一、全国土地市场回暖，房企拿地向一二线城市转移

上半年全国房地产用地供应8.24万公顷，同比增加38.8%，其中，住房用地推出5.53万公顷，同比增加21.7%。从近三年住房用地供地计划和实际供地情况看，每年的完成率大概达65%-70%，而今年上半年已完成全年计划的36.7%，同时，下半年往往是供地高峰，预计下半年各地推地量仍将保持较高水平。

                      表1：2010年-2013年住房用地供应及完成情况

单位：万公顷

数据来源：国土资源部官网

今年上半年全国土地出让合同价款1.7万亿元，增幅达77.3%，占去年全年出让金的63%。按惯例下半年成交量上涨和优质地块推出力度加大，今年的土地出让金也有望突破2011年，再创新高。

                   表2：2010年-2013年土地出让合同价款情况

单位：万亿元

数据来源：国土资源部官网

上半年受楼市成交回暖期影响，一二线城市土地价值尤为凸显。房企拿地策略由前几年在三、四线城市加大投入转而向一二线城市回归，二季度多城市“地王”门被不断刷新，土地市场呈量价齐升态势。

二、上半年十大重点城市[1]土地市场运行分析

1、成交总量上涨，经营性用地需求旺盛

2013年上半年，十大重点城市土地成交面积8409.7万平方米，较去年同期上涨8.1%；整个上半年1月成交面积最大，之后逐月下降，4月触底反弹。上半年，住宅用地成交面积3126.5万平方米，同比上涨53.2%；商办用地成交面积914.5万平方米，同比上涨42.2%；工业用地同比减少21.2%，公建及其他用地同比上涨10.4%。

可以看出，上半年重点城市住宅及商办用地成交总量同比涨幅明显高于总量涨幅，经营性用地市场需求旺盛，地方政府也不断推出优质地块，带动整体市场交易量上升。

                      图1:2013年1-6月十重点城市土地成交面积情况

单位：万平方米

数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）

2、土地成交楼面价格整体波动上涨

整体来看，十大重点城市土地成交楼面价呈现波动上涨的趋势，住宅用地平稳上涨，商办用地波动较大。其中住宅用地从2012年1月的1740元/平方米，涨至今年6月的3672元/平方米，涨幅达到111%；商办用地从1572元/平方米涨至2519元/平方米，涨幅为60%。

住宅用地供应量增加但价格并没有因此降低，主要有两方面原因：一是重点城市土地供不应求，一旦有地块推出，开发商竞争激烈推涨地价；二是在土地财政的背景下，地方政府增加土地供应，但并没有在地价上让利，提高土地出让底价导致地价上涨。

商办类用地虽然有不受政策影响的先天优势，但是对于地块的区位条件要求较高，一旦有位于主城区的优质地块推出，价格立即水涨船高，波动明显，加之近期开发商对于商业地产领域的投资积极性相较住宅市场下有所弱化，对商办类用地价格也有一定影响。

                     图2:2012年-2013年各月重点城市土地楼面价格情况

单位：元/平方米

数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）

三、一线城市购置面积全面增加、二线城市走势分化

从土地购置面积来看，开发商在重点城市拿地积极，四个一线城市同比全面增加，北京上半年土地购置面积271.85万平方米，同比涨幅最为明显，达150.7%。二线城市走势分化，天津、杭州土地购置面积同比涨幅明显，分别为216.2%、159.3%，面积分别为136.72万平方米、49.31万平方米；而南京、武汉、重庆三城市均同比下降，尽管同比下降，重庆依然是十个城市中土地购置面积最高的，共898.18万平方米。

十个重点城市中，仅北京、重庆两城市土地成交价款超过百亿，分别为125亿元、210.16亿元。成都同比涨幅最大，但成交价款45.4亿元，处于十城市中下水平。

从同比变化幅度来看，仅杭州、成都土地成交价款涨幅超过土地购置面积，两城市土地价格涨幅明显。广州则出现走势分化，成交价款下降46.5%，购置面积上涨14.2%，土地价格跌幅较大。

图3: 2013年上半年各城市土地购置面积、成交价款同比情况

数据来源：国家统计局

四、下半年土地市场预判及展望

1、下半年土地市场成交规模攀升，二三线城市或将全面升温

土地市场成交规模攀升。下半年往往是土地供应的高峰，而上半年多数企业业绩依然处于快速扩张的状态，资金较为充裕拿地动力较大，土地市场供求两旺。同时，今年地方政府偿债压力较大，而土地出让收益仍为地方偿债的主要资金来源，在一定程度上维持了土地市场上升态势。

二三线城市土地市场或全面升温。随着一线城市可供开发的土地越来越少，而开发商对土地的需求在逐步释放，更多城市的土地市场被激活，下半年市场热潮将会向部分省会城市及经济发展较快的二三线城市蔓延。

地块高溢价成交与流拍并存。随着开发商开始向一二线城市“回归”，将进一步助涨这些城市地价，个别优质地块的推出将受到热捧，“地王”和高溢价成交的现象不可避免；三四线城市供应充足，但需求相对较弱，部分线城市面临供应过剩风险，流标率可能提升。

2、下半年市场资金流动性缩减，开发商拿地需谨慎

自2010年调控正式展开以来，相当一段时间内企业在投资环节表现偏谨慎，当前房企土地储备规模依然处于低位，目前市场消化速度加快，项目库存渐缩，企业购地补仓意愿急切，对于推出的优质地块表现出极大热情，导致溢价率的不断攀升。

随着美国经济回暖，全球资金大量流回美国，国内流动性紧张的格局也将延续，于此前过度依赖海外融资和信托等方式的企业来说需更加谨慎。在下半年土地供应可能大幅增加的情况下，性价比高的地块也会增加，开发商可择机入市，“地王”地块利润空间虽大，但也是随行就市，在开发周期后不可预见的市场存在较大风险，对于这类地块的获取需更加理性。