一、建立专业性住房金融机构

西方发达国家在住房金融领域的成功实践得益于市场经济发展历史长，各种制度建设完备，同时相关机构设置的多元化也为普通居民的住房金融问题提供了帮助。其中，建立专业性住房金融机构就是重要经验之一。

比如美国的储贷协会、加拿大的按揭和住房公司、日本的住宅金融公库、德国的住宅互助储金信贷社等。这些专业住房金融机构在解决普通居民住房方面发挥了重要作用。主要表现为：专业化。与商业银行兼营住房贷款不同，这些机构是专业从事住房金融业务，在政策优惠、制度安排上具有优势。其次是政策性。专业的住房金融机构一般都会获得政策的支持，比如在资金运行上，采取强制储蓄，利率则不受中央银行货币政策的干预，采取低利政策，从而保证住房贷款稳定性，降低贷款者的还款波动风险。这种政策安排可以长期稳定的解决普通消费者的住房金融需求。

我国目前住房金融体系发展还不完善，住房信贷方面主要由商业银行承担主要责任。虽然在上世纪90年代引进了住房公积金制度，但由于这项制度并没有法律上的强制性，而且在制度安排上不尽合理，导致一些中低收入者并没有获得住房金融方面的支持，反而成为某些垄断机构或企业谋取小团体利益的渠道。商业银行虽然承担了大部分的住房信贷，但作为商业化机构，银行视住房信贷为优质业务，在实际操作中，各大银行不免要进行客户资源的竞争，从而形成住房信贷滥放。这种商业化信贷的恶性竞争，一方面可以解决部分居民的住房需求，但另一方面也为当前楼市流动性过剩提供了动力，在人为造成的供需矛盾下，推动房价迅速上涨。

从去年以来，央行已经连续8次提高存贷款利率，以抑制商业银行放贷冲动，但效果并不明显。然而连续的加息却极大加重了住房贷款者的负担。从这个角度看，我国以商业银行为主体的住房金融体系并不合理，急需做出调整。

从国际经验看，我国应该建立专门的住房金融机构，并以此为主体解决普通消费者的住房金融需求，改变目前以商业银行为主的局面。目前，各地的住房公积金管理中心具有这种专业住房金融机构的雏形。政府可以在此基础上对公积金管理中心进行相应改制，成立住宅储蓄银行，采取强制储蓄与自愿储蓄相结合的方式筹集信贷资金，实行资金封闭运行，政府给予住宅储蓄银行一定的财政补贴，保证机构的正常运行。

当然，设立专业化的住房金融机构，并不排除商业银行对住房信贷的兼营业务。一个成熟的住房金融市场，必然是一个多元化的市场。专业的住房金融机构可以侧重于解决普通消费者的住房融资问题，属于社会保障范畴。商业银行或其他市场化的信贷公司则面向高端的投资或住房消费者，可以采取更加先进的管理技术和风险对冲机制来获得相应的市场份额。

二、用创新手段控制住房信贷风险

通过研究西方发达国家住房金融制度安排及创新，对于我国开展相关的制度安排、风险控制等具有借鉴意义。

最典型的是美国的住房金融市场。美国抵押贷款市场的“次级”与“优质”概念，是以借款人的信用层次为分界线的。在美国这样一个个人信用评估制度完善的社会里，信用是申请贷款的先决条件。依据信用的高低，放贷机构对借款人区别对待，从而形成两个层次的市场。信用低的人达不到申请优惠贷款的条件，只能在次级市场寻求贷款。但即使是在次级市场，信用特别低的人仍然无法获得贷款。中等信用的人能否获得贷款，主要取决于申请人的预付定金以及收入和资产状况。另一方面，凡是向信用较低的人提供贷款的机构都是次级市场的放贷方。有的放贷方是独立的，有的则是提供优惠贷款的金融机构的附属业务部门，一些大金融公司也为次级放贷机构提供贷款支持。次级贷款利率高于优质贷款利率，这对放贷机构来说是一项高回报业务，但由于次级贷款逾期还款比例较高，因此次级市场放贷机构面临的风险更大。

