国土部公布土地成本，是在“包庇”开发商，助涨房价！
文/姜仁
大前天，国土资源部公布了对全国620个地产项目土地成本的调查结果,得出“中国地价占房价平均为23.2%”的结论,随即在业内掀起了轩然大波，都在认为政府部门公布此成本，没有考虑细节，对于成本的统计存在偏差，仅仅作为土地成本粗略参照。
在前日,中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一在接受新浪网访谈时表示,官方公布地价成本是好事,但有两个关键问题(问题一:地价与房价时间差；问题二:土地增值税的计算。)需要计算在内,否则国土部的结论经不起考验。
北京姜仁地产机构董事长姜仁认为，不动产的时间节点成本是很重要的。对于开发商而言，这就是时间机会成本，早期拿地和现在拿地，绝对不是一个概念，由于地价是影响房价的重要因素之一，所以国土部用以前拿地的地价,来跟现在房屋销价相比,肯定是把土地占房价的比重算低了，这没有什么异议。
近几年来，由于土地稀缺性和我们国家大量进行房地产开发，实现“居者有其屋”的居住梦想，都决定了土地的很大升值潜力，让土地的时间价值得到了完美的体现。对于早期的拿地和后期的开发，房价的大幅上涨，造成了原始地价与现在房价不能做比较的真正原因，更何况我们在土地开发的过程中，还要消耗许多投资，而且也有时间成本的差异，不能简单的计算土地出让金。
“实际上，这是一个想算清但又永远算不清的事情”，资深房地产全程策划营销实战专家姜仁认为，“由于供求关系、经济危机、心理预期等多方面的影响，再加上土地的时间价值增量是个变数，造成了也不能‘一刀切’的现象。如果简单地按照现在的地价和现在的销售房价相比,就会出现‘面粉贵于面包’的现象。”
另外就是对于土地增值税的计算，也是影响土地成本构成的一个计算重要部分。在实际的土地开发过程中，开发商在计算缴纳土地增值税的方式也不一样，有的将土地增值税这块归纳到开发成本里面。姜仁举了一个最典型的例证，“就是由于房屋要进行折旧,价值也会越来越低,可是为什么二手房的价格反而越来越涨呢？主要一个原因就是因为土地在增值。”
姜仁分析认为，此次国土部和开发商的争议还是各自的立场不同,国土部此次计算的地价占房价23.2%的比例是并不全面,也比实际偏低。
但这次国土部公布土地成本统计信息，其目的“只是向外界传达,并不是政府部门收土地出让金高而推高了房价，开发商显然也不愿意被扣上暴利的帽子”，但信息则恰恰相反，国土部公布土地成本，是在“包庇”开发商，助涨房价！
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