上海银监局局长阎庆民18日明确表示，上海银行业金融机构要在满足居民自住型购房贷款需求的同时，切实加强个人住房贷款风险管理，继续严格执行二套房房贷政策。此前，银监会已经发布紧急通知，要求各商业银行办理个人住房贷款，除首次利用贷款购买自住房外，其余情形均继续严格执行《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》、《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》的规定。

央行和银监会在信贷新政执行上，在表面上看有了分歧，实质上央行更多的从宏观经济的角度要求加大内需，适当放松银行对个人住房信贷的管制；银监会则更多从银行监管的角度考虑，意在控制金融风险。实际上两家机构的分歧是“一个硬币的两面”，说不上谁对谁错，政策就是要在不同的矛盾面寻求一个平衡点。目前这个平衡点就是在控制住房信贷风险的基础上，适当放宽对住房信贷的支持，满足市场自住住房需求。

综合来看，业界此前关于第二套房信贷政策是否放松的争论可以停止了，从中央到地方的监管机构基本上都倾向于继续严格第二套房信贷政策，防止投机性需求反弹。另一方面，则大力度支持居民首套购房需求，促进住房成交量回暖。

房贷新政对住宅市场的影响主要体现在短期内

（1）短期内在一定程度上缓解成交量极度低迷问题

先不论央行和银监会在具体标准上能够达成一致，对于首套普通住房实行贷款八成、利率打七折的政策将会刺激一些刚性需求入市。新政颁布的首周，上海住房销售量出现了久违的反弹，成交量较前一周上涨35.24%，达到9.71万平方米。这从一个侧面反映出市场对政策有较积极的回应。在各项政策逐步落实之后，特别是各地对普通住房的标准、各银行执行细则公布后，市场成交量在短期内会有一个“井喷”的行情。

（2）中期不能扭转市场调整周期

从中期看（一到两年的时间范围），我国房地产市场的发展周期依然以调整为主。主要原因是，世界金融危机依然在继续发展的过程中，我国宏观经济在明年会迎来最困难的时期，在这种情况下，住房投资、投机需求会大幅度减少，消费者投资、消费的动力不足，保有现金成为最佳的选择。住房新政虽然可以降低买房成本，但在房价依然较高的情况下，改善型需求不会立即入场。

因此，中期房地产不会走出独立于宏观经济周期的行情，甚至在国家政策的调整下，房地产市场还会弱于宏观经济的步伐。从目前的政策走势看，国家把提振内需的目光放在交通领域的投资上，特别是铁路投资。根据国家最新的投资安排，在未来两年，政府将投资4万亿元用于提振内需，而其中约2万亿元是铁路投资，其他则分布在农业生产、廉租房建设、医疗卫生、生态建设、地震救灾等领域。房地产投资处于被边缘化的地步。因此，从中期看，这次房贷新政不能扭转市场的发展周期。

（3）长期存在政策调整的不确定性

从长期角度看（三年以上），房贷新政的效用会逐步递减，随着时间的推移和经济形势的变化，央行会继续调整相关利率政策，不排除在经济走稳后，或者通胀压力加大的情况下，出台加息政策。因此，房贷新政存在较大的不确定性。