最近央行上海总部发布的货币运行报告引起了媒体的关注。特别是随着五、六月份上海房地产市场的快速反弹，房地产个人住房贷款的数据尤其引人注目。有关报道是这样：“受房地产市场交易迅速升温的影响，6月份中资商业银行个人住房贷款大幅增加45.5亿元，比5月份多增36.9亿元，占上半年个人住房贷款增量的三分之二，其中当月新建房贷款增加43.7亿元，占上半年新建房贷款增加的95.8%。”

乍一看，媒体报道中的上海房贷数据确实有点超乎寻常，又是三分之二，又是95.8%。但如果稍做分析，就能够洞悉里面的秘密。

首先解释几个常用的概念。

1、个人住房贷款累计额：顾名思义，累计量是银行在一定时间内总共发放的个人住房贷款量。

2、个人住房贷款余额：房贷余额是一个时点量，也就是在某一个时间点上银行帐面上显示的净房贷量。个贷余额和个贷累计额之间的关系是累计贷款额减掉累计换款额。

3、个人住房贷款余额月度增长量；是指本月余额减上月余额所得量。这是央行通常发布的数据。

4、同理，个人房贷余额本年增长量就是用本月余额减本年初个贷余额所得的量。

解释完上述4个概念后，我们再分析一下央行上海总部发布的个人住房贷款数据的真实情况。

对于45.5亿元这个数据，报道是“6月份中资商业银行个人住房贷款大幅增加45.5亿元，比5月份多增36.9亿元，占上半年个人住房贷款增量的三分之二”，给读者的感觉是6月份的房贷额是上半年的三分之二，房贷数量的急剧增长就对应着房产市场销售的爆增。实际情况是这样的吗？上海五、六月份房地产市场销售情况是很好，但不至于这么夸张，而且上述数据的使用也是有误导性的。

央行上海总部发布的数据显示，6月份个人住房贷款余额为2552.09亿元，环比增长3.39%，比上月增长的量是45.5亿元，比年初增长68.33亿元。45.5亿元对应了上面的第三个概念，也就是个人住房贷款余额月度增长量，这个45.5亿元是一个相对增长量，是两个不同时点贷款余额的差额，而不是直接和住房销售相关的住房贷款累计量。同理，68.33也是一个相对量。因此把45.5和68.33做一个除法，得出6月份的房贷增长占全年增长的三分之二是极其错误的，也是误导社会的。何况，贷款余额本身就是一个时点数，而且其变化受到贷款人提前还款意愿、贷款基数扩大等诸多因素影响，因此，在某个月余额出现一定的放大是有偶然性的。

当然，贷款余额的增加在某种也能反映房地产市场的变化，但真正起直接指向作用的数据是月度个人住房贷款累计量，以及月度累计量与年度累计量之间的比值。可惜央行并不对外公布这样的数据。

写这些文字的主要用意是希望每个人都能够认真解读政府的报告，并运用正确的方法来分析，客观报道，而不是根据自己的理解，有意或无意地误导大众。