谁也不能否认，四月的中国楼市是红火的：上海周均成交6000套，北京周成交过4000套，重庆四月最后一周成交接近万套……成交量的迅速放大也带来了另一个反应，部分楼盘的价格开始提升。

对于四月份楼市的回暖，相信很多人都没有预料到。因为当前宏观经济，包括世界经济依然处于危机中，并且更多的坏消息袭来，如目前给世界各国造成普遍恐慌的新型流感病毒迅速蔓延。但中国的楼市似乎是个例外，成交量在迅速扩大、价格有走高趋势，五一各地房展会也很热闹，一派欣欣向荣的样子。更有开发商宣称房子不够卖了，价格要涨了。实际情况是这样吗？有关研究机构此前宣称，我国的住宅存量还大的很，消化周期要一年等等。实际上，住宅存量依然很大，比如北京目前住宅存量还有7万多套，上海5万多套，重庆虽然四月份去化速度加快，但市场供应也快，两相抵消后存量住宅还上升了。可见，住宅存量大并不意味着市场一定要向下调整。

说到底，当前市场出现回暖现象依然是由供求关系决定的。但这里讲的供求双方并不是存量概念，而是所谓的有效供求。存量房并非全是有效供应，真正的有效供应是符合当前市场需求特征的房子。现在市场的需求特征是“自住为主，投资为辅”，而自住房的购买者则多是普通白领阶层。这就决定市场上的豪宅和大量的远郊房不是有效市场需求。内外环间的房子才是符合市场的需求，而这样的房子市场供应又有多少呢？

从这个角度看，前期积累的有效供应房源在市场回暖后被迅速抢购，而后续供应某种程度上出现不足。笔者五一期间曾去北上海中环附近考察某热销楼盘，此楼盘在两个月前售价是每平9000元出头，一个月前则上涨为每平11000元左右，而五月中旬即将开盘的两栋价格则上涨到12500元/平方米，交房时间是明年的年底。即便是这样的涨价速度，这样的苛刻交房条件，看房人依然络绎不绝，这说明市场有效供应必然会受到市场有效需求的回应。当然，楼盘是带有个性化的，市场存在热销楼盘，也存在更多的冷门楼盘。

对于五月份楼市的走向，从供求关系上，短期内不会发生太大变化，有效供应与有效需求正在激烈博弈，如果大部分开发商能够认清形势，稳定住价格，积极充足市场供应量，那么五月份的楼市将依然是红色的。如果房价得不到稳定，即从当前个别开发商涨价发展到楼市的普遍快速涨价，那么这将造成市场供应曲线的上移，市场有效需求减少，楼市回暖的良好格局将可能被葬送。（回建强）