当前，发端于美国的次贷危机正在演变成全球性的金融危机，并且越演越烈，包括中国在内，世界各国都采取紧急措施，挽救经济危局。美国发生次贷危机的根本原因之一是银行信贷过度支持穷人买房，在房地产市场大幅度调整的情况下，买房人无力还贷，造成金融衍生产品价格大幅度缩水。我国虽然没有美国式的金融衍生品市场，但住房信贷规模占银行信贷总盘子的比例也不小，在市场发生调整的过程中，也存在发生住房信贷危机的可能。

在此背景下，上海易居房地产研究院组织了房产金融课题组撰写《住房消费信贷与住房市场关系研究》报告，该研究采用美联储、中国人民银行、国家统计局、上海银监局等权威机构数据，就住房消费与住房市场存在何种关联度、美国次贷危机对我国的启示、住房金融政策对市场的影响以及相关应对措施等问题进行专题研究。主要观点如下：

１、住房信贷直接促进了我国住房市场的历史性突破。研究回顾了我国住房制度改革的历史，住房市场之所以能够快速发展，得益于个人住房信贷的大力支持。同时，住房金融政策对住房信贷产生直接作用，“9.27”政策就是一个明显的例证。

２、三个维度的研究对比表明住房信贷和住房市场存在高度相关性。该研究通过对美国房地产市场、中国房地产市场以及中国上海市房地产市场住房消费信贷量和住房成交量的对比研究，得出住房信贷与住房市场的发展存在高度相关性的结论。

３、美国金融风暴直接影响我国实体经济发展，进而对房地产市场产生严重影响，造成悲观市场预期。从风险控制的角度分析，指出美国金融风暴对我国实体经济也产生重要影响，主要体现在外贸需求方面。我国实体经济增长减速必然影响到住房消费以及相关预期。另外，我国也存在发生住房信贷风险的可能性。在经济减速的情况下，央行通过放松货币政策鼓励居民住房消费，虽然这样可以拉动住房成交量，但如果控制不好“度”的问题，就有可能造成信贷滥发，鼓励穷人卖房，为信贷危机埋下祸根。因此，该研究明确指出，防范住房金融风险的主要途径是把好金融关。

４、房贷新政无法根本改变住宅市场的调整周期。原因是此次央行新政的执行力度并不大，受到银行风险控制等因素的制约，央行新政只能给与首套自住普通住房和部分属于改善性质的第二套房给予信贷优惠。经济形势和银行风控因素决定了此次房贷新政只能在短期内缓解市场成交量不足的问题，而在中期和长期内，其政策效果将逐步减小，并且会面临更多的不确定性。

５、央行与银监会在新政执行尺度上存在分歧，反映了增加内需与控制金融风险之间的矛盾，解决的办法是寻找两者的平衡点。值得注意的是，即便在短期内，央行新政要想取得更大效果，还需要对“改善型住房”给予明确的标准。央行与银监会在政策执行尺度上存在一定差异，这种分歧和差异并不是根本矛盾的，而是“一个硬币的两个面”，央行更多地从宏观经济的角度看待问题，希望房地产消费能够带动内需增长，银监会则从行业监管的角度要求银行审慎扩大住房信贷规模，严防信贷风险。因此，整体来看房贷新政的执行需要在扩大内需与控制风险间寻找一个平衡点。

６、提出了若干控制住房信贷风险的政策建议，包括继续放松货币政策，建立政策住房金融机构等。首先是继续加强房贷风险研究，金融系统深入开展风险压力测试；其次是在通胀预期稳定的情况下，继续放松货币政策，特别是降低利率水平，可以缓解企业和购房人的财务负担，降低房贷的系统性成本压力；再次，我国要建立政策性的住房金融机构，住房信贷逐步与商业银行信贷区分，并且在一定程度上弱化央行货币政策的变动对住房金融的影响，这样住房市场的发展才能更加稳定和风险可控。