引言：2006年6月1日“国六条”出台，使五年营业税征收问题成为二手房交易中的一个焦点。上有出台“新政”，下有中介公司避税“新招”。那么这些“新招”会不会使交易产生纠纷呢？我们一起关注一下。

案例：2006年5月5日，李先生（甲方）经某中介公司居间促成与汤先生（乙）签订了一套04年的房屋买卖合同，由于原来两年的交易营业税的限定，所以双方约定：“因该房要到2006年6月8日满两年，因此双方约定，自签定合同起先办理乙方的公积金按揭手续，待2006年6月9日开始办理产权过户手续。”然而恰好“新政”于6月1号突然出台，致使汤先生将多交6万多元营业税。买卖双方都不愿承担这额外的费用。致使汤先生不愿意继续履行合同而产生了纠纷。最终三方协商共同分担这分部额外的费用而履行了合同。

 

律师点评：
６月房产“新政”实施后，类似汤先生遇到的营业税费纠纷是现在买卖双方和中介公司需要解决的新问题。好在汤先生以合法的方式加以解决。“税网恢恢，疏而不漏。”然而，房产中介面对“新政”是搜索枯肠的想出种种避税高招。如：以租待售、把交易价格“做低”、不过户先公证、直接更名、以赠与的方式过户等等。那么这些招数会给买卖双方以及中介公司埋下什么隐患呢？

第一：以租待售——房价一旦变化，肯定有一方不愿继续履行买卖合同。

    如果房价上涨，虽有《合同法》230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”但是出卖方仍有出卖权，对承租人的购买权限定的前提是“同等条件”下，这对于以租待买的买受方的权利保护是很难实现的。如果房价下降，买受方基于租赁期限届满而解除合同，那么出卖方的权利得不到保证。

第二：把交易价格“做低”——对买受方再次交易不利。

    高价买卖低价报税完成交易后，一旦买受方再次将房子转让时，将面临着两个问题：一是由于买入价低，房屋出卖时估值也会相应降低；二是由于买入价低，再次出卖和买受价之间的差额就会比较大，再次缴税时也会相应多缴。

第三：不过户先公证——公证效力受质疑。

    只对房屋买卖合同做公证不过户对买受方来说存在巨大风险，根据我国的房地产法律、法规的规定，房屋作为不动产以登记为准。买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，而购房合同属于次要证据。买卖合同的公证并不能直接改变房屋所有权。一旦出卖方将房屋抵押或者转售，买受方的利益将无法得到保证。所以其公证效力将受到质疑。

第四：直接更名——直接更名意味着合同主体的转让，本身就是一次房产交易。

    按照我国相关法律法规的规定直接更名是被明确禁止的，是一种偷税逃税行为，开发商、出卖人、买受人将面临严厉处罚。

第五：以赠与方式过户——合同可能被撤销。

    以名为赠与，实为买卖方式将房屋从出卖方过户到买受方名下。交易过程中，赠与人可以根据《合同法》的186条（任意撤销权）：赠与人在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与。以及192条（法定撤销权）：受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：严重侵害赠与人或赠与人的近亲属，对赠与人有抚养义务而不履行，不履行赠与合同约定的义务。这样对实为买受方的受赠人来说权益很难得到保护。另外，赠与人的债权人可能根据《合同法》74条规定行使撤销权。对买受方而言，以这种方式交易是存在非常大的风险的。还有买受方在下次出卖时，要就房产交易的全额征收营业税。

纵上所述，对买卖双方而言，一定要依法交易、合法纳税这样才能避免不必要的争议产生。对中介公司而言，买卖双方的交易出现纠纷，作为促成买卖双方交易的居间方也一定会被纠缠进去。所以，为了保障买卖双方以及中介公司的利益，买卖的交易一定要走正当程序，这样才不会因小失大。

 

21世纪不动产杭州区域分部法律部  王晓