作为落实国务院24号文的配套性文件，继建设部等九部委出台《廉租住房保障办法》后，建设部又联合国家发改委等七部委于11月30日出台了《经济适用住房管理办法》（以下简称《办法》）。至此，作为住房社会保障的两个重要手段，廉租房和经济适用房新的法律规范搭建完毕。《办法》在房地产调控的关键时期出台，具有重要的意义。下面通过八个方面来分析《办法》的内容和影响。

一、《经济适用住房管理办法》相对于原有的管理办法进行了“革命性”的升级改造。

《办法》第一条明确指出“为改进和规范经济适用住房制度，保护当事人合法权益，制定本办法。”这就是说要规范经济适用房的运行体制，扭转当前经济适用房市场种种不规范、不合理，甚至违法乱纪的现象。本《办法》是对旧有办法的全面革新和升级。

二、明确经济适用房为政策保障性用房，购房人只有有限产权。

《办法》第二条为经济适用房下了明确的定义：指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。明确了经济适用房供应的对象是低收入住房困难家庭。由于经济适用房的土地为政府无偿划拨性质，而且减免了很多税收和行政事业性收费，根据《物权法》相关原则，国家对经济适用房保有相关权益。购买者只享有有限产权。在五年限售期后，如果购房者要转让则要补交差价或由政府按相关规定回购。

三、明确将建设经济适用房为各级政府的工作职责。

《办法》第六条规定：市、县人民政府应当在解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划中，明确经济适用住房建设规模、项目布局和用地安排等内容，并纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划，及时向社会公布。这表明，建设经济适用房并不是地方政府的“选修课”，而是勿雍质疑的“必修课”。地方政府如果继续以其他名义如“配套房”等替代经济适用房的建设，显然是不符合《办法》精神和中央调控政策的。

四、明确对经济适用房优先供应土地。

《办法》确定了经济适用房建设用地取得的办法为“政府划拨”，并且在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。这种安排充分体现了政府在推进经济适用房建设方面的决心和信心。优先供应就意味着在年度建设土地供应中，经济适用房成为确保的一块，在建设主体的配合下，应该可以保障经济适用房及时供应市场。

五、确定政府直接参与建设的原则

《办法》在解决经济适用房建设主体的问题上，规定符合资质信誉良好的开发商可以参与建设，同时规定可以由市、县人民政府确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设。在经济适用住房建设中，应注重发挥国有大型骨干建筑企业的积极作用。事实上，由于经济适用房的微利性质，大部分“市场化”操作的开发商应该没有兴趣，但也不排除一些“大佬级”开发商通过小规模建设经济适用房来体现自身的社会责任。真正承担建设任务的应该是政府经济适用房管理机构和国有大型房地产企业。这也是符合经济规律的。因此可以判断，经济适用房的建设是政府承担住房保障责任的一个重要领域。

六、构建循环利用机制，确保经济适用房真正用在“住房保障”领域。

在申请资格上，《办法》从户籍、收入和住房面积三个方面予以限定。值得注意的是户籍限定为本地城镇户口的消费者。外来务工者只有通过申请廉租房、商品房租赁或购买商品房来解决居住问题。《办法》在第五章中用大量的条款来规范经济适用房的准入和退出机制，强调经济适用房为政策保障性质住房，而不会成为个别人用来牟利的工具。

七、与商品房“价格不由成本决定”的潜规则完全不同，确立经适房“成本决定价格”的原则。

住宅如何定价一直是社会上争论较多的问题，一般而言，商品住宅的价格“由供求关系决定，而非成本决定”是行业的潜规则，或者说这也是一个市场原则。但本次《办法》中明确了经济适用房为政策性住房的性质，因此在价格制定上也带有相当强的政策色彩。确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定，市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。这种“非市场”的价格安排显然可以非常有效的控制住价格水平，从而确保“保障住房”不变色。

八、新的经济适用房管理办法实施后，对商品住宅市场的影响取决于若干变量。

《办法》的高调出台，必然会在我国房地产市场上引起巨大的反响。那么新的经济适用房制度的施行究竟对房地产市场，特别是当前商品住宅市场产生哪些影响呢？如果给出三个影响力选项，一是轻微，二是较大，三是非常大，那么第一个肯定是要排除的。因为这次《办法》的出台是革命性的，有很多方面都有了创新和明确，肯定会在相当层面上影响商品住宅市场，包括价格，销量，企业运行等几个方面。那么影响到底能够达到什么程度，就目前而言，仅凭刚出台的《办法》还不能准确判断。因为还有若干变量没有明确，需要进一步的等待和观察。

变量一、低收入者的标准。《办法》把规定谁是低收入者的权利放给了地方政府。对商品住宅市场而言，经济适用房由于预期中的低廉价格，必然会分流购房者。能够分流多少完全取决于政府划定的“低收入者”标准。如果这个标准很低，那么对商品住宅市场影响不大；如果很高，如相当部分工薪阶层都可以购买经济适用房，那么商品住宅市场的价格必然出现大幅度回落。原因很简单，中国房地产市场的运行规则和气候发生变化了。因此，如何确定“低收入者”的标准是最重要的一个变量。

变量二、五年后上市，政府所收取土地增值收益比例。经济适用房的功能被确定为解决居住问题，而非投资需求。因此，《办法》详细规定了准入和回收的制度。购房人对经济适用房只具有有限产权，另一部分产权则在政府手里。如果他要转让，那么政府的相关权益要得到保障，也就是“应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购”。这个“一定比例”直接关系到消费者购买经济适用房并进行转让能否获得额外的经济利益。如果没有额外利益，那么投资者或投机者显然不会碰触这类住房，各种违法乱纪行为也相应减少。经济适用房和商品住宅将成为两个相对独立的住宅市场，相互的影响将变小。