过去两年政府针对房地产市场的宏观调控不可谓不正义，也不可谓不严厉，然而房地产市场却不怎么买帐，价格并没按照政府的意志“稳定”下来，而是连续大幅度上涨。原因是什么？有人利用市场供求理论来分析中国房地产市场的价格现象，认为价格快速上涨就是因为供求矛盾加大，供应严重供不应求。实际上，供求的不平衡只是表面现象，真正起大作用的是消费者对市场的预期。

不可否认供求关系本身对价格的重大作用，但供求量的变化是“现在量”，而预期是“未来量”，人们现在的购买行为往往是着眼于未来，从这个角度看，市场预期的变化往往对房地产的价格产生重大影响。投资者投资房产的目的是什么？当然是为了以后卖出获利。自住者购买的目的虽然首要是解决居住问题，但房屋的保值增值也不可忽略。如果消费者预期未来房地产市场走下坡路，价格回落，那么绝大部分的投资者和较大部分的自住者会选择观望。这种情况出现后，房地产行业的各种非理性行为和现象自然会得到控制。

然而，在过去的两年时间内，在政府各种强力措施下，市场普遍的预期是未来市场价格会涨，而不是跌，这与政府的意愿和“稳定价格”的调控目标背道而驰。可见市场的走向并不会简单的随政府的意愿改变。但这并不说明政府没有能力影响市场，关键是产生影响的方法、方式、手段是否到位、对路。事实证明，只要政府能够采取有效的措施，正确改变消费者对房地产市场的预期，那么政府达到其调控目标也并非不可能。

回顾一下两年来政府出台的若干政策。70/90政策是最具有代表性的。政府通过正式文件直接干预市场，规定了市场投资主体的投资范围以及产品规格。然而房地产开发商却并非政府的附庸，而是自由的市场主体，在利益的考量下来决定其投资行为。这种政策传导与执行的错位必然导致该政策的市场效果大打折扣。据最新的统计显示，上半年符合“70/90”政策的住宅投资只占总住宅投资的19.5%，与政府的调控目标相差甚远。投资的减少导致了市场供应的减少，作为更加市场化的消费者，对房价的预期自然是会更高。另一类政策是在生产和流通环节加税。在经济学上，政府的税收增加会损失社会效率。房地产市场，在税赋转嫁的作用下，新增加的税收的最终负担者必然是购房者，这种负担也直接推高了房价。同样，收紧住宅土地供应的政策直接导致开发商对获取土地的恐慌，造成全国各地地王频出。土地价格的急速上升不正是给消费者一个明确的房价上涨的信号吗？

过去两年我国房地产市场的发展，虽然不是政府的本意，部分却要“归功”于调控政策助长了市场对未来房地产价格的预期。那么政府要改变这种尴尬的境地，办法就是上文提到的，通过有效的措施来改变人们对未来市场供求的预期，从而稳定甚至降低房价。

值得注意的是，政府最近出台的若干政策和措施已然和过去有了明显的改变。通过连续发布重量级的调控措施，力图改变市场预期。事实上，无论是上海还是北京，一线大城市的房地产市场先后进入了调整状态。不妨通过上文所述的市场预期模式来分析政府此轮宏观调控的轨迹。

首先，出台24号文。该政策强调政府的住房保障责任，着力解决低收入家庭的住房问题，缓和民生矛盾。这样的政策至少可以解决一部分在商品房市场买不起房子的问题，避免所有的消费者都挤在商品房市场的矛盾；

其次，提高第二套房首付比例和利率水平。这一政策直接针对的是住房投资（机）者的。通过限制银行对购房者的资金支持，来影响未来一段时期的市场供求关系，从而达到降低价格预期的目的。这一措施的效果显然要比压缩开发商融资渠道的措施有效；

再次，物业税“空转实”。和以前在生产流通环节加税不同，物业税是保有环节的税赋。任何炒房者都要顾忌到囤房的成本，这是其一。其二，物业税的征收，必然要代替土地出让金的征收。改土地批租为年租，这样直接降低了购房时的价格。因此，物业税“空转实”在目前阶段必然对未来市场预期产生重大影响。当然，物业税真正的全面征收还需时日，但政府在当前阶段大力宣传这个事情，其目的是否是提醒消费者面对当前火热的市场要冷静？