央行、银监会27日联合下发了《关于金融促进节约用地的通知》，要求银行在商业性房地产、农村集体建设用地等领域加强信贷合法合规审查。针对规范房地产企业的信贷有五项具体要求：

1、禁止向房企发放专门用于缴纳土地出让价款的贷款；

2、贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过2年；

3、对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，应审慎发放贷款，并从严控制展期贷款或滚动授信；

4、对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款；

5、银行应加强对房企自身信用记录、还款能力和还款意愿的调查与评估，审核确认房地产开发贷款的抵押物，不得接受重复抵押。

在农村集体建设用地方面，主要有两条硬性规定：

１、对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款；

２、对购买农村集体土地上建设住房的城镇居民，不得发放住房贷款。

从以上几条规定来看，针对房企贷款方面，第一条是禁止购买土地贷款，实际上这个政策早已经实行。银行发放贷款的条件就是四证齐全，自有资金达到35%。土地价款也由原先的分批缴纳，分批开发，变为目前的必须缴纳完所有土地款才能获得土地证。因此，从理论上，开发商是不可能获得用于购买土地使用权的贷款的。

对于第二条，贷款不超过抵押物70%的规定，实际上也并非一个非常苛刻的要求。因为，作为开发商而言，土地款必须先付完才能获得土地使用证，开工后，自有资金达到35%才能获得银行贷款，因此，贷款额限制在抵押物（开发项目）评估价70%是合适的。银行的风险相对可控。对房企而言，只要能获得这部分贷款，项目就可以顺利运行下去。当然，在市场销售不畅的情况下，财务成本会高一些，能否在2年内实现资金顺利回笼，偿还银行贷款，是房企面临的主要风险。

第三条和第四条是针对问题房企的风险控制措施。这是本次《通知》最大的亮点。那些开工项目进展缓慢的企业，存在几个可能，如资金链断裂、开发纠纷、企业故意拖延等。银行对这种问题项目采取紧缩政策是明智之举，有效控制风险。银行以前对于那些滥竽充数、空手套白狼的房产公司也进行所谓的滚动授信，不分优劣一概支持的行为是非理性的。

实际上，这部分政策可以反向的看，既然明确了对问题公司进行信贷限制，而不是对所有的房地产公司一概关上大门，也就是说，那些资信记录好、实力强、项目运行规范的房地产企业，只要符合相关规定，银行信贷的大门依然是敞开的。这对于实力型房地产企业是个好消息。

这种信贷政策实际上是鼓励企业的优胜劣汰，优化房地产开发市场的环境，淘汰一批滥竽充数的问题企业，同时，规范市场秩序，扶持诚实守信，具有一定规模的优质房地产企业。

第五条，与我国当前正在进行的社会征信体系有关系，特别是企业征信的推动。值得注意的是，这种由银行而非中立的中介结构对企业资信进行评估，进而确定是否进行贷款的方式未免有些问题。能否客观公正的评估企业的资信水平，能否避免寻租现象的发生？

对于农村集体建设用地相关的贷款，这次《通知》进行了全面的紧缩，银行的态度实际上也表达了对小产权房未来命运的担忧。因为其地位在国家层面没有进行最后的确认，银行当然不会冒这个风险，去大力支持小产权房的建设。

总体看，本次央行和银监会关于房地产信贷的新规定有利于房地产市场的健康发展，以及有效控制银行体系在房贷方面的系统性风险。对于房地产企业而言，问题企业面临更大的资金困难，从银行获得信贷支持的可能越来越小，对于实力型优质房地产企业，这个规定实际上是好消息，既然银行不再对房地产企业进行“滥发”贷款，那么贷款的流向肯定是风险小，盈利更稳定的优质企业。

对于银行和房地产企业，实际上不存在“谁先死”的问题。如果制度设计合理，风险有效控制，无论是银行还是房地产，都会实现和谐的共同存在。当然在市场化越来越深化的今天，经营不善的银行倒闭不再是天方夜谭，部分房地产企业资金链断裂更是情理之中。“适者生存”才是所谓市场经济的王道。