姜仁：高端住宅面临史上最尴尬局面

    文/姜仁

    看到一则预告，是这样写的：“2008年，多事之秋，中国地产行业变局迭现，盘整迷离。然京城楼市的高端住宅却呈现在‘降’声一片的‘坚挺’。是什么原因让这些楼盘可以在市场持续低迷、交易量锐减的态势下取得了不错的销售业绩？它们的抗跌性体现在何外？高端楼盘投资价值到底何在？与过去两年相比，08年的变局对他们的开发策略和营销策略上产生了哪些影响和变化呢？如何迎战2009年高端楼盘的“品质之战”呢？09年年初之际，全国工商联房地产商会，联动《中国不动产》杂志，拟请众多高端物业的操盘手及职业经理人，相聚话楼市，激荡献智慧。我们诚挚的邀请您作为参与对话嘉宾参与本次沙龙，望能拨冗参加！论坛主题：‘高端物业的创新营销’。指导单位：全国工商联房地产商会；主办单位：全国工商联房地产商会传媒中心；主办媒体：《中国不动产》杂志、中国不动产网；时间：2009年2月13日下午；地点：远洋公馆售楼部。”

    不知这次论坛后他们是否还是处在尴尬境地当中呢？答案是肯定的。

    事实上，据我所知，北京的高端住宅销售不是以上所说那样“呈现在‘降’声一片的‘坚挺’”，而是面临史上最尴尬的局面。首先，京城的高端住宅在房价普降的大环境下，也没有逃脱下降的现实，到各个高端物业的售楼处看看，不仅销售打折厉害，而且条件放宽了很多，还有礼品赠送等活动。前段时间就有楼盘销售送汽车（马六一辆），就是这样，高端物业的销售比起普通住宅的销售量来还是“小巫见大巫”，没法比！更有高端别墅出现“一个月不开张”的情况，虽然价格坚挺，但一套房都没有销售出去，当然了，如果销售的话，未必是不降价或优惠出手啊！当然啦，也却是有个别高端物业降价幅度不大，但大都是物业基本售罄，没剩几套了，甚者位置交通俱佳等特殊环境等原因吧，但成交量也是很低的！

    虽然如此，但和普通住宅比较而言，仍是“香饽饽”。由于房产市场的不明朗，卖房者和买房者都持观望态度，在一段时期内房屋租赁将是双方的最优选择。业内人士称，尽管受金融危机影响，年前租赁市场呈现衰退趋势，但是普通住宅年后回暖迹象比高端物业要明显一些。

    从市场的现实例子来看，据房屋中介机构介绍，高端住宅承租群体较为固定，一般为公司高层或是外企人员，但现在全球经济形势普遍不景气，减薪，降低福利，甚至有些企业撤离了北京，高端物业的租赁和销售暂时很尴尬，基本没有什么销售业绩！

    这样来看，高端住宅成了“烫手山芋”。高端住宅历年来就不是房屋租赁市场的抢手货，不过因为佣金高，部分经纪人愿意代理一些。但今年，高端住宅可谓是位于租赁市场的最边缘，开发企业也遇到了前所未有的尴尬局面，其它一线城市基本差不多。

    高端住宅承租群体较为固定，高级的承租群体要面对经济危机这突如其来的变化，势必会降低生活条件。还有，就是不少业主在房屋出租方面，宁愿硬扛，也不愿降低租金，这也是高端住宅不易出租的一个重要原因。而高端物业销售方面，也是冷冷清清，无人问津！

    一切要经得起市场的检验，赢得客户的信任是制胜的关键。对于开发商，房价一味的上涨是最美的事情，但房价下降也要具有很好的心理素质才是。对于中介机构，原来的 “宁愿相信世上有鬼，也不能相信中介这张嘴”也在发生的默默的变化。我相信，一切皆有可能，但不变的是怎样赢得客户的心！

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