有关媒体报道，上海将扩大住房保障的范围，比较有亮点的提法是扩大廉租房的保障力度，在五年后累计受益家庭达到13万户；进行经济适用房的规划及建设。

先看廉租房，根据上海房地局的最新统计数字，截至2007年12月底，上海全市已有30254户家庭享受了廉租住房保障，占符合条件家庭数的99%，其中实物配租407户，租金配租29847户。根据上海的规划，今后5年，面向低收入住房困难家庭的廉租住房政策受益家庭将新增10万户，届时，累计受益家庭将不少于13万户；同时，廉租住房实物配租的比例将进一步扩大。

如果单从数据上看，上海基本上做到了对“困难家庭”的“应保尽保”。然而对“困难家庭”的定义，即获得廉租房待遇的标准确是由政府说了算。目前的标准是家庭人均月收入是600元，这还是去年十月份调整过的收入标准（此前的标准是人均月收入320元）。这个标准显然是非常低的，在上海这样一个高收入、高消费的大城市，廉租房受益标准必须要大幅度提高。另外，目前廉租房实物配租比例仅为1.35%，其余98%以上的家庭只是获得部分租金补贴。此次上海房地局表态要提高廉租房实物配租的比例，这是个正确的思路，但具体比例能提高到多少？廉租房相关建设资金能否落实还要看政府的实际行动和执行能力。

再看经济适用房建设。上海政府明确表态对今明两年的经济适用房进行计划，并且对2012年之前的经济适用房建设进行规划，这个表态或者说政策决定意义非常重大。为什么这么说？熟悉上海房地产市场的朋友应该都知道，上海目前并没有经济适用房的建设，而是在全国独创出了重大工程配套用房的概念。

重大工程配套用房和全国其他城市建设的经济适用房并不是一个概念。在上海，只有动拆迁用户才可以购买配套房，哪怕这些居民富的流油，照样可以三套五套的买，只要符合谈判的条件，当然价格要大大低于周遍市场价；没有纳入动拆迁范围的居民，哪怕你再穷也没资格购买。

正是由于这种错位，造成上海住房保障体系的不完善，形成了一定的社会不公现象，配套房政策也受到各方面的诟病。

去年底，中央出台了《经济适用房管理办法》，该文件明确规定各地政府都要切实落实经济适用房政策。在国家文件的明确规定下，上海当然不能游离于中央政策之外，加快推进经济适用房的计划和建设已经成为了一个政治任务。

经济适用房的推行对于上海房地产市场影响到底是什么？这个问题比较复杂，不是简单的大或者小，而是受到诸多变量的合力影响。笔者认为目前至少有三个变量是不容忽视的。

变量一、低收入者的标准。《办法》把规定谁是低收入者的权利放给了地方政府。对商品住宅市场而言，经济适用房由于预期中的低廉价格，必然会分流购房者。能够分流多少完全取决于政府划定的“低收入者”标准。如果这个标准很低，那么对商品住宅市场影响不大；如果很高，如相当部分工薪阶层都可以购买经济适用房，那么商品住宅市场的价格必然出现大幅度回落。原因很简单，中国房地产市场的运行规则和气候发生变化了。因此，如何确定“低收入者”的标准是最重要的一个变量。

此次上海政府表态要在今年两会期间公布一些细则，应该包括购买经济适用房群体的收入标准，届时该变量基本上可以确定。

变量二、五年后上市，政府所收取土地增值收益比例。经济适用房的功能被确定为解决居住问题，而非投资需求。因此，《办法》详细规定了准入和回收的制度。购房人对经济适用房只具有有限产权，另一部分产权则在政府手里。如果他要转让，那么政府的相关权益要得到保障，也就是“应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购”。这个“一定比例”直接关系到消费者购买经济适用房并进行转让能否获得额外的经济利益。如果没有额外利益，那么投资者或投机者显然不会碰触这类住房，各种违法乱纪行为也相应减少。经济适用房和商品住宅将成为两个相对独立的住宅市场，相互的影响将变小。

变量三、经济适用房的定价原则。经济适用房如何定价是社会非常关心的，前段时间业界传言上海的经济适用房要采取所谓的“双60政策”，即经济适用房的户型面积不会大于60平方米，价格控制在周遍市场房价60%。对于房型面积定为60平米，没有任何疑问，因为国家已经在《经济适用房管理办法》中明确规定了。对于价格，《办法》实质上也有明确的规定，即 “成本决定价格”的原则。对照来看，有关上海经济适用房价格与周遍房价挂钩的传言不攻自破。当然，经济适用房的定价原则也属于“细节”，那么在两会期间也应该有定论。如果确实如笔者所分析的，上海忠实地执行了中央有关文件精神，用建安成本加3%利润的方式定价，另外，保障范围也能够大幅度扩大，那么上海住宅市场肯定要发生一些不寻常的变化了。