备受关注的新江湾F地块终于揭开了神秘的面纱，毫无悬念地以底价“外嫁”美国铁狮门。即便开标前业界早有分析或猜测，F地块将会“定向转让”，但当这种国内开发商不情愿见到却又无可奈何的结果出来之后，人们还是表现了各种各样的惊讶，随便翻翻这两天的报纸和博客便知一二。

在我看来，新江湾F地块以底价成交没什么大惊小怪的，下面就以“事后诸葛亮”的形式分析一下。

    首先分析一下自2004年来新江湾城已出让地块的成交情况。具体数据参考下表：

新江湾已出让地块基本情况

地块占地面积方面，F地块是最大的，达到26.75万；综合容积率是3.37，也是六个地块中最高的，而且高出不是一点半点；由于地块处于新江湾城核心地带，67.5亿的总价也超出其他地块好几倍；楼板价是舆论谈论最多的，才7500元/平方米，但我要提醒各位，F地块的地皮价是1681万元/亩，比仁恒地产的D3地块高出83万元/亩。

下面阐述理由：

首先，超高总价本身就构成了巨大的拿地门槛。F地块的转让底价是67.5亿，再加上两个多亿的大市政配套，铁狮门实际支付的费用要在70亿左右，那么试问国内有几家开发商有这个实力？即便个别已经上市的开发商在资金实力上能够有回旋的余地，但公司的战略也未必支持这样的“倾公司之所有为谋一地”的赌博行动。

其次，F地块的商业配套建设是新江湾城建设成功的关键。从上表可以看出，在新江湾城业已出让的六幅地块中，只有C5和F地块是综合用地，包括商业、办公、娱乐、住宅等。巧合的是C5地块的转让也有着神秘的色彩，汉斯是通过股权收购而非招牌挂程序获得C5地块。F地块虽然是履行了招牌挂形式，但在政府一系列的条件约束下，铁狮门成了唯一竞标者。这两个地块的转让实际上是异曲同工的。那么政府为什么会如此安排呢？深层次的答案只有当事者知道，这里我不好揣测，但个人认为，商业板块的稳妥、高质量培育是新江湾城未来发展的关键，政府当然不能儿戏，为核心商业地块寻找好的“婆家”是非常重要的，稳妥起见，国际上历史悠久、经验丰富的大公司是政府的最优选择。换句话说，政府似乎并不认同国内的一些“暴发户”。

再次，以低价成交并没有完全脱离目前的土地定价体系。当前，媒体的聚光灯主要打在F地块的楼板成交价上，7500元/平方确实比20000元/平方小很多，小的简直离谱，但请注意，另一个反映土地价格的指标是地皮价格，F地块是1681万/平方米，毫无疑问这个价格使得该地区的地价又上了一个台阶，比D3地块还高出了83万元/亩。

事实上，如果要衡量F地块和此前出让的D3地块，楼板价这个指标只能作为一个参考，比较地皮价才更有意义。因为F地块是综合地块，住宅占的量并不大，两地块的功能定位不同，单纯比较楼板价是无意义的。

由于新江湾城是新规划区，商业地产的建设还远未成熟，能否成为北上海的商业中心、能否顺利实现所谓的生态居住区还存在未知数，因此，该地块的获得者一次性投资70亿风险是比较大的，如果说铁狮门以低价成交在某种意义上“沾光”了，那么个人认为这种“沾光”也是对他所面临投资风险的一种对价补偿。

如此分析下来，以地皮价来衡量，新江湾城的地价并未脱离正常的轨道，不要被单纯的楼板价所迷惑。

最后，当前上海房地产市场已经进入相对调整阶段，频繁制造“超级地王”不合时宜。此前有人以娱乐的心态来期待F地块再次爆出天价，甚至把D3地块的楼板价直接套在F地块上，这种分析显然是形而上学了，在当前房地产整体形势出现调整的情况下，在全国开发商们普遍理性的情况下，在政府的“定向出让”的策略下，F地块以现在的结果收场应该是出乎意料却在情理之中的，个人认为没有哪家企业会跳出来大喊冤枉吧，如果有，请把自己的实力亮出来先！