从全国范围看，上海房地产市场发展相对较早，经济发展水平高，同时住房金融市场也比较完善，因此，研究上海住房市场与住房消费信贷之间的关系，在一定程度上可以代表成熟区域市场的情况。

2002-2008年上海个人住房贷款余额情况

单位：亿元

先看上海个人住房贷款余额2002-2008年的运行情况。2002年上海房地产市场刚刚启动，个人贷款余额为1086.71亿元，到了2006年，随着宏观调控的深入，上海房地产市场特别是住宅市场出现阶段性调整，个人住房贷款余额下降。随后，在刚性需求及投资需求的带动下，上海个人住房贷款余额又出现上升态势，住房价格也达到了顶峰。2006-2007年这一阶段上海住宅价格的快速上涨，主要原因是在银行信贷支持下，市场投资投机成分过重，导致非理性需求大增。“9.27”新政后，银行个人住房贷款受到严格限制，对第二套房的贷款门槛提高极大限制了市场购买力。因此，2008年上海住房成交量出现了明显的下降。

上海个人住房贷款余额年度增长量与住房销售量对比分析

注：2008年数据说明，住房消费信贷余额为1-7月份数据，住房销售量为全年预测数据

上图显示的是上海个人住房贷款余额年度增长量与住房销售量的对比情况。具体来看，2002-2008年上海住房销售量的走势总体为一个“M”形状，与此相对应，个人住房贷款余额增长也呈现“M”形，值得注意的是在2006年个人住房贷款余额还出现了负增长的情况，而2006年也是最近几年住房贷款余额增长运行轨迹的最低点。与此对应，上海住房销售量最低点出现在2005年，比住房消费信贷余额最低点提前了一年。这并不说明住房消费信贷相对住房销售有滞后效应，而是因为住房市场本身受到都方面影响因素的影响，如突发政策、供应量变化等。总体来看，上海住房成交量和个人住房消费信贷余额年度增长量之间存在明显的相关性，相关度在70%以上。即住房贷款量的多少在相当程度上决定了住房销售量的增长。