关注民生，就必须关注包括二手房在内的住房消费，其中的关键，是提供一个公平、规范、有序的市场交易环境，使居民放心消费。今年以来，政府主管部门连续出台有关房地产中介的监管政策，即是着眼于此。当然，从失序到有序，从浑沌到规范，需要一个过程。

令牌迭出

    3月30日，李女士终于从中介公司那儿拿到了全部的售房款。从去年“十一”期间李女士与中介、买方签订二手房买卖合同到现在，差不多用了半年时间。
这是一家只能从报缝里找到的小中介公司。其实，买方的房款早就到了中介那儿，但他们总是找出各种理由，推迟将款项付清给李女士，直到3月底《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》（以下简称《暂行规定》）的颁布。

    从4月15日起，这家中介公司将不具备办理存量房（二手房）交易的资格。因为，它的注册资本只有10万元（规定须100万元），更未曾向委托银行缴纳任何保证金（规定须100万元保证金）。

    新的资金监管政策，有助于房地产中介行业的扶优汰劣。北京2675家中介机构中，约70%中介不具备开户条件。21世纪不动产的分析师说，按照新规定，假如这800家中介机构要办理二手房交易过户，必须同具备条件的中介合作：被兼并、加盟或第三方委托，否则它们只有选择出局。这是对房地产中介机构的一次大规模洗牌：有实力、有信誉的品牌中介机构获得更有利的发展机会，而无实力、口碑甚差的小中介将被限制、日趋萎缩甚至淘汰。

    仅2007年以来，政府主管部门就对房地产中介行业接连发出多道令牌。1月，建设部、中国人民银行发出《关于加强房地产经纪管理、规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》；3月22日，北京市建委与央行营业管理部转发了这一通知，并颁布《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》；3月29日，建设部等八部委联合发布《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》及其专项整治工作方案，要求各地开展包括二手房交易、房地产中介行业在内的市场秩序整治工作；4月12日―4月22日，北京市建委和市工商局向社会各界征集《北京市存量房屋买卖合同》（征求意见稿）的意见。

    21世纪不动产北京区域副总经理寇海龙评论说，政府部门的多项监管政策，将有力地削减不法中介公司在交易中违规操作的可能性，踏出了北京市存量房市场进一步朝着规范化、市场化方向发展的坚实脚步。

“品牌化、规范化的方向不可逆转”

    房地产中介行业需要加速洗牌。但是，洗牌是不容易的。
    在很多城市，房地产中介进入门槛低，注册资本要求也低，从业人员素质参差不齐，监管难度大。近几年，北京、天津等地发生的房地产中介卷款逃跑的事件，虽然与二手房交易总量的绝对数相比，比例可谓微乎其微，但性质恶劣、社会影响极坏。

    北京是全国房地产中介机构数量最多的城市之一。多年来，北京市有关部门针对房地产中介领域采取了多次整治行动，但收效并不理想。北京市房地产中介行业协会有关人士表示，《暂行规定》的颁布，将极大地扭转这一局面。因为，资金监管是二手房交易最关键的一环，抓住了这一环节，就有可能防范乃至杜绝一批房地产中介机构以“中介”之名行不法之实的现象，从根本上保护消费的利益。

    拟定中的《北京市存量房屋买卖合同》及时增加了存量房交易结算资金划转的内容，对交易双方要监管的资金数量、监管账号、何时划转监管的资金等问题做出了明确约定，并在房屋设施装修、权属、付款、税费承担方式等方面，将买卖双方的权利义务进一步明确，为二手房买卖网上签约扫清了障碍。

    虽然业内人士普遍对《暂行规定》之“双百”规定（注册资金和保证金各100万元）寄予厚望，但房地产中介的洗牌不会自动完成。

    北京房地产经纪机构现有2675家，其中只有31%有资格获得二手房交易专用账户。但来自北京市建委的统计数据显示，截至《暂行规定》开始实施的4月15日，递交了申请并符合条件的京城房地产中介不足50家，仅占总数的2%。

    房地产发展成熟国家的经验证明，品牌房地产中介机构将占据房地产中介领域的绝对主导。21世纪不动产中国区副董事长卢航认为，北京执行《暂行规定》的决心不会动摇，因为房地产中介“品牌化、规范化的方向不可逆转”。

    平心而论，近两年来，房地产中介领域的交易秩序普遍有所好转。这其中，房地产品牌中介的发展、市场份额的扩大，是一个重要因素。2006年，北京主要品牌房地产中介约占市场份额的25%。

建立公平的交易环境

    让市场发挥“作为公平的正义”作用，这在中国受到前所未有的关注。
    4月19日，国家统计局公布的统计数据表明，一季度全国经济增长11.1%。消费和进出口快速发展是主要原因。

    消费是拉动经济增长的三大动力源之一，而且是更为可靠、稳定的增长极。专家已经证明，包括二手房在内的住房消费，是国内消费的重要力量，同时也是带动经济增长的热点。

    据统计，2006年，北京市二手房成交7.8万套，交易额接近400亿元。而二手房交易对一手房（商品房）市场有直接撬动作用，如果二手房交易额的一半用于购买新的商品房，那么，它对整个房地产市场的撬动作用将超过400亿元。这就是二手房市场对消费市场的重大推动力量。

    卢航表示，北京二手房市场很不活跃，在全国大中城市里与西安市一起位居最后，这是不正常的。北京二手房市场有着巨大的潜力，但必须建立一个公平、规范、有序的市场交易环境，使居民敢于消费、放心消费（买房卖房）。

    包括二手房在内，理性、合理的住房消费，是房地产市场健康发展的基石，是整个经济和社会和谐发展的平衡器，而其前提是市场交易环境的公平。建设部等八部委在《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》中开宗明义地提出：“开展专项整治对于促进房地产业持续健康发展，营造良好的市场环境，保障人民群众的合理需求具有十分重要的意义。”这也正是政府主管部门监管、规范二手房市场的背景所在。