天津商务地产当前存在的几个问题

    随着京津城际铁路的开通，有关天津房地产市场发展的宣传报道又掀起了新一轮的高潮。《新京报》上周专门开辟了两个整版介绍天津房地产市场，并为此与我联系希望我能写些东西，以供参考使用。
　　我于2007年2月~9月在天津工作了8个月时间，当时任职香港佳程集团天津公司董事总经理，在此期间对天津房地产市场有了些许了解。对于天津房地产市场积极方面的因素就没有必要多说了，在此只说几点感觉存在的问题：
一、滨海新区与天津市区的定位不清。当2006年初天津被定位为北方经济中心后，全国各地大小开发商纷纷涌入天津，佳程集团即是于这段时间进入了天津市场。但进入天津之后我们却发现实际情况与原先的判断有很大出入：滨海新区与天津市完全是两个概念。所有关于经济中心、金融特区方面的政策全部是关于滨海新区的，我们在外地平常听到看到的大量宣传未来天津发展腾飞的宣传报道也都是围绕滨海新区的；但实际上90%以上外来开发商却普遍集中在天津市区进行开发（老城六区：和平、河西、河东、河北、南开、红桥；新四区：津南、西青、北辰、东丽），天津市区的土地机遇、市场机遇也明显好于滨海新区。滨海新区与天津市区相隔40于公里，这与上海浦东与浦西仅一桥之隔、互相依赖互相补充的情况完全不同，而是各自独立、各自发展、互相竞争的关系。对此错位情况，我们也咨询了大量天津本地的政府官员、学者、开发商、媒体，但感觉大家对此问题的解答也普遍含混不清，甚至还听到过“天津市政府内部在滨海新区和天津市区谁为重心的问题上也存在着争议”的说法。
二、中央商务区、金融中心定位混乱。由于对天津商务地产的前景非常看好，我们对此进行了一些调研，结果发现滨海新区与天津市区共有四个中央商务区与金融中心：响锣湾商务区号称滨海新区的CBD；南京路——小白楼区域是天津市区的CBD；友谊路沿线定位为金融街；解放北路区域定位也是金融中心。友谊路——南京路——解放北路这三个区域全部集中在5平方公里的范围内，而解放北路与南京路、小白楼更是仅一路之隔。对于这种密集、混乱、复杂的定位，外来开发商可谓一头雾水。
三、盲目追求超高层建筑。在我们接触过的公建性质的土地规划中，绝大部分为超高层建筑。响锣湾商务区、南京路、海河沿岸规划200米以上的建筑可谓稀松平常，300、400米以上建筑比比皆是。我们所接触到的很多政府官员都把摩天大楼视为天津经济发展、经济中心的重要标志。在北京，因为皇城限高的原因，超高层建筑基本集中在CBD区域里，但超过200米高的建筑只有京广中心、国贸三期、银泰中心等屈指可数的几个楼，绝大部分的写字楼都只有一百多米高，但这并不影响北京作为国际化大都市的形象。根据我们对北京商务地产的多年研究以及与国际客户长年的接触与了解，我们认为随着高度的增加，不仅使用率、舒适度急剧下降，抗震、消防的难度也越来越大，同时超高层建筑给当地造成的能源损耗、环境污染、交通拥堵也会非常严重。当今社会，安全、绿色、节能、环保、人性化是今后高层建筑的发展方向，越来越多的国际企业在选址时也会更加关注建筑使用率，但所有这些都是超高层建筑所不具备的。
    以上是本人的一家之言，因为在天津的工作时间不长，只是一些粗浅认识，希望大家指正。在此也衷心希望天津能真正发展成为北方的经济中心！