北京奥运场馆周边免税房盘点
   
    今年下半年以来，受益于奥运和地铁5号线等因素的影响，大屯所在的亚运村区域房价上涨步伐加速，可谓涨势如虹。
    大屯区域的传统界定范围是，东到北苑路；西到北辰东路；南到北四环；北到科荟路。
    21世纪不动产的置业专家针对该区域给予了如下分析和建议：

    一、区域内相关楼盘数据

    1、 此区域内上市满5年可免税的商品房项目：
   

     2、 即将于2008年满五年可免税的商品房项目：

    二、区域总体情况
   

    1、区域存量住房供应巨大。
   

    据统计，亚运村板块内仅住宅类项目总规模达到840多万平方米，市场供应量十分巨大，已远远超过望京地区和中关村万柳地区，成为京北最大的高尚住宅类商品房集中供应区域。在这840万平方米中，目前可供应的新房仅剩保利金泉广场尾盘与紫玉山庄四期在售。
   

    区域内体量较大的项目有200万平方米的安逸秀雅、85万平方米的保利金泉广场、79万平方米的安慧里小区、110万平方米的慧忠北里小区、25平方米的卧龙小区、天创世缘17万米、新荣家园9万平方米、华馨公寓8万平方米、润枫德尚11.8万平方米、九台2000家园12万平方米、阳光新干线11万平方米、荣尊堡18万平方米、华悦国际7万平方米、大屯里小区20 万平方米等（统计公开数据）。
区域内总房源套数约8万套。其中回迁房约占10%，央产房与公房约占20%，商品房约占70%。

    目前在市场上流通的房源约占20%，包括可售、可租房源。即目前亚运村市场流通房源数约16000套，其中目前挂牌待售的二手房源约2000套，主要集中于南部的安慧里板块与北部的大屯路板块。二手房的实际比例约10%。剔除那些不符合市场情况的高价房源，可供选择的应该不会低于1000套，可以这样说，如果选择二手房，置业选择余地还比较大。

    2、区域交通情况：

    地铁：地铁5号线，奥运支线；
    公交：425、858、417、417支、379、602、380、328、358、108、124、328、380、386、387、408、419、702、757、803、809、847、849、857等

    3、区域配套情况： 
   

    商业：北辰购物中心、飘亮购物中心、华汇商厦、旺市百利超市、家和物美超市、国美电器、苏宁电器、大中电器、第五大道以及星巴克、钱柜、麦当劳、肯德基、全聚德烤鸭等餐饮娱乐连锁企业。
    教育：区域内中小学：慧忠北里二小、安慧北里二小、安慧北里小学、安慧北里中学、朝阳外国语学校等
    区域内幼儿园：金色摇篮幼儿园、卧龙幼儿园、小牛津双语幼儿园、秀园幼儿园、博凯幼儿园等。
    医疗：亚运村医院、慧忠医院等。
    金融机构：光大银行、交通银行、上海浦东银行、中国银行、广发银行、华夏银行、中信实业银行、工商银行、商业银行、招商银行、农业银行、建设银行、民生银行。
    其它服务类：电信、邮局、银行、药店、医疗机构、便利店、干洗店、商务中心、旅游、票务、彩护冲洗、花店、水店、彩票点等。

    4、区域二手房价格涨幅情况：
   

    该区域二手商品房价格集中于14000～18000元/m玻换厍ǚ考鄹裎10000～12000元/m玻1990～1998年房价格为13000～15000元/m病１厩蚪灰琢坑肴ツ晖谙啾仍龀10%左右，价格上涨50%左右。目前市场上短期投资者较多，奥运效应使得其租赁市场活跃，交易频繁。

    按项目分列如下：
    慧忠北里：11000—12000元/平方米；相比较上年同期上涨约50%，预计未来半年内涨幅：15%；
    卧龙小区：13000—16000元/平方米；相比较上年同期上涨约60%，预计未来半年内涨幅：15%；
    安慧里小区：12000—14000元/平方米；相比较上年同期上涨约50%，预计未来半年内涨幅：15%；
    安逸秀雅：11000—14000元/平方米；相比较上年同期上涨约50%，预计未来半年内涨幅：15%；
    阳光新干线：13000—17000元/平方米；相比较上年同期上涨约60%，预计未来半年内涨幅：15%；
    天创世缘：11000—13500元/平方米；相比较上年同期上涨约40%，预计未来半年内涨幅：25%；
    华馨公寓：14000—16000元/平方米；相比较上年同期上涨约50%，预计未来半年内涨幅：25%；
    新荣家园：14000--15500元/平方米；相比较上年同期上涨约50%，预计未来半年内涨幅：20%；
    九台2000：12000—13000元/平方米；相比较上年同期上涨约40%，预计未来半年内涨幅：15%；
    润枫德尚：13500—20000元/平方米；相比较上年同期上涨约50%，预计未来半年内涨幅：20%；
    安立花园：14000—16000元/平方米；相比较上年同期上涨约50%，预计未来半年内涨幅：20%；
    荣尊堡：17000—23000元/平方米；相比较上年同期上涨约20%，预计未来半年内涨幅：15%；
    华悦国际：16000—20000元/平方米；相比较上年同期上涨约50%，预计未来半年内涨幅：25%；
    欧陆经典：12000—15000元/平方米；相比较上年同期上涨约40%，预计未来半年内涨幅：25%；
    凯旋城：14000—18000元/平方米；相比较上年同期上涨约40%，预计未来半年内涨幅：25%；

