高汉明

 

2007年1月16日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（下简称“《通知》”），明确从2月1日起，房地产开发企业土地增值税将实行清算式缴纳，取代现行的以“预征”为主的土地增值税缴纳法。这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。

土地增值税严格征收，对房地市场会产生什么影响？尤其对老百姓十分关注的房价，影响程度如何？
 
土地不能坐等升值了

 

其实，土地增值税不是一个新生事物，从1993年就开始在征收，但那时只是预征，预征比例也低得多，具体为，对普通商品房征收0.5%，其他商品房征收税率为2%。这次土地增值税的清算，比例提高到30%～60%。

清算土地增值税，对于以前通过不同方法拿到的价格非常低廉土地的大部分开发商来说，将变得十分棘手，因为要上缴非常高的土地增值税，这大大缩减了开发商们的利润空间，所以，开发商将地拿后，放着只等升值的美好日子一去不复返了。因为升值越大，清算的土地增值税将越多。具体说来，就是某开发商3年前在汉口拿到一块价值5000万元的地块，假如1年后土地升值为1亿元，增值额度为100%，这就意味着该企业需要上交的土地增值税率为40%，为4000万元；如果升值为2亿元，即增值额为200%，需要上交的土地增值税率为50%，即5000万元。

因此，随着土地增值税的依法严格征收，以后开发商在拿地时将变得十分谨慎，或者拿地后不敢放置。有市民担心，这可能会出现这样一个结果，以后楼盘的开发规模和上市数量都将减少，刚刚形成的“买方市场”将又会变为“卖方市场”。

但无论怎么说，土地增值税的依法严格征收，让部分企业的利润减少，无疑会给本来就冷淡的房地产市场再次泼了一盆冷水。

 

小开发商面临出局

 

自2005年开始的楼市调控，已经让一些小开发商的日子越来越难过，武汉这两年每年都淘汰了一批小的开发商。这次的土地增值税严格征收，恐怕连一些中等规模的开发商都将面临洗牌。

武汉一位知名的房地产开发商说，随着国家对房地产行业一道紧似一道的宏观调控政策的实施，已经有一批小开发商萌生退意，而一旦算上土地增值税，房地产行业将成为市场中征税比例最高的行业之一，盈利空间大幅下调，今后武汉楼市将更加呈现出强者愈强、弱者愈弱的竞争态势。

这位开发商表示，一些资金实力不够，手头仅有一两个项目，或者本来项目就很小的开发商，会出台一些措施，加快处理手上的存货，回笼资金后急急撤离市场。而一些原本想进入楼市掘金的商人，也会放缓进入房地产行业的步伐或者干脆放弃。只有资金实力真正雄厚，对房地产行业持有正确态度的企业，才能在房地产行业长久生存。

从去年年初开始，关于土地增值税的清算在业内就已有传闻，记者了解到，像万科、金地等几家大的房地产上市公司，已在按照国家规定将这部分款项作为成本计提，因此从账面来看，这些大型地产商的利润额不会有非常大的差异，他们在资金上，也不会受到什么打击。

 

土地增值税可能分摊到房价

 

国税总局的一纸清算土地增值税的通知，让地产股连续两天大跌。这让普通购房者更是担心土地增值税的严格征收会让房价上涨。19日，国家税务总局专门针对土地增值税政策强调说，通知的出台，在政策上不会额外增加房地产开发企业的税收负担，也不会加重购房者的经济负担。

虽然国税总局这样给民众吃“定心丸”，但武昌某杂志社职员刘明还是很担忧，他单位附近的一家楼盘，户型、结构都很不错，他有心买房，但楼盘封顶了半个月，开发商还没开盘。“开发商将多缴土地增值税，这些多缴的税，说不定会摊到房价上，这样房价不上涨才怪。”

一家广告公司的张女士担心，1000万元的地价涨到2000万元，开发商就要为之付出400万元的增值税，开发商都是想赚钱的，谁能担保这份多出的税收不会分摊到房价上？她还担心，到时说不定会有开发商对外界“提醒”：新税出来了，房价要涨了，赶紧买房吧，让不知情的购房者跟风。这只会间接导致房价上涨。

记者采访发现，还有一个让市民担心的问题是，《通知》范围是全国性的，等于所有的开发商只要有土地，就会面临增加土地增收税支出的可能，“万一开发商都集体涨价，抬升整个市场怎么办？”

但武汉新阳光房地产公司董事长柯翔说，房价不会上涨，因为很多公司和他们一样，都早已在缴纳土地增值税。武昌一家房地产公司的营销经理也表示，他们公司暂时没有提高房价的动作。