27.6 |
|
2008年10月 |
13318.36 |
24.39 |
113189.07 |
27.2 |
|
2008年11月 |
14425.07 |
23.81 |
127614.14 |
26.8 |
|
2008年12月 |
20553.11 |
22.27 |
148167.25 |
26.1 |
|
2009年2月 |
10275.79 |
26.5 |
10275.79 |
26.5 |
|
2009年3月 |
13286.21 |
30.31 |
23562 |
28.6 |
|
2009年4月 |
13520.3 |
33.96 |
37082.3 |
30.5 |
|
2009年5月 |
16438.02 |
38.67 |
53520.32 |
32.9 |
|
2009年6月 |
24578.03 |
35.25 |
78098.35 |
33.6 |
|
2009年7月 |
17833.66 |
29.94 |
95932.01 |
32.9 |
|
2009年8月 |
17052.78 |
33.65 |
112984.79 |
33．0 |
|
2009年9月 |
20191.81 |
35.05 |
133176.6 |
33.3 |
|
2009年10月 |
17533.4 |
31.65 |
150710 |
33.1 |
|
2009年11月 |
17924.21 |
24.26 |
168634.21 |
32.1 |
|
2009年12月 |
25504.41 |
24.09 |
194138.62 |
30.5 |
|
2010年2月 |
13014 |
26．6 |
13014 |
26．6 |
|
2010年3月 |
16779 |
26．29 |
29793 |
26．4 |
|
2010年4月 |
16950.32 |
25.37 |
46743 |
26.1 |
|
2010年5月 |
20615 |
25.41 |
67358 |
25.9 |
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