高汉明
 
一位曾经做过房地产开发的人士近日约见记者说，开发商谋求暴利的方式很多，不像一些某某大腕说的，没有暴利。近日，他向记者讲述了他所知道的开发商谋求暴利的手段，并公布了开发商获取暴利的清单。
 

成本清单，凸现暴利“流程” 
 
一个楼盘的暴利究竟是怎么算出来的？这位人士向记者提供了一份楼盘的成本清单，大致可测算出楼盘的所耗去的费用以及开发商的利润情况：

 
1、总建筑面积：240亩×667平方米×2（容积率）＝32万平方米。
2、土地成本：240亩×170万／亩＝4．08亿元。
3、工程土建总造价：32万平方米×1400元／平方米＝4．48亿元。
4、设计费、园林道路、水电气三通等各种配套费用：3600万元。
5、营销策划及广告投入：3000万元。
6、各种税收：6800万元。
7、销售总额：36万平方米×2600元／平方米＝12．16亿元。
8、项目总投入：约9．6亿元。
9、利润（粗算）：12．16亿元－9．6亿元＝2．56亿元。
10、理论利润率：2．56亿元÷12．16亿元＝21％。
 
这是“正常”情况下的利润率，实际上，开发商的利润率远不止这低。在这个项目里，开发商调高一下楼盘的容积率，或者先期只投入总建筑成本15％的钱（实际上，武汉市很多开发商先期投入只这么多比例，今年有关部门管制严了一些，开发商最多也只投入30％），就可启动楼盘的建设了。当然，开发商有办法让楼盘的建设正常启动起来，如向多家银行贷款，预售房子，都可实现资金的滚动。这么一算，开发商的实际利润率，有可能是100％，甚至超过这个比例。

 

记者旁白：

 

开发商在除了打点有关人员的地方不马虎，其他地方马虎一点，都可以实现暴利。

做房地产，想不赚钱都很难
 
在房地产业内，有一句众所周知的话：“没有暴利，谁做房地产？”很多开发商的感受是，从事过房地产之后，从事其它行业便没有意思了。之所以做过房地产之后，开发商不再对其它行业感兴趣，主要是做这个行业可获取暴利。现在，不少开发商登上“中国内地百强富豪排行榜”，可见这个行业利润丰富。

其实，开发商留念房地产业还有一个很重要的原因，那就是在现实中，开发商处处主动，时时是“爷”，“姿态”很高：我的房子是皇帝的女儿不愁嫁，购房者你想买就买，买了不满意也可以退，但真正要退，也不是那么容易的；要是房价上升很快，我不想卖房了，可以囤积起来；至于购房者买了房子，并且住进来了，你就得老实点，交什么费交多少，由我说了算。而购房者处于弱势地位，由于过于分散，知道开发商有许多欺负人的地方，也只有忍气吞声，由开发商想怎么摆布就怎么摆布。

 
曾经有一个装饰公司的老板，看到别人搞房地产很赚钱，于是怀揣着100多万元，雄心壮志杀进房地产界，成立了一家房地产开发公司。果然，他的梦想实现了，五年之后，他的公司资产达4亿多元，成为武汉市有一定名气的房地产开发商。这位老板时常对别人说：“做房地产很容易发财的，你想不赚钱都很难！”

 

记者旁白：

从某种程度上来说，房地产业起步较低，国家限制的方式方法很有限，自己只要有一些资金，会在官场、银行业等方面“忽悠”，一个人做一个“成功”的房地产开发商不是太难的事。
　　
搞掂官员，暴利的首要条件
 
房地产行业的暴利，相当部分取决在土地，而土地是由政府调控的，所以开发商为了拿到土地，必须搞掂政府的一些官员。如果拿地的价格低，开发商自然赚得多。去年8月起，土地须采取“招拍挂”才能拿到，但有的开发商使用各种手段，用金钱开路，将自己看中的地纳入囊中。

 

拿到了土地，等于有了盖房子的“根基”，但此时并不等于就可以建造房子，因为还有很多证件要拿。开发一个项目，一般前前后后需盖二三十个公章，这每一个公章可不是那么容易拿的，每盖一个公章都要打点一番，不打点，房子是不那么好轻易盖的。即使不需要打点，开发商也会对一些“要害”部门进行一番进贡，以利自己后来处理一些事情。

 

盖房子有一个赚钱的捷径--调高楼盘的容积率。有“实力”的房地产商会通过特殊途径，打通关节，把有关部门规定楼盘的容积率调高。而调高容积率，意味着在同样一块土地上可以开发1倍甚至多倍于土地面积的商品房。

 

有的开发商建造的房子不合格，通过不了有关部门的验收，于是，又需要打点一些部门的核心人物，搞到验收合格证之类的东西，然后为购房者办理产权证。

 

记者旁白：

打点官员，有时也许是因为官场的黑暗所致，但开发商的行为，说白了就是为了牟取暴利。
 
处处造假，牟取暴利
 
楼盘开建，开发商会拼命想着省钱，以节约成本。节约成本最常见的就是采购便宜原材料，直接减免一些程序。

 

采购便宜原材料。开发商如能用标号低的水泥，绝不用标号高的水泥；能用截面小的钢筋，绝不用截面大的钢筋。减免一些程序。开发商能减少一些墙体的建设就减少，甚至还减少一个梁、柱的建设。而像外墙涂料、塑钢门窗、铝材、防水作业等诸多土建环节，开发商都可以想出办法节约成本。

 

从今年起，国家硬性规定房子需节能，不然不能通过检测。有些开发商为了节约，只做双层中空玻璃，屋顶随便弄一点节能材料，就对外宣称是节能住宅。实际上，这样的住宅离国家规定的节能住宅的标准还差很远。即使是按照节能住宅的要求实施，开发商会尽可能地用一些最差的材料，以达到节约的目的。
尽管如此，开发商做产品宣传时，还是会极力吹嘘是节能住宅，以乘机抬高房子的售价。

 

记者旁白：

无论是用不合规划标准必须达到的建材，还是减少一些建筑程序，都会给房子带来隐患。而不按节能标准使用材料，房子根本起不到节能的效果。