四月京沪二手商品房市场一片观望
股市火爆分流楼市 后市有望反哺楼市

    4月原应是楼市旺季的启动期。但过去的一个月，交投两旺的局面并未在京沪二手商品房市场出现。宏观调控效果不明显，部分消费者期待新的调控政策出台，并等待“双限房”的推出，买卖双方心理暗暗博弈，楼市被罩上了一层淡淡的观望氛围。

    近期一段时间，股市的持续火爆，客观上分流了一部分准备进入楼市的资金，对二手房市场产生了较大的抑制性影响。但21世纪不动产认为，随着股市不可避免的调整，一段时间后，股市的获利资金有可能进入楼市，推动楼市进一步活跃。

买卖市场：买卖双方心理博弈影响交易股市“羊群效应”分流楼市

    4月，京沪二手房买卖市场似乎还在等待着什么。
    据21世纪不动产监测数据显示：北京4月二手商品住房买卖挂牌量延续了3月增长的趋势，与3月比环比上升19.5%；上海4月二手商品住房买卖挂牌量亦有上升，但增幅低于北京市场，环比上升9.6%。而成交量京沪两地环比分别下降了12%与9%。

    挂牌价格方面，北京4月二手商品住房买卖挂牌均价为8835元/平米，环比上涨0.4%；上海4月二手商品住房买卖挂牌均价为11204元/平米，环比上涨0.35%。

    4月京沪两地市场，为何成交不旺，但价格却依然较为坚挺？21世纪不动产分析认为，近期市场表现是由市场内外多重因素共同作用导致的。
   

    目前二手房价格已处于高位，买卖双方心理价位的分歧正在不断拉大。两地卖方对于政策调控长时间未能达到预期效果而显得“有恃无恐”，再加上奥运会、世博会、国民经济持续增长和人民币升值等对房产市场的利好因素，因此卖方对于后市价格颇为看好，甚至有“捂房待涨”的心理。

    21世纪不动产北京鸿翔恒达加盟店胡店长反映，朝青地区因为周边道路拓宽以及朝阳路快速公交的修建，使得朝青地区的业主对于房产价格很乐观，认为随着交通条件的改善该地区房产价格还会进一步提升。

    但另一方面，买方认为价格最终会受到调控政策的影响，特别是“两会”后住房保障政策的出台，尤其是近期北京“两限房”用地的落实更是加重了买方的观望心理，认为长期价格应该回落。在这种双重因素作用下，买卖双方对价格预期的分歧使得成交变得较为困难，并迫使部分买房人转入新房市场寻求位置较差但价格相对便宜的新房。21世纪不动产上海一先行加盟店严店主表示：“目前上海市场的需求明显增多，但是以结婚、子女教育等为主导的刚性需求开始分化，作为婚房消费主体的青年人因为资金实力有限且更讲究居住的品质，因此更多选择位置较偏远的外环新房与次新房，而学区房和动迁房的消费群体以中年人居多，有一定的经济基础更愿意居住在相对熟悉与便利的老城区，因此更偏好内环房龄较长的二手房，二手房位置上的优势就体现出来了。”

    股市与楼市的联动效应再次得到明显体现。近期股市的大幅上涨以及由此带来的“羊群效应”，使得越来越多的人将资金投入股市，分流了进入房市的资金。有部分业主急于将房产变现，以获得资金进入股市获取利润，因此两地房源均出现一定程度的增长。

    21世纪不动产上海贵国加盟店王店长反映，近期市场中售房进入股市的现象开始增加，这部分人的心态比较平稳，定价比较实际、中肯，成交也相对容易。

    值得注意的是，两地市场也开始出现因在股市中获利而转入房产市场的现象。21世纪不动产分析认为，进入今年股市上涨速度明显加快，目前股指已处于高位且累积了大量的风险，可以肯定随着指数的继续攀升，股市会变得越来越脆弱，风险也会越来越高。与股市相比，虽然房市回报无法与目前的股市相比，但房产回报稳定风险相对较低的优势也是现阶段股市无法比拟的。尤其是随着股市中获利资金向房市的回流，预期还会推动房产价格的上涨。

租赁市场：京沪量价双双回落

    4月，京沪二手房租赁市场亦不够活跃。
    根据21世纪不动产监测数据显示：北京4月二手商品住房租赁挂牌量出现下降，环比下降3.2%；上海租赁挂牌量环比下降9.4%。同时，北京4月租赁挂牌价格环比下降了5.1%，上海4月份二手商品住房租赁挂牌价格环比下降了2%。

    21世纪不动产分析认为，春节后租赁旺季的过去，使得租赁的市场活跃程度受到一定影响，两地均出现成交量价的双双回落。北京的住宅禁商政策使得部分地区的大户型住宅房源增长较快，部分区域租赁价格下滑明显。

    21世纪不动产北京永轩加盟店唐店主分析，北辰西路一带紧邻奥运村与学院路院校区，交通便利，配套完善，人文环境优越，居住与办公两宜，且周边项目中大户型住宅适宜进行办公场所改造，因此住宅商用较为集中，但由于受住宅禁商政策的影响，大户型房源较多，租赁价格因此出现了1000-2000元的下滑。

    21世纪不动产上海一先行加盟店严店主表示，受中国经济增长的刺激，越来越多的境外企业与人员进驻上海，中高档租赁市场表现活跃，但除了需求较大的中高档酒店式公寓的租赁价格有所上涨外，其他物业价格均有所下降。

新房市场：两地同受股市影响  北京成交量同比大幅下滑

    4月，京沪新房市场也未显示出旺季即将到来的征兆。
    北京新房市场4月成交量大幅下降。据北京市交易管理网的数据显示，4月北京商品住宅签约13113套，签约面积1743562平方米，与3月份相比增长3310套，面积增长441500平方米；与去年同期相比减少2296套。另根据上海市房地产交易中心“网上房地产”的统计数字显示，4月份上海住宅新房成交16713套，198.7万平方米，与3月份187.9万平方米的成交量相比，上涨了5.7%。

    21世纪不动产分析认为，与二手房市场类似，两地新房市场亦受股市冲击，分流了部分房产市场需求，尤其是以改善居住条件为主的置业需求受到延缓，房产市场的需求暂时的减少，限制了交易量的增长。另外，北京市场受“两限房”等保障性政策出台的影响，观望气氛重起，同时对于后市价格上涨的看好，有开发商通过提高价格来控制销售进度，都增加了成交的难度。而上海以结婚、动迁为主的刚性需求陆续释放，以及股市获利资金进入房市，活跃了市场。