2009年元旦已过，两个月来银行关于存量房贷利率优惠的问题终于有了一些反应，中小股份制银行在存量贷款问题上相对积极，一般对符合“首套”、“普通房”条件的存量房贷都能给予7折利率优惠，但工、农、中、建等大型银行则依然没有明确的实施措施公布。从最近媒体的报道看，虽然这些大行没有公布措施，但其业务部门也在办理相关的业务，但在执行的过程中各种准入门槛可谓五花八门。即便这些存量房贷客户符合了“首套”、“普通房”的条件，有的银行还是要求客户必须是优质客户，开出存款、收入等苛刻条件；有的要求享受利率7折优惠后三年内不能提前还款；有的要求客户办理10张银行卡等等，银行在存量房贷问题上似乎有难为客户的嫌疑，怪招频出。

从公平角度看，无论是新增房贷还是存量房贷，只要是首套普通住房都应该享受国家政策的优惠，否则市场的作用会使得房贷客户在银行间通过转按揭方式流动，这反过来会影响银行的利益。银行在市场的压力和政策压力下，不会无视存量房贷客户的利益。

从银行角度看，给予符合标准的存量房贷利率优惠是不可避免的，与其消极应对或者有意刁难，还不如痛快地给予客户方便，正所谓“与人方便，与己方便”。银行做个顺水人情，也为自身赢得了好的市场名声，树立了诚信品牌，这对巩固已有客户，招揽新增客户是大有好处的。另一方面，银行当然有利益的考虑，现在五年以上房贷利率打折后是4.158%，而五年以上存款利率是3.6%，利差已经非常小，房贷业务似乎成了银行的“烫手山芋”。即便烫手，商业银行也不会轻易放弃房贷业务，比起对公贷款，虽然前者利差小，但房贷业务现金流较稳定，对应资产周期长，这对于银行应对金融危机有较好的避险作用，总体而言，房贷依然是银行的优质资产。因此，保持房贷余额和客户数量的稳定是各银行竞争的焦点。

从房地产市场角度看，2008年房地产市场调整幅度非常大，上海市场住房成交量同比下降了50%左右，价格则下跌了20%左右，其他大城市表现类似。在这种情况下，鼓励消费是非常重要的。存量房贷客户中有很多是首套房购买者，他们还有购买改善房的潜力和需求，房地产市场能不能启动，关键就看第二套房政策是否能够放松。从政策运行的轨迹看，第二套房信贷政策是紧中有松，并没有完全放开，对于符合条件的改善型住房，政策则给予了充分的支持。这种情况下，首套存量房贷客户实际上也是潜在的购买者，给予他们贷款利率7折优惠可以调动这部分的消费和投资需求。

从经济的角度看，我国当前受国际金融危机的影响越来越深，进出口业务大幅缩水，投资也主要是国家进行拉动，稳定经济就主要寄托在消费上面。给予存量房贷利率7折优惠在某种程度上是减轻了买房人的负担，这部分省下的钱就可以投入到消费领域，促进经济的稳定和发展。虽然银行的利差收益有所减小，但客户的忠诚度留下了，在政治上也获得了加分。因此，商业银行应认清当前的经济形势，积极应对存量房贷利率优惠问题，而采取苛刻消极的态度是不明智的。