美国住宅抵押贷款市场通过这种分级设置在制度层面上有效控制了风险。即使是在将来信用危机爆发时，由于市场的分级设置，坏帐不会引起连锁反应，联邦政府可以对特定的分市场采取措施，如提供相应的流动性支持，从而最大限度的控制风险。当前，美国次级抵押贷款市场危机的爆发及此后美联储采取的应对措施正是这一制度安排的体现。

反观我国的住房贷款抵押市场，缺乏必要的风险控制手段。和美国相比，我国缺乏最基本且最重要的个人信用征集体系。这一重大制度性缺陷导致金融行业控制风险能力面临巨大挑战。虽然上海等少数城市开始进行个人征信的试点工作，但就全国而言，这项工作的进展依旧缓慢。

和个人征信体系建立速度缓慢形成鲜明对比的是，我国住房信贷规模高速增长。央行最近发布的2007年二季度货币政策执行报告显示，6月末，全国商业性房地产贷款余额4.3万亿元，同比增长24.5%，增速比上年同期快3.9个百分点。其中，房地产开发贷款余额1.7万亿元，同比增长25.6%，增幅较上年同期下降3.3个百分点；商业性购房贷款余额2.6万亿元，同比增长23.9%，增速比上年同期提高8.0个百分点。2007年以来，商业性购房贷款中的个人住房贷款增速呈现出逐月加快的趋势，6月末个人住房贷款增速比1月末和1季度末分别提高4.8个和4.6个百分点。另外，住房公积金委托贷款增长较快，6月末余额达到4002.6亿元，同比增长31.9%，比个人住房贷款增速高7.1个百分点。

从央行发布的数字看，我国个人住房贷款规模正在迅速扩大，与当前房地产市场的高速发展步调一致。但从风险控制的角度看，迅速增长的房价带动了非理性市场繁荣，进而引起商业房贷规模的膨胀，我们把这种情况放到整个房地产市场大环境中分析，其透露出的风险不言而喻。我国整个金融体系的风险控制缺乏个人征信体系的支持，在未来可能的房价下跌造成还贷危机时，有可能造成连锁反应。没有必要的分级设置，整个市场容易出现泥沙俱下式的系统性风险。

由此看，虽然我国目前商业银行依然热衷与个人住房贷款，并且把之看为优质资产而激烈竞争，但当整个房地产市场走势拐头向下的时候，优质的资产也可能会因为系统性风险而造成致命的危机。

那么，预防解决这种潜在的隐患，办法就是尽快建立全国范围内的个人征信体系。在此基础上，对抵押贷款市场实行分级管理。针对美国次级抵押贷款出现的危机所提供的经验教训，加大金融机构放贷指导和监督管理力度，配合专业化住房信贷机构的设立，在最大限度上控制住房信贷风险。

三、推进民间房地产金融机构的发展

我国住房金融市场参与主体相对单一化。主要是银行、消费者、公积金中心。另外还有部分担保公司，评估公司参与，但参与的力度和广度相对整个住房金融市场客观需求而言还不够。

从整个市场结构的平衡角度看，房贷主体要实现专业化和多样化并存，除了要设立专业化的储贷机构，还要坚持商业银行的积极参与，并鼓励抵押贷款公司等非银行金融机构的发展，这样消费者选择的余地更大一些。中介机构的作用在现代市场条件下愈加凸显出来。保险公司、资产评估公司、担保公司作为现代金融服务业的组成部分，对住房金融市场的风险控制、健康发展起到重要的保障作用。

抵押贷款公司在美国等发达国家的住房金融市场发挥举足轻重的作用，在我国目前还不准设立类似私人住房抵押贷款公司。实际上，从市场客观需求看，无论是消费者还是社会资本充裕度，都呼唤着住房抵押贷款公司的出现。

