2013年上半年，全国房价“涨”声一片，一二线城市的表现尤为突出。无论是官方发布的统计数据，还是民间市场研究机构收集整合的数据，都表明了当前楼市的热度。近日某发改委官员也表示“一二线城市房价仍会上涨”，一时间引发众论。本文针对近来一二线城市房价上涨的现状作出分析，阐述其原因，并针对性地提出相关对策建议。

一、      一二线城市房价上涨的现状

尽管史上最严的“国五条”新政出台，但2013上半年各地特别是一二线楼市还是呈现出量价齐升的走势。国家统计局数据显示，二季度各月70城市中，60多个城市新建商品住宅价格指数环比、同比出现上涨，持平或下降的城市累计仅为个位数。其中，排在价格涨幅前列的是北京、上海、广州、深圳等四个一线城市，房价指数同比涨幅都超过了10%以上，北京涨幅居首。省会城市房价指数同比涨幅居于第二梯度，普遍在5%-10%之间，其他城市则位列第三梯队。全国房价已进入了全面上涨阶段。

上海易居房地产研究院相关统计数据指出，以北上广深为代表的十大典型城市[1]，自年初以来商品住宅成交均价直线攀升，其中2013年1月达到14825元/平方米，同比增幅31.66%。整个上半年房价居高不下，平均涨幅在13%以上。

单位：元/平方米

图1  2012年以来十大典型城市商品住宅价格变动及同比情况

数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）

在房价上涨压力不减的同时，土地市场也持续活跃，全国一、二线城市土地溢价率明显上涨，土地价格居高不下，无疑增加了房价继续上涨的压力。

二、      一二线城市房价上涨的七大原因

第一，政策因素：调控因素趋缓，市场力量占据上风

年初颁布的“国五条”实施效果有限，地方细则迟迟未肯出台，“千呼万唤始出来”后却也不痛不痒，至年中基本处于搁置状态，各地限购政策效果递减；新一任政府上台，对于房地产调控只字未提，政策基本处于空窗期，调控去行政化趋势明显，市场力量占据上风。

第二，经济因素：宏观经济增长不乐观，房地产投资再次扮演重要角色

从整个宏观经济层面上看，2013上半年，GDP增长回落至7.6%，相比去年同期下降0.2个百分点；在拉动国民经济的“三驾马车”中，国际市场增长趋缓，出口动力明显不足，居民消费意愿下降，上半年城镇居民人均可支配收入增长仅6.5%，首度降至GDP增速之下；房地产投资再次扮演重要角色，2013年1-6月份，全国房地产开发投资36828亿元，同比名义增长20.3%，占固定资产投资比重为20.3%，房地产投资成为拉动国民经济增长的重要力量，行业发展预期增加。

单位：%

图2  2012年以来国内生产总值（GDP）累计同比情况

数据来源：国家统计局

第三，投资因素：投资渠道狭窄，房地产成为投资宠儿是市场选择的结果

随着国际金价大跌，股市、外汇、金融市场的不景气，越来越多的投资者把目光转移到国内房地产开发上来。特别是近年来，内地一些城市，尤其是一二线城市，房价上升很快，投资房地产业一时间成了开发商和商人眼中的“香饽饽”。另一方面，由于三四线城市房产库存加大，去化压力日益显现，开发商重新调整了投资方向，逐渐从三四线城市又转移到一二线城市上来，再次助推了一二线城市房价的增长。

第四，货币因素：货币贬值、物价上涨，房地产投资成为保值增值的首选

央行发布数据显示，截至6月末，广义货币M2同比增长14%，人民币贷款余额增长14.2%，比年初增加5.08亿元。国家统计局发布的6月份CPI数据显示，CPI环比持平，同比上涨2.7%，涨幅比5月份扩大了0.6个百分点。6月份工业品出厂价格(PPI)同比涨幅下降2.7个百分点。尽管从今年3月份以来，CPI的同比涨幅一直保持在3%以下，但通胀压力仍然存在。而居民人均可支配收入实际增长趋缓，工资性收入增长幅度赶不上物价上涨的速度，导致“钱不值钱”。在这种情况下，房地产市场却一枝独秀，始终保持高位。

