美国房地产金融市场的发展非常完善，在世界上也扮演领导者角色。美国的住宅金融体系既有发达的商业房贷市场，也包括有力的政策性金融体系。从资本市场角度看，既有传统的贷款抵押市场，也有发达的住房抵押贷款二级市场，通过证券化的过程实现住房贷款的合理流动，有力促进了美国住房金融的发展。

（1）商业住房贷款模式多样

美国向消费者提供的住房抵押贷款形式非常多，这得益于美国的金融市场经营主体的私有性，各种贷款机构如商业银行、储蓄信贷协会、互助储蓄银行和人寿保险公司等自发地、自主地经营的，经营风险和经营亏损均由私营金融机构承担。这就促使这些私营机构尽量降低贷款风险，尽可能盈利，开发更多新品种。另外，充分竞争的市场环境也激发贷款机构进行业务创新，发展多层次的抵押贷款业务。

可变利率抵押贷款。为了有效规避利率变动带来的财务风险，美国监察局同意贷款机构办理不受限制的可变利率贷款。贷款人必须按某些公布的利率指数调整，并在30-50天前通知借款人，如果借款人不接受此项调整而提前还款也不收罚息。目前这种贷款方式在美国较为普遍。可变利率抵押贷款对贷款人有较大吸引力，并增加抵押市场的资本流动性，保证足够的抵押资金。

分享增值抵押贷款。借款人可支付较低的利率，并以和贷款人分享房地产的增值为代价，以保证贷款人的实际收益。这种贷款，期限一般在10年以内，到期后对抵押的房地产重新估值，以便分享增值。这种方式解除了贷款人对调整的抵押贷款利率总是落在通货膨胀之后的担忧，但一旦房地产价格下落，银行将面临较大的风险。

累进付款抵押贷款。即最初几年付款额较低，有的甚至不足于偿付当月利息，以后每月付款额随着年薪额的增长而逐步加大。这是为一个刚走上工作岗位的青年职工设计的，但由于最初年份月付款常不足支付利息，本金逐年增加，使贷款人有更多的资金面临违约的风险。

分级偿还抵押贷款。分级偿还抵押贷款的借款者，不是各期平均偿还贷款，而是对各期规定不等的偿还额。一般来说，年轻的家庭收入偏低，在头几年的偿还期内，偿还贷款的金额规定得低一些，以后由于家庭趋于成熟，收入逐渐增加，合同规定的偿还金额定得高一些。

反向年金抵押贷款。这是为年老的退休人员所设计的。借款人每月的退休金不足于支付生活费用，可用自己的房屋作抵押，每月从银行得到一笔款项，直到本息支付完为止，期限常在20年。

最后巨额付款方式。这种方式的抵押贷款期限通常只有3至5年，最初几年只偿还少量贷款本息，其余的大宗本息在到期时一次付清。这笔贷款余额也可以转期续借，但利率要重新商定或改为浮动利率。

循环住房贷款。这种贷款对于偿还能力强、信誉可靠的购房者，不限制其贷款额度，允许借款的购房者在已取得的贷款之外，按照同一抵押贷款合同追加新的贷款，并顺延还款期限，但要承担较高的利率和费用。

“一揽子”交易抵押贷款。这种方法即抵押加保险的方法。借、贷双方不仅要在抵押贷款合同中规定应偿还贷款的本金、利率、期限等，同时还要规定凡参加借款的人必须参加建筑保险、财产保险或人寿保险。保险的费用由借款人负担，由贷款的金融机构经办。同时还要求借款的买房者将应交的不动产税和住房维修费用等也定期地交由贷款的金融机构办理。

（2）住房贷款二级市场发挥重要作用

绝大多数美国人建房或购房都要借助住房抵押贷款。庞大的住宅抵押贷款规模促成了贷款组合，并为抵押贷款证券的发行提供了必要条件。美国的住房消费信贷市场分为—级市场和二级市场。一级市场是商业银行、抵押贷款公司和储贷机构向借款人发放住房消费贷款的市场：二级市场是房利美、吉利美等二级市场经营机构，通过发行住宅抵押债券筹措资金，向商业银行等一级市场贷款机构购买住房抵押贷款，同时向其提供更多的贷款资金来源的市场。

