北京房市有没有泡沫？
——从美国房地产市场上涨期得到的另类思考
21世纪不动产分析师认为，不能仅仅因为房价上涨的速度较快就判断房地产市场中泡沫的存在，而房产的售价偏离了房产的真实价值才是房地产市场泡沫的主要表现。
国际上通用房产租售价格比更多的是作为判断房产市场投资过热的辅助手段，对于房价趋势的预判只起到参考作用而非决定因素。
根据近日媒体公布的数据显示，2006年北京市一居室普通住宅的租金为1526元/月，每套平均售价37万元，一居室普通住宅的售价租金比为242：1；二居室普通住宅的租金为1751元/月，每套平均售价为49万元，其售价租金比为280：1；三居室普通住宅的租金为2343元/月，每套平均售价为67万元，其售价租金比为286：1。此数据一经公布，大家惊呼：京城楼市泡沫如此之大，是否已经到了崩溃的边缘？
高租售比不一定代表泡沫化
让我们看看美国2004年时的情形，美国住宅市场从2001年起经历了一段房价持续上涨的时期，新房平均价格由2001年12月的180200美元上涨到2004年12月的229700美元，增幅为27.4%。同期新房的中位价格从228700美元上涨到281900美元，上涨了23.2%。越来越多的投资进入住宅市场以及不断升高的房价推动了业主房地产财富的增长。全美业主的净资产由1999年年底的5.9万亿美元上升到9.6万亿美元，这与目前的中国房地产市场有着相似的特征。
为了判断这一时期美国房地产市场是否存在投资过热的现象，美国得克萨斯A&M大学房地产中心经济学家Anari博士选取这次房价快速上升周期中段的2003年，根据美国统计局数据对全美39个主要城市的租售价格比进行了统计。统计结果显示2003年全美平均租售价格比值为22.04（见附表），租售价格比最低的城市是费城为11.45，夏威夷的火奴鲁鲁以47.55成为租售价格比最高的城市。而一些美国的大城市的租售价格比都在30以上，例如：华盛顿为31.43，纽约为35.16，洛杉矶为39.74，旧金山更是高达46.84，均超过全美的平均水平。
而在较高租售价格比下，美国楼市并没有像人们预料的出现泡沫破灭，2004年美国的房价依然保持了持续上升的局面。
房地产市场状况需综合考量
反观北京的房地产市场，根据近日媒体公布的北京普通住宅租售价格比数据，若按照美国租售价格比的计算方法——住房价格除以全年租金，则2006年北京一居室普通住宅的租售价格比为20.21；二居室普通住宅的租售价格比为23.32；三居室普通住宅的租售价格比为23.52；再以单个楼盘价格为例，一套面积为100平米的富力城二期两居室，目前市场售价为每套140万元左右，租金为4500元/月左右，因此租售价格比为25.93。以上数据只是略高于甚至还低于2003年全美平均租售价格比（22.04），更是远远低于美国一些主要大城市的租售价格比。即使美国2003年房地产市场就已经出现泡沫破裂的危机，但以目前北京市场的数据来看仍与美国存在较大的差距，看来仅仅根据租售价格比的数据显示，北京的房价并未完全背离住房的真实价值，仍有上涨的空间。
房产作为商品有其特殊性——既是投资品也是消费品，而作为投资品时房地产市场易产生投资过热，价格泡沫的现象。2006年北京房价的上涨幅度超过了10%，市场中已经出现北京房地产市场泡沫已经形成的观点，并预警短时期内泡沫将有破裂的可能，必然导致房价大幅下跌。21世纪不动产分析认为不能仅仅因为房价上涨的速度较快就判断房地产市场中泡沫的存在，而房产的价格偏离了房产的真实价值才是房地产市场泡沫的主要表现。房产的租售价格比是通过房屋的总价与房产全年租金的比值反映房产价格与价值的背离程度，因此是有效衡量房地产市场中泡沫的方法之一，也是国际上判断房地产市场泡沫存在的常用方法。但是房产租售价格比更多的是作为判断房产市场投资过热的辅助手段，对于房价趋势的预判只起到参考作用而非决定因素。
仅仅根据租售价格比较低就判断房价还会上涨是非常武断的，房价的上涨受多种因素的影响，人口的增长，住房建筑成本的增长，银行的低利率等，当然对房地产市场的投资过热无疑更是助推了房价的上涨，促进房地产市场泡沫的形成。房产的租售价格比是有效的预警房地产投资过热的工具之一，但也仅作为辅助手段，对房地产市场泡沫的判断还需要借助更多的分析工具以及社会、经济因素的综合考量。
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