地产也物流？

     在我国，通常认为“物流”即是相关的物资从供应者向需求者的移动，涉及运输、仓储等各层次的活动。对于“不动产”而言，如何将物流这门先进的学科引入地产行业呢？

地产物流学：存在却一直被忽略

    地产是不动产，它也能被“物流”了？业内人士指出，房屋是不动的，但“房源”却是流动的，房源以“拟物”的形式从供应方传递到需求方，即形成了初级的“地产物流”。其中涉及到房、客源到有效房、客源的转换、模拟房屋本身的信息流、入(房源)库、配送等等环节。
    业内人士认为，传统的房地产服务商和中介公司所做的其实也是“地产物流学”的一部分，只不过是“地产物流学”的初级阶段，他们把卖方房屋登记整理成“房源信息”，然后让房源信息流向买方，带买方去看房，从而完成一单交易。传统的房地产中介服务仍停留在单店销售与作业的层面上，没有形成强大的信息共享网络与配送网络。
    而现代化的地产物流学则讲究过程的管理和精益求精，比如：如何让房源信息完全真实反应房屋单体甚至能取而代之就是一门学问；如何形成两个巨大的物流网络：一是地面单店数量达到规模，以保证其配送的完成；二是网络系统的房源信息最大程度的流通和共享。此外，在这个物流网的基础上如何实现更大价值的衍生业务？
    七彩尾房超市的出现一度被认为是房地产业界的创新之举，在一个月之内，铺天盖地的公交车身和收音机广播广告不断轰炸人们的视听，由此吸引了2万人报名、产生了5000人实地看房的火爆场面，但最后的成交量只有33套。其超过1亿元的广告投放与回报之间存在巨大的逆差。众人热捧却冷场的“尾房超市”这种模式是哪里出了问题？
    专家解释：“他们没有想透地产物流学的奥秘。” 目前在京城流行一时的“尾房超市”概念，其实某种程度上运用了地产物流学的规律，比如“七彩尾房”，把各房源信息汇总在一起，以超市的方式供百姓选购，但尾房超市不被看好的原因是，不动产销售不是快速消费品，在物流学上更是属于要一对一、点对点地去进行营销，而且从物流学流程通路上看，最终从“房源”到“客户端”的服务过程被忽视了，而是变成了让“客户”来淘“房源”。这就是其不成功的原因。
    实际上，地产物流学一直存在着，房地产服务商也一直在用地产物流学的方式去做，但既没有上升到理论，也没有引起足够的重视。
 
    “地产物流学”在外界看起来是一门新鲜的运营技术，实际上在全球最大的房地产服务商“21世纪不动产”的体系中，一直遵循着这样的服务理念，21世纪不动产在美国及全球的经纪人就是这样应用的，他们实际上就“地产物流商”。