单位：%

图3  2012年1月以来CPI、PPI涨幅情况（月度同比）

数据来源：国家统计局

第五，人口因素：外来人口向一二线城市的聚集转移催生大量住房需求

2012年，我国的城镇化率达52 .6%，五年之内增加了6.7个百分点，2013年中国城镇化率预期达到53.37%。城镇化使得城市之间的竞争加剧，尤其是一线城市迅速扩张，一方面城市建设需要增加投资，另一方面城市中快速增加的人口部分转化为住房需求，急速增长的刚性需求遭遇土地资源稀缺的矛盾，在供不应求的市场情况下导致一二线城市房价的突飞猛涨。

第六，土地因素：土地价格的飞涨影响开发商和购房者预期

近期开发商拿地热情高涨，全国各地，尤其是一二线城市，各开发商不惜成本竞相加价，“地王”现象层出不穷，屡屡刷新纪录。据不完全统计，自2013年4月底以来，全国相继爆出20个“地王”地块，其中一线城市占了13个，高总价、高溢价地块的出现一度将土地市场热度推向高潮。土地价格的飞涨直接影响预期。对于开发商来说，高额的拿地成本直接成为其高房价定价的依据；对于购房者来说，面对飞速上涨的土地价格，不得不调整其对后市的判断，加速入市步伐，这在一定程度上又催生了一二线城市房价的攀升，反过来再一次影响并拉高土地价格，陷入恶性循环之中。

第七，市场因素：首套需求、改善需求大规模集中释放

今年上半年，由于调控政策并未发挥预期作用，积累已久的首套需求、改善需求得到集中释放，尤其是一二线城市，上半年持续升温的土地市场以及逐月递增的成交价格。与需求端的迅速增大，形成对比，供应增长并不明显，特别是前期土地供应和新开工不足的后遗症已经变为供应不足的现实，供不应求的市场局势推动了一二线城市房价的上涨。

三、      应对一二线城市房价上涨的四大策略

2013年下半年，一二线城市房价上涨似乎已成定局。虽然7月30日召开的中央政治局会议，未提房地产调控，代以“促进房地产市场平稳健康发展”这一中性的提法说明新一届政府对于中国房地产的认识逐步趋于理性，更加注意尊重市场发展的客观规律，也表明了新一届政府对于房地产调控去行政化的趋向日益明显。应对当前一二线城市房价上涨，从政府的层面来讲，最为根本的还是增加市场供应，此外还可以从合理配置资源、提高土地利用率以及加强保障房建设等几方面入手。

1、 增加市场供应

房地产市场总体态势还是供不应求的问题，过去最严厉的调控政策暂时抑制了需求，但最终还是要释放出来。现在强调推进新型城镇化，每年预计有1000万以上的人口进城，加上房屋更新和改善型需求，一二线城市的住房需求就更大了。所以应该进一步增加土地和商品房供给，保障市场供应充足，以此稳定房价。

2、 合理配置公共资源

合理配置公共资源，使一些优质资源能够向中小城市分布，如加大三、四线城市的教育、医疗投入以及基础设施建设，鼓励更多的人才到三、四线城市发展，让三、四线城市的市场活力迸发出来，以此来留住就业人口，引导一二线城市的异地人口逐步回流，住房市场的紧张状况也能有所缓解。

3、 提高土地利用率

针对一二线城市“地少人多”的现象，以及中心城区“地荒”问题，可通过进一步提高土地的利用效率，来缓解土地供应的紧张局势。例如，适当提高中心城区住宅最低容积率和建楼高度，鼓励新建住宅向空中发展，最大限度节约土地；严格限制别墅、高尔夫球场等耗地项目立项；加强工业用地管理，分行业制定投资用地率。

4、 加强保障房建设

相关部门应进一步增加住房保障体系资金投入，落实保障房建设和管理分配机制，建立完善保障房申请审核制度，并注重分配过程中的公开公平公正，通过加大保障房的市场供给，解决中低收入群体的住房困难，以控制一二线城市房价过快上涨，维护房地产行业健康平稳发展。