对当前房地产开发工作中土地问题的简单看法

  “6.25土地日”到了。随着近十年来房地产开发的蓬勃发展，城市化进程的不断加快，大量农业、集体用地转变成了开发建设用地。但也正随着这些农用土地的流失、蚕食，越来越多的农业经济问题及矛盾不断暴露出来，农作物、农产品的生产已经开始出现无法自给自足的苗头；同时随着大量农民涌入城市，农村劳动力人口的大量减少以及贫富差距的加剧，社会各阶层的矛盾越发尖锐，已严重影响到政府“和谐社会”的正常建设。因此政府提出了“严守18亿亩耕地红线”的战略方针，这是和谐社会建设的需要，更是国家战略发展的需要。然而，对房地产开发商来说，土地的重要性就如同石油在一个国家中的战略地位一样，一旦或缺，将是颠覆、毁灭性的。因此，在有限土地资源的情况下，开发商大肆抢购、储备土地，这也直接导致了土地、房屋价格的飞涨，也正因如此，在创建和谐社会的当口，各种社会矛盾（包括大量与房地产行业无关的矛盾）均汇集到房地产行业上，矛头直指开发商。
　　作为一个开发商，过多地辩解是徒劳的。在此只想就当前房地产开发过程中有关土地的几个问题谈谈自己的看法。
　　一、关于开发商囤积土地问题。在神仙派核心成员马越先生2006年12月3日的博文《出地不出房 北京住宅供应欠帐8000万平方米（http://blog.sina.com.cn/u/48df7a94010007qv）中，首次公布了一个重要数据：至2006年底，北京尚有可建8000万平米商品房的土地在开发商手中。后来很多媒体及政府官员据此数据批驳开发商的囤积土地行为，同时政府也加大了对开发商囤积土地行为的检查与打击力度。但实际情况如何呢？根据我们对北京土地市场多年的实际了解以及切身体会，我们认为这些土地无法正常上市的主要原因是：1、超过50%的土地面临拆迁难的问题，而随着《物权法》的颁布，拆迁难度将进一步加大，这部分土地在短期内仍将很难释放。2、土地历史遗留问题（包括土地变性、补偿、法律纠纷等）很难解决。3、大盘开发的后期土地，这部分土地将随着前期土地开发的完毕很快进入市场。以上是当前大量土地不能及时上市的主要原因。在目前政府坚定不疑地执行“8.31政策”、政府严征土地增殖税、政府大力发展限价房、廉租房，高价商品房将风光不再的大势下，稍微有些头脑的开发商都在尽快消化土地：没钱的卖地，有钱的开发。这也正是政府打击囤积土地行为的效果不明显、土地市场供应依旧短缺的主要原因。因此，加大拆迁力度、加大对大盘开发商后期土地开发的监督检查、同时在今后严禁大盘的土地开发才是提高、加快土地供应的有效手段。开发商囤积土地的行为并不是当前土地供应不足的主要原因。
　　二、如何提高房屋供应量。在当前土地、房屋价格飞涨，而“人人有房住”的呼声却日益高涨的今天，政府终于意识到提高房屋供应量的紧迫性与重要性。但如何提高房屋的供应量呢？在“严守18亿亩耕地红线”的严厉政策下，提高土地的供应量是不现实的。因此很多业内人士及专家提出了增加房屋供应量的另一方法：调整当前的规划体制，提高容积率。这一方法确实能够有效并很快地提高房屋供应量，不失为一个很好的解决问题的办法。但这种做法却与政府从去年开始推行的宏观调控政策（即防止投资过速增长，控制GDP发展速度）相矛盾。中国是一个能源紧缺国家，但同时又是世界上最大的能源消耗国家，因此控制并降低与房地产行业密切相关的水泥、钢材、能源、交通等行业的投资规模是我国今后战略发展的基本国策。在如何“人人有房住”与控制基本投资的两个关键问题上，是对政府管理能力与水平的巨大考验，因此期望在短期内规划部门“提高容积率”的做法是不现实的。
　　在以上两个方法都无法实现的情况下，我认为当前提高房屋供应量最有效的手段就是：放开二手房市场，取消或降低二手房交易过程中的重税！国家当前制定的限制二手房进入市场的时间、提高税赋等手段，无非是为了打击并限制投机、投资行为，以稳定房价。但这种限制实际上起的作用却恰恰相反！大量房改房、次新房、投资房积压在民间，这就是当前所谓空置率高的具体表现。而一旦这些房流动起来，必将大大缓解商品房供不应求的局面，进而起到拉低房价、稳定市场的作用。而对于投机、不法投资行为，政府完全可以通过各地区产权交易中心、各地区银行间的联网（在网络、科技高速发展的今天，这一点很容易做到），并利用实名制这一有效的手段，在个人购买房屋的数量、按揭贷款额度上进行严格地控制并予以打击。
    在“土地日”到来之际，祝愿中国房地产市场能够健康、稳定地发展。