地产物流学的实践者

    假如一个远在新加坡华人想买一套北京CBD区域的二手房，在21世纪不动产看来，这样的过程实际上由三个步骤构成：首先是新加坡的经纪人明确客户的需求，将客户的购买意向落地为有效需求（价格、地段、户型甚至楼层、朝向等）；然后通过北京的经纪人，在21世纪不动产中国强大的区域、门店、网络所形成的“SIS房源库”中寻找到合适的房源；最后一步才是交易的达成。
这个过程中，交易不是由单独的某一方达成的，而是由客户一边和房源一边有效配对达成的。这就是业内常说的的二手房交易双边的概念。（在美国，交易双边在交易佣金比例上都有相应的规定。）而在同城交易中， “点对点的精准配送”也是唯一有效的成交方式。
    在房屋向房源的转换过程中，是地产物流学的关键一步。对于一手房来说，房屋是大的楼盘项目，但对于存量房、尾房和二手房而言，房屋就要具体到一套套房屋单体了，所以每一个房屋都需要重新转换成房源。
这里面就包括信息流：报价、是否抵押或按揭、房屋单体的影像资料、模型资料、图文资料等等让客户可知可感的一切元素。当经纪人把房源通过大量细致的工作开发成有效房源后，会把信息存入庞大的SIS房源库，房源是房屋在21世纪不动产的仓储，房源既是房屋的包装，也是房屋的内容。再下一步就是向客户方配送了。
每天，有8000名房地产经纪人在为21世纪不动产中国区服务，这8000名经纪人，在过去的2005年创造了超过140亿元人民币的不动产成交纪录。
“实际上，房源库越大，房源和客源的配对运动就越快，成交的效率就越高，现在我们每月在全国刷新8－10万条房源信息。”21世纪不动产市场总监林蕾透露说，“目前正在完善一个开放式的房源搜索器计划。这个网络的价值是不可估量的。”
    21世纪不动产中国区的发展令人称奇，先后在中国的北京、上海、广州、天津等主要经济发达城市建立了23个区域分部，发展了800余家中介门店，作为全球发展最快的国际区域，获得了母公司CENDANT（全球500强企业）颁发的CENTURY 21有史以来第一个“全球体系卓越贡献奖”。
    21世纪不动产中国区旗下800家加盟店和8000名经纪人正是地产物流网络畅通无阻的保证。
    现在，21世纪不动产的“地产物流”网络正在逐步形成。以沿海大城市群为中心的四大物流圈：以北京、天津、沈阳、大连和青岛为中心的环渤海地产物流圈；以上海、南京、杭州和宁波为中心的长江三角洲地产物流圈；以厦门和福州为中心的环台湾海峡地产物流圈；以广州、和深圳为中心的珠江三角洲地产物流圈。
 
对地产运营的一次颠覆？

    只需要到任何一家21世纪不动产加盟店，或登陆21世纪不动产的房源信息网，甚至于只需要打一个电话，21世纪不动产就可以把望京的房子‘搬运’到中关村你身边。
     日本学者羽田升史说：“物流被看成是市场的延伸。”美国经营学家彼.特拉卡指出：“物流是降低成本的最后边界。”业界专家认为，每一个行业都应该研究物流学，并改造性地加以运用，尤其是在营销技术相对滞后的地产界。
    众所周知，以海尔物流崛起为代表的企业集团，用信息化带动工业化，用高新技术和市场化的业务流程改造传统产业。他们将现代物流构筑为企业核心竞争力，通过建立现代物流体系，使企业生产经营的全过程实现了精确化、信息化、数字化，这同样是21世纪不动产作为“地产物流商”的追求。
地产物流实践对行业的颠覆还在于，它引导着复合型而非单一产业服务的链条。在美国，经由地产物流网络所产生的衍生业务为21世纪不动产创造的价值，甚至已经超过了不动产业务本身。在将不动产服务带给消费者的过程中，地产物流商把相关的衍生业务同时配送了出去。据统计，在美国有82%的房地产终端消费者会选择不动产公司提供的包括住房金融服务在内的衍生服务。21世纪不动产母公司Cendant旗下的专业住宅抵押公司Cendant Mortgage依托于不动产的服务网络，为终端消费者提供住房抵押贷款。公司通过强大的网上申请平台和呼叫中心帮助需要贷款的客户实现当天贷款审批。借助于庞大的网络资源，Cendant Mortgage每年可以发放的住宅按揭贷款量达到500多亿美元。2005年年初，Cendant Mortgage公司于纽交所独立上市（股票代码：PHH），总市值超过14亿美元。
    回归传统，“让客户放心和省心”仍然是地产中介最核心的宗旨。“地产物流学要做的说白了就是：在整个物流过程中，我们解决的问题集中于两个关键点：安全和效率。”21世纪不动产中国区域副董事长卢航总结道。
    业内人士分析认为，地产物流学应打破“实物流动”，从而实现“拟（类）实物流动”，这是地产引入物流学的基本原则。物流学科的性质决定其完全可以运用于地产。