开发商“五·一”捂盘又惜售，究竟为哪般？

    文/姜仁

    五一期间开发商又捂盘惜售， “少量频推”营造紧俏状态，这究竟为哪般？

    前几年里，捂住楼盘，舍不得把房子拿出来销售，而是像挤牙膏一样一点一点卖。近期，久违的“捂盘惜售”现象又在房地产市场复苏，部分楼盘一次开盘仅推出几十套甚至十几套房源，且呈现少量多频次的推盘特点。

    对此，业内人士指出，其本质是开发商采取的一种销售策略，是房价下跌时期，开发商为制造紧俏状态、追求利润最大化所采取的一种手段。

量少推，价多涨，频繁推介

    据SF网、新浪乐居等公开信息显示，开盘少量推房的现象在五一期间愈演愈烈。美利山5月1日开盘，房源约40套；北京华侨城五一期间推出50套房源；某项目5月1日推出27套特惠价房源；亿城西山华府5月1日也推出50多套房源。“现在的开盘已经不能称之为开盘了”，业内人士告诉记者，很多项目都是以开盘的名义再次宣传销售，呈少量多频次的现象。

房源紧俏，假像横生，实际去年已开盘

    5月2日，万科中粮假日风景B6号楼1单元开盘，仅推出14套房源，全部售罄，显示出紧俏的感觉。然而，在北京市房地产交易管理网却看到，该栋楼已于去年11月28日取得预售许可证，共批准可售房屋72套，截止到今天上午9点钟尚有可售房源34套。

    按照正常的情况，该项楼栋实际上已经在取得销售许可证的三天后开盘销售，而后的再次开盘也只是开发商的另一种营销策略。

特价优惠，频频出击，连推三次造噱头

    据了解，某项目三期C2号楼已于4月15日推出，均价9800元/平方米，其宣传资料显示，送高标准成熟精装修，新推单元特惠仅20套，先到先得。4月25日，同样是该项目C2号楼内的2单元，典藏两居单元新鲜上市，以特惠开盘价推出共27套房源。相隔几天后，5月1日C2号楼3单元再继续以特惠价格推出共27套房源。

    业内人士认为，目前各楼盘的少量多频次开盘销售并非都为提价销售，而主要原因是增加宣传噱头，以开盘的名义聚集人气，推出“特价典藏”房源提高销售速度，进而增加销售回款。

政策解读，取得预售证三天至少开一栋楼

    前几年，随着房价的大幅上涨，“捂盘惜售”也被认定为疯张的最主要原因之一，以致“国六条”实施细则将“捂盘惜售”与囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等行为并列，并表示“要加大整治查处力度”。

    据了解，北京市建委房屋交易市场管理处早在2006年就已经明确规定一个预售许可证内有多个楼栋的北京商品住宅项目，在取得预售许可证之日起三天内，应确保至少有一栋楼开盘销售，已开盘楼栋售罄前，应确保有另一栋楼开盘销售。

专家观点：制造紧俏状态，让购房者放弃观望

    业内专家认为，与以往的“捂盘惜售”相比，目前开发商推少量房源的作法本质是开发商采取的一种销售策略。

    据汉博顾问执行董事王永表示，房价呈下跌趋势的时期，为追求利润最大化，开发商可以选择卖或者不卖，也可以选择先卖其中一部分，这取决于开发的资金链以及对未来市场的走向判断。

    北京姜仁工作室董事长、资深房地产营销实战专家姜仁认为：“捂盘惜售在特殊时期是一种销售策略，但同样也是一种人为的市场假象。捂盘不仅制造紧俏的销售状态，还可形成抢购的假象，让购房者放弃犹豫和观望，造成市场火爆购买的疯狂假象，是混淆视听的一种促销宣传。”

    据他介绍，虽然相关政策已经对捂盘的行为进行禁止，但开发商如果想推迟开盘仍然有很多办法，比如尽可能地拖延拿预售许可证的时间，或是分次分批地拿证，这是开发商想拉长销售周期最直接的方法。（此文在原文上有改动，感谢原文作者记者张东妮）