形势急转直下,现在中介企业的倒闭声已经不绝于耳,开发企业如果不能很好认识当前的形势,并作出积极的调整,前途同样堪忧,让我们先看看房地产面临哪些险峻的形势.

首先,调控政策出现节点性变化

2004年以来，中国政府为了控制房地产投资规模、调整商品房供应结构、稳定房地产市场价格，综合利用土地供应、金融、税收和交易管理等政策对房地产市场进行调控。这一轮调控一直持续到现在，而且依然没有结束的迹象。2007年8月，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（简称24号文）标志着政府对房地产行业的调控政策出现节点性变化。历史地看房地产产业政策的变迁，1998年国务院发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（简称23号文）同样是重要的节点。23号文的发布标志着我国房地产市场特别是住宅分配制度发生了巨变，结束了执行几十年的福利分房制度，房地产行业的市场化由此真正起航。

时隔9年，国务院24号文件的出台标志着政府重拾住房保障责任，强调以优势政府资源搭建以廉租房和经济适用房为主体的住房保障体系。24号文的出台是政府对9年来房地产市场运行与发展模式进行充分总结及对全面市场化的中国房地产市场出现种种问题却调控不力后进行深刻反思的成果。2007年的24号文以带有某种回归1998年23号文的政策考量，却又不重复过去思路的沉疴，其鲜明的时代特色和坚定的施政方略为新时期中国房地产行业的发展及住房文明的构建奠定了坚实的基础。

其次,行业发展模式调整转型

政策环境的显著变化必然引发行业发展的变化甚至是发展模式的调整与更迭。当前我国宏观经济发展表现为发展速度过快，通货膨胀率迅速上升。刚刚召开的全国经济工作会议在部署明年经济工作时明确提出，明年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。“防止经济增长由偏快转为过热”。房地产行业作为宏观经济重要的组成部分，经济工作会议后的政策走向将对房地产行业产生重要影响。

另一方面，本届政府在总体战略上秉承“科学发展观”，坚持“以人为本”，构建“和谐社会”。反映到房地产市场上，房价非理性的上涨、供应非理性的收缩、市场供应结构不合理就构成了影响房地产行业和谐、影响民生的主要因素。因此，政府在围绕解决这些市场方面的突出问题时出台了各种类型的调控政策，并最终确立以24号文为基础，以《廉租住房保障办法》和《经济适用房管理办法》为主干，地方政府具体执行措施为着力点的系统性住房保障解决方案。

这一系列已经出台或即将发布的政策明确地宣布了新的房地产时代的到来。房地产行业包括房地产开发企业的发展思路必须要意识到这个变革的出现。行业发展模式调整不可避免，企业如何生存、适应和发展成为重要而崭新的课题。过去若干年房地产全面市场化的思路将出现变化，开发商不在是房地产产品的垄断提供者，政府的代表机构作为保障住房的建设主体将成为住宅市场新的参与者。在我国房地产市场的构架中，廉租房、经济适用房、限价房在未来将扮演重要角色，打破目前商品房为主体的市场格局。

购房者根据收入标准被划分为若干层次，政策保障住房将用来最低收入者和中低收入者的住房需求。同时，保障住房将建立完善的准入和退出机制，动态管理，确保保障住房的合理利用。商品住宅市场将继续获得发展，但购买主体则在保障住房的“挤压”下由过去的大部分人变为普通消费者和高端投资者。

再次,企业竞争加剧格局分化

当前，房地产开发企业不但要面对政策的变化和行业的转型，更要面对同行业企业激烈竞争。企业竞争主要从土地储备、融资、市场份额、区域拓展、人才、产品设计等多方面开展。在国家持续紧缩土地和金融两道“闸门”后，土地使用权的争夺和融资渠道的争夺是竞争的焦点。

企业土地储备的多少或有无直接关系到企业未来持续发展问题。在当前的制度安排下，土地储备的竞争又直接取决于企业资本实力的竞争。靠企业自身的产业资本已经很难适应当前的形式，因此，产业资本与金融资本结合是大的趋势，但各个企业的对接能力则参差不齐，直接反映了企业竞争的实力。

在企业间的全方位竞争下，市场格局将出现分化。资金实力强的企业和登陆资本市场的企业往往能够获得更多机会。同时，在残酷的市场压力下，中小房地产企业的生存环境堪忧，市场将出现“强者恒强，弱者愈弱”的“马太效应”，企业减分化整合趋势渐显。