高汉明

近日，一位置业顾问告诉记者，她说她在多家开发企业做过售楼工作，了解很多售楼的内幕，比如销控表的小红旗有奥秘；开发商延迟开盘，是有讲究的；开发商说请了“外援”，实际上是一个噱头；买房送轿车，对于购房者来说似乎是很便宜的事情，实质上，让你烦心不少。她说，只要市民注意了，是可以识别开发商的奸计的。

延迟开盘好赚钱

中国人历来有一个习惯，买东西喜欢跟风凑热闹，一听说哪个楼盘看房、买房的人很多，那些想买房者便跃跃欲试了。开发商正是抓住了消费者的这种盲从心理，在营销方式上狠狠地“玩”购房者。

比如汉口有一个楼盘因为其定位为适宜白领居住的小户型，去年初，开发商称起价在3500元/平方米左右，当时预计开盘时间是去年底，可是楼盘修建好了，竣工备案证也拿了，就是迟迟不开盘，而只是搞内部认购。此时，起价已经上升到了4100元/平方米。

开发商拿到了预售许可证不开盘，先搞内部认购，这种做法并不违规。开发商的基本做法是：先不公开销售，搞内部认购，过一段时间宣称房子已经不多了，再不登记，开盘时想买也买不到了，而且现在通过内部认购的房子价格相对较低。开盘以后，房价铁定要涨。这样营销，令一些购房者趋之若骛。

还有的开发商为了给大家一个总是开盘的印象，明明几个可以一次性推出的楼盘，分几批推出，这样最大的好处是，后面开盘的房子都可以提价。

记者旁白：

开发商所谓的内部认购，目的是套住购房者，等到开盘时，购房者有诸多不满意不想买房，都会相当麻烦。分批推出楼盘，其实玩的就是乘机抬高房价的把戏。

“外援”是假，提升名气是真

有一些人总认为外国的月亮比中国的圆，开发商利用人们的这种心理，宣传时说公司请了“外援”，比方说是洋人设计、请了深圳的物业管理等。

实际上，开发商说建筑设计是美国、加拿大等国家的公司，这是不可能的。因为按照有关规定，外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计，必须和国内的一家设计公司来共同设计。很多时候，真正做出房子设计的就是国内公司，弄个外国名字，只是满足购房者“外国的月亮比中国的圆”的心理。

物业管理也一样，不少小区所称的身政的物业管理，其实只是购买了这家知名物管的名号，该公司一般不会来亲自服务。

还有另一种情况，开发商在国外或者香港、深圳注册一家公司，然后让这家公司负责楼盘的设计、物业管理等工作。实际上呢，国外或者香港、深圳的公司是个空壳。

记者旁白：

开发商不惜冒着被查处的危险，用一些不当的方法“提升”名气，购房者可要睁大眼睛买房。

购房送轿车，没那么便宜的事

楼盘不好销售时，开发商打出广告，买某楼盘，可参加赠送某名牌轿车一辆活动。其实，“买房送车”是个美丽的陷阱，若双方约定不明极易产生纠纷。

这个活动本身说不定就有假，开发商不会兑现诺言，抽中奖的是自己手下的人。即使购房者真的抽中奖了，也会有很多问题。开发商会要求首先签订认购协议，支付定金，然后签订“赠送轿车具体见预售合同补充条款”之类的东西。

实际上，这个“补充条款”会有很多门道，诸如“所赠轿车车型号待定，交付地点由甲方指定，交付时间为甲方交房后一年内且乙方付清全部房款、一年物业费及车辆购置税费……”显然，这很不公平，但购房者想反悔，定金在开发商的手里，想反悔都很难。

记者旁白：

购房者不要被“购房送轿车”之类的活动冲昏头脑，要对所送的车以明确条款约定，如是什么名称、规格（型号）、数量、价值，何时交付、交付地点、违约责任等都应约定清楚。另外，对于这种大价值的赠与，最好将合同或协议进行公证。

小红旗的奥秘

每个楼盘预售时都有销控表，销控表是售楼处张贴的楼盘销售进展的信息表。可别小看了这个普通的表，其实它的意味比较多。

购房者看中一套南北通透、卧室双朝阳的房子，但销控表却会显示该户型的房子已经售出。售楼小姐同时会一个劲儿向他推荐其他户型较差的房子。

这其中的奥秘就出在销控表的小红旗上。其实，一般情况下，开盘没几天，或者还没开盘，开发商就会人为地在销控表上插上不少红旗，以显示楼盘销售旺盛。其目的一是把那些比较好销的主推经典户型“雪藏”，差一点的房源先处理掉，好的留到现房或准现房时加价出售。二是赢利更多。开发商在开盘时，一般会把价格定得低一些，但通常是该楼盘楼层、朝向最差的一间来吸引客户，而一旦有客户来购房，却是高价格了。

当然，售楼小姐会根据顾客的买房意愿、可接受的价格等因素，适时运用小红旗战术，适当调整一些好的户型出售。

记者旁白：

销控表的本意是给消费者知情权，让他们实时掌握楼盘销售进展情况，以供购买抉择参考。而有些商家却打起了销控表的歪算盘，实施各种“营销战术”，运用各种“促销手段”，名为销控，实为操控，传递的是不真实的销售信息。所以购房者事先一定要“读懂”销控表，以免钻进了开发商的圈套。