目前我国房地产市场已经进入了高速发展的后期阶段，市场上存在大量的房地产开发公司，但由于土地供给的硬性约束，企业间土地储备的竞争日趋激烈。土地的有限供给和招拍挂制度使得中小房地产企业的生存空间越来越小，房地产市场日益成为航母型公司竞争博弈的舞台。客观上，没有土地储备，中小房地产公司的未来发展就面临抉择。要么依附大的房产公司，要么进行业务转型。

从企业发展的比较优势看，房地产企业一般都具有相当规模的资金储备，并且熟悉房地产相关业务，如果还具有其他金融资产和相关发展战略，那么这些企业转型为房地产金融服务企业并非没有机会。

从房地产行业发展的一般规律看，房地产开发业务只不过是整个房地产行业早期发展阶段的内容。这是由行业本身的特殊属性决定的。当房地产开发的总规模逐步下降后，房地产流通、物业管理、金融服务、中介服务等将成为房地产行业的主要构成。相应的，房地产中介公司，抵押贷款公司等将获得迅速发展。

我国目前大规模的城市建设正在如火如荼进行，但未来的发展模式将发生根本性的变化。在确保18亿亩耕地的红线内，土地供应将继续减少。房地产行业的发展将从单纯的土地开发和房产开发向综合性服务发展。

推进房地产金融服务机构的设立是顺应这一行业发展规律的体现，也为住房金融市场的参与者提供了更多选择和发展的机会。

四、抵押贷款二级市场应适时推出

美、加等国家都有相对发达的住房抵押贷款二级市场，主要手段是通过对住房抵押贷款证券化，使得抵押贷款这样的长期资产得以流动起来，为金融系统提供了充足的现金流，并继续支持房地产市场的发展。

我国目前房地产抵押贷款证券化已经有了个别试点，如由中国建设银行作为发起机构的国内首单个人住房抵押贷款证券化产品——“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”正式进入全国银行间债券市场。但相关市场并没有大规模发展。对于抵押贷款证券化的推进，笔者认为既不能操之过急，也不能盲目消极等待，而是要积极筹备，适时推进。

抵押贷款证券化作为一项金融创新，本质上通过金融衍生品的设立，将不同期限，不同风险等级的抵押贷款品种进行标准化组合，公开出让给投资者。以定期住房消费者还贷作为信用保障而预先获得资产流动性。那么我国当前银行系统实际上并不缺乏流动性，央行甚至通过连续加息、提供存款准备金率等紧缩政策回收商业银行过剩的流动性。从银行的角度看，当前对住房抵押贷款证券化的积极性并不高。

从国际金融发展的形势看，美国次级抵押贷款市场危机同样给我们敲响了警钟。次级债是典型的资产证券化产品，曾经被欢呼为伟大的金融创新。然而在美元本位制和浮动汇率所触发的全球流动性过剩情况下，次级债危机形成的“蝴蝶效应”给全世界的金融系统带来了连锁危机。金融资产或具有高度流动性之资产，是一个环环相扣的衍生资产链。资产链上的某类资产价格暴涨或暴跌，往往触发整个资产链条上的其他资产一起暴涨或暴跌，此乃所谓的“多米诺骨牌效应”。这种运做机理可以部分解释当前美国次级债危机的根源。

我国当前正处在金融创新与改革的关键时期。人民币汇率制度不断开放、金融衍生品如股指期货推出在即，外汇资本项下开放也在政府考量之中等等。面对国际金融新形势及新教训，我们应该对金融创新及自由化带有更多的谨慎。

从另一个方面看，“因噎废食”“投鼠忌器”也并非良策。抵押贷款证券化本身是有效的金融创新工具，我们应审时度势，遵循房地产金融发展客观要求，在完善风险控制的基础上适时推出。