　　1970年美国首推第一张住房抵押债券，从最初的10多亿美元，增加到至今的约4500亿美元。二级市场的建立，使得美国各银行迅速实现了住房抵押贷款证券化，为抵押贷款债券在国内外发行，开辟了更为广阔的融资渠道。银行改善了贷款条件，将贷款期限延长到30年以上，并实行灵活的利率及支付政策。目前，住房抵押贷款债券已成为美国资本市场上的第二大债券(第一大债券是财政债券)。

　　美国住房抵押贷款二级市场的三大机构分别是房利美、吉利美和福利美。房利美和福利美已从最初的政府控制转变为私营公司，并且在纽约股票交易所上市，并不是美国政府的对外信贷担保。吉利美的对外担保则属政府信贷担保。吉利美是典型的政策性机构，因为有美国政府的担保作后盾，吉利美本身发行或担保的证券在市场上广为流通。吉利美还直接或间接地通过地方政府或社区给低收入阶层提供补贴，补贴资金来源于国会拨款。房利美是由美国国会立案成立，它以增加美国中低收入家庭住房为其宗旨，即协助更多人实现拥有住房的梦想。据统计，美国约有1／5的住房贷款来自房利美融资，所以房利美的业务范围比吉利美更大。目前，房利美、吉利美、福利美三家机构在二级市场上的份额为40％、28％和32％。

在二级市场上经营的核心业务有两种：一是住房抵押贷款组合，即购买并持有贷款机构的住房抵押贷款。通常经营机构通过贷款机构定期收回每期贷款的本息，同时向购买他们发行的债券的投资者，支付每期的贷款本息。在这项业务中，一方面，经营机构承担了住房抵押贷款的利率和信贷风险，另一方面，通过拥有贷款和发行债券的资产组合，赚取利息差价。二是经营机构以住房抵押担保债券(MBS)换取贷款机构的住房抵押贷款，并从中收取担保费。美国MBS市场品种丰富，充分考虑了投资者的需求，并在交易方式上也根据投资者的具体情况来决定。在美国，超过半数的抵押贷款大都进了二级市场，根据雷蒙兄弟公司提供的数据，抵押贷款证券享有的市场份额已经接近国债，为34.44%，高于公司类债券的市场份额 (20.81%)，住房抵押贷款证券余额在3万亿美元左右。房利美、吉利美、福利美三家公司在MBS市场占有接近90％的份额。近几年来，美国MBS约占美国信贷市场债务余额的近1/3。美国住房抵押贷款二级市场促进了美国住房抵押贷款的证券化，它对一级市场的发展和深化发挥着积极作用。

（3）政策性住房金融体系提供社会住房保障

虽然美国是一个市场经济高度发达的国家，但为了解决低收入家庭住房问题，美国政府在立法、金融、税收等方面却大力干预，同时也提出了许多针对低收入家庭的住房计划，帮助低收入家庭解决住房问题。

美国住房政策主要包括两个方面的内容：一是通过各种措施鼓励建造低收入者住得起的房子；二是通过担保贷款、提供租金补贴以及实行租金优惠券计划等帮助居民拥有自己的住房。

在美国HUD(住房与城市发展部)负责所有的住房与城市发展计划相关的政策的制定，下属FHA (联邦住房管理局)负责住房标准的制定和为中低收入阶层提供按揭(抵押)担保：GNNIE MAE(政府全国抵押贷款协会，即吉利美)是HUD的下属公司，主要是收购政府担保的抵押贷款以及将其证券化。此外，属于政府性住房体系的还有FANNIE MAE(联邦全国抵押贷款协会，即房利美)，FREDIE MAE(联邦住宅按揭公司，即福利美)以及退伍军人管理局(VA)等。

美国政府还实施财政补贴政策，凡家庭收入未达到所在地区家庭平均收入80%者，可以申请住房补助。补助的方式通常有两种：一种是直接对低收入家庭提供低租金的公共住房(一般低于市场价的20%-50%)；另一种是向低收入家庭发放住房券，享受这种补助的家庭必须拿出本户总收入的25%支付房租，租金超过部分用住房券来补充。而美国政府对地方政府建设的公共住房和私有营利或非营利机构建设的低收入住房，也进行补贴。

为让低收入者拥有住房，美国政府还采取了税收减免政策，这是为了推行住房私有化而实行的一种优惠政策。美国政府实行购房减免税政策主要是鼓励中低收入阶层购买自用住房。主要体现在：一，对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的家庭，在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出；二，对拥有自己住房的家庭，还可以减免所得税和财产税；三，对出租屋的家庭实行税收减免政策。