    5、区域优势和缺陷：
  　

    优势：大屯所在的亚运村区域，配套设施非常完善。奥运会的临近，使其房产价值得到进一步提升，后期延续效应以及看涨趋势明显。
　　劣势：区域内大户型较多，房屋总价高；塔楼较多、通透的板楼少，朝向不好；社区容积率高，绿化少，不宜养老。
　
    四、置业建议
   

    1、亚运村地区房屋产权复杂，购买二手房，首先要注意物业产权问题。
    凡是产权有纠纷的，或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再合适都不要购买，以免成交后拿不到房屋产权证，同时也会引起许多不必要的麻烦。另外，要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。在验看产权证时，一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。如果是以标准价购买的公有住房，要注意是否已经按成本价补足费用，或者已与原单位确定了如何按比例分成。另外，有些单位在向职工售房时，为了维持单位人员的稳定，与职工签订有服务合同，原单位还有优先购回权。因此，要确认原单位是否同意该房子的出售。

    2、亚运村地区物业管理水平差异较大，买房时除了关注所购房无本身结构、质量、户型布局外，要特别关注物业管理水平，尤其是和老人、孩子一起居住的家庭。

    3、亚运村地区交通四通八达，非常方便，由此带来的噪音问题不容忽视。对于那些家里有老人的购房者来说，选择交通干线附近的物也时一定要打开房屋的窗户感受一下噪音极限是不是老人们能够接受的，尤其是轨道交通5号线附近的大屯路区域。

    4、针对本地区大量的投资者，特别提醒房投资者注意房贷新政对房产市场的影响。由于新政重在抑制投资，所以二手公寓作为极具投资价值的房产同时受到影响。根据中介机构数据显示，10月二手公寓成交量下降了17.5%。很多之前就有意向出售的二手公寓的业主，也在市场的影响下加快出手，而价格也明显出现了松动，环比下降了2.3%。21世纪不动产市场分析人士认为：这主要是由于受到9月底政策影响，由于贷款利率和首付的提高对于目前投资人群信心产生了较大影响。加上目前二手公寓已经达到一定高位，价格很难出现大幅上涨，因此也会影响消费者的投资收益，所以很多投资者开始转移了投资方向。 

    5、本区域置业比较适合于高收入白领阶层以及投资者。 
    亚运村目前的常住人口已超过 50万人，流动居住人口已超过30 万人，过往人流更是高达300多万。主要为IT 精英、外企白领、自由职业者、在华工作的外籍人士等，人群相对受教育文化程度较高，消费能力强。物以类聚，人以群居。置业扎堆现象不可避免。

    据北京市房地产交易管理网数据显示，10月，朝阳区二手房成交量为759套，位居各区榜首。其中朝阳区10月成交量中亚运村、管庄、劲松、朝青、亚北分列一至五名，其中亚运村、亚北、劲松的增长速度较快，涨幅在20％以上。 随着奥运会的临近，城市功能得到改善。10月，亚运村区域的交易量遥遥领先于其他区域，位居朝阳区第一；交易价格方面，亚运村区域环比上涨11.6％。与之相临的亚北、芍药居区域价格增长也相对较快，环比上涨分别为10.2％和10.6％，但是交易均价方面与亚运村相比仍有较大差距，亚运村周边区域的房产保值增值前景同样乐观。

     6、本区域置业不适宜人群：养老一族。
    由于亚运村地区板楼少，塔楼多，区域楼座的平均高度大于其他区域，而绿化率低于其他区域。采光、通风、绿色和阳光对亚运村区域来说是非常奢侈。这对以健康、舒适为首要条件的老年朋友来说不是个好消息，所以，亚运村地区的快节奏也不适合老年朋友居住。
   

     7、地铁5号线对区域楼市的影响。
    “随着地铁5号线9月20日正式开通，京城北部万元以上高档住宅的成交均价将超越15693.6元/平方米，达到一个新高峰。”6—8月，该路段楼盘整体涨幅达25.4％，8月中旬到9月初约20天的时间内涨幅为17.6％，是5号线沿线路段涨幅最为猛烈的路段。目前地铁沿线楼盘涨势太快，投资需谨慎。对于亚运村区域置业的消费者来说，可以重点关注安逸秀雅与欧陆经典的房产，价位相对较低，置业风险相对较小。