“春节效应”笼罩京沪二手房市场

买卖市场成交淡静租赁市场价格下滑

    

    2007年被认为是政策执行年，房地产宏观调控政策是否能够落实以及落实后的效果如何，将在新的一年中见分晓。京、沪两地二手房市场，在日益浓郁的春节气氛中，以观望和淡静迎来了1月。

    

 

    根据21世纪不动产监测数据显示：北京1月二手商品住房买卖挂牌量延续了去年的下降趋势，环比下降11.9%；与北京市场相同，上海1月二手商品住房买卖挂牌量环比下降5.7%，呈现出与去年年底挂牌量大幅上升相反的趋势。
    另据21世纪不动产监测数据显示：北京1月二手商品住房买卖挂牌均价为8340元/平米，环比增长3.1%；上海1月二手商品住房买卖挂牌均价为11240元/平米，环比下降2.2%。
21世纪不动产分析认为：年初随着春节的临近，两地的二手房市场开始进入供需淡季，成交量明显下降，年底买方银根收紧以及业主对2007年市场走势向好的预期，使得买卖双方都不愿轻易出手，造成1月两地市场交易虽然冷清，价格变化却较平静。再加上2006年底股市行情的爆发，使得股市吸引了更多的资金，部分住房需求并不急迫的购房人暂时放缓购房计划，转而将资金投入股市一搏，分流了部分本该进入楼市的资金也促成了楼市的交易量下降。但两地业主对市场的心态略有区别，北京市场近期一系列调控政策的紧密出台并没有对房价产生显著影响，因此业主对后市信心十足使得房价依然坚挺，以我为主的价格策略使得价格超出购房人的心理价位，造成目前成交困难。而上海市场虽然政策影响开始显现，但对热点板块价格影响甚微，再加上上海业主多年被政策紧逼心理已显疲态，因此多采取静观的策略以不变应万变。
    但两地仍有部分板块有别于大市成交较活跃，且价格持续上涨。以北京市场为例，亚奥板块的部分地段成交正变得逐渐活跃。据位于北辰西路的21世纪不动产永轩加盟店店主唐酿反映：“北辰西路周边的物业价值的升值潜力被低估，这些物业多是2004年左右入市的次新房，与传统的亚运板块物业相比价格差距不大，但物业的品质要大大优于后者，再加上贯穿该板块的奥运专线即将开通以及奥运会举办带来的人气，届时物业价格肯定还会有大幅提升。”同时，上海市的城市改造工程正带动上海周边地区中低端市场交易的活跃。据上海21世纪博优加盟店钱店长反映：“由于受居民动迁的影响，1月上海内环物业成交较少，中环与外环间的物业成交正变得活跃。”

    
 

 

    

    根据21世纪不动产监测数据显示：北京1月二手房租赁挂牌量出现上升，环比上升16.3%。上海1月份二手商品房租赁挂牌量环比增长14.6%。另据21世纪不动产监测数据显示：北京1月份二手商品房租赁挂牌价格环比下降11.4%，上海1月份二手商品房租赁挂牌价格环比下降6.8%。“春节效应”逐步显现。
    21世纪不动产分析认为，春节的临近使得两地大量非本地居民陆续返乡回家过年，这使得以非本地居民为主力的租赁市场受到明显的影响。特别是北京市场进入1月中下旬非本地居民的租赁需求量明显减少，致使市场整体租赁需求下降幅度达到30%。对于需求的减少两地业主均采取了降低价格的策略，北京市场的租赁价格下降，更多是迫于房源供给充足的压力，受众多政策的影响更多物业转入租赁市场，尤其是高端市场更为明显，租金的下滑的幅度也较大达到15%。北京21世纪不动产鸿翔恒达加盟店店主胡北反映：“虽有部分租客采用逆向思维的方式，在节前租赁低潮时期租房，但毕竟数量较少对市场影响不大。”
上海的情况有所不同。上海21世纪不动产湟中加盟店孟店长反映：“自2006年年末开始，上海租赁市场的房源开始放量，但同时租赁需求也在增长，因此房源被很好的消化，租赁价格表现平稳。”对于1月上海租赁价格的下降，主要是因为上海业主为了避免春节期间物业的空置，主动降低价格寻求出租。

    

    

    根据21世纪不动产监测数据显示：京沪两地租售比例变化不同。北京1月份二手商品房租售比例中，租赁的比例较2006年12月上升了10个百分点，北京业主对于2007年楼市的看好，使得业主并不急于将物业出手，而是将物业转入租赁市场等待时机。而上海1月份二手商品房租售对比中，买卖的比例基本保持不变，可以看出2006年的调控政策对于上海市场抑制投机的效果明显，投资型物业已然显著减少，市场正变得以自住型物业为主，租售量比例维持稳定。

    

 
 

    

    

    对于商品房来说，1月亦是传统的交易淡季。根据北京市交易管理网的数据显示，1月北京住宅日均签约为383套，环比低于2006年12月日均签约460套，同比也低于2006年1月日均签约425套，虽然新盘交易受楼市淡季影响成交量减少，但价格依然坚挺，1月份开盘价格在万元左右的楼盘已成为新盘数量的主力，价格坚冰依然未能打破。21世纪不动产分析认为，新盘价格的持续走高使得北京的业主对2007年预期较高，对物业的持有更加有信心，卖方的强势地位近期仍难以撼动。
    根据上海市房地产交易中心“网上房地产”的统计数字显示，1月份上海住宅新房成交量为174.4万平方米，与2006年12月份234.4万平方米的成交量相比，下降了25.6%。21世纪不动产分析认为，上海市场虽然整体房价出现回落，但部分地区价格依然稳固，体现出上述地区物业的真实价值，而部分地区房价的下跌反映出市场的理性回归，相信随着市场日趋理性和自住需求的释放，上海市场的观望氛围有望逐步消散。