2008中国房地产上市公司TOP10研究报告(节选珍藏版)

“2008中国房地产上市公司TOP10研究报告”内容摘要:

一、整体发展状况分析

1、经营规模分析

（1）房地产上市公司总资产大幅上升，在港上市公司总资产均值突破200亿元

    房地产上市公司总资产规模近三年来持续上涨，截至2007年底，沪深房地产上市公司总资产均值已由2005年的26.40 亿元上升至58.21亿元，大陆在港上市公司总资产均值达236.37亿元，是2005年同期的近3倍。在其他境外上市房地产企业总体规模较小，2007年总资产均值为35.87亿元，远低于同期沪深上市房地产公司和大陆在港上市公司的平均水平。

（2）营业收入稳定增长，新上市企业表现突出

    2007年，房地产上市公司的营业收入总体保持了持续、稳定的增长势头。沪深房地产上市公司营业收入均值达16.89亿元，同比增幅为55%，但其中28%的公司出现负增长，状况堪忧。在港上市企业营业收入均值接近50亿元，同比增幅约60%，收入规模和增速均高于同期沪深房地产公司。境外上市企业营业收入均值约为8亿元人民币，同比增幅为30%。新上市公司2007年各项指标表现突出，碧桂园2007年营业收入达到177亿元，同比增幅高达123.37%；SOHO中国营业收入达69.54亿元，同比增长近3倍。

（3）沪深房地产上市公司利润总额稳步增长，在港上市公司利润总额增幅明显

    2007年，沪深房地产上市公司利润总额均值同比增长101%达到3.65亿元。在港上市企业利润总额总体高于沪深上市企业，排名前5位的企业碧桂园、中海地产、富力、合生创展和雅居乐地产利润总额均在40亿元以上。在其他境外市场上市的企业中，中国新城镇发展和阳光控股的利润总额出现较大负增长，导致该组企业利润总额增速下滑，但鑫苑、元邦地产仍保持了稳定快速的增长。

2、财富创造能力分析

（1）多数企业EVA呈增长趋势，少数沪深上市公司EVA下降.在港上市房地产公司规模性和盈利性优于在内地上市房地产企业，近百家沪深房地产上市公司中，超过60%的公司2007年EVA为负，而在港上市的房地产公司中，EVA为负的企业数量不足20%。沪深上市EVA为正公司均值由2006年的1.38亿元上升至2007年底的1.44亿元。在港上市均值为负公司2007年情况有所好转，从上一年的-2.01亿元提高至-1.33亿元，EVA为正公司均值由8.29亿元上升至9.60亿元，财富创造能力稳步上升。

（2）税后经营净利润（NOPAT）稳步上升，盈利能力提高.税后经营净利润是在不涉及资本结构的情况下公司经营所获得的税后利润，也即全部资本的税后投资收益，较之税后净利润，这一指标更为准确地反映了公司经营业务的盈利水平。2007年，沪深上市公司NOPAT及净利润水平同比增幅均超过100%，体现出较好的成长性。其中，NOPAT同比增长108.25%，达到2.13亿元；在港上市房地产公司NOPAT增长54.35%，净利润增长率超过100%，企业经营业绩良好。

（3）资本成本大幅上升，资金使用效率亟待提高.2007年沪深和大陆在港上市房地产公司资本成本增长率分别为96.83%和87.35%，而同期税后经营净利润的增长率分别为108.25%和54.35%，表明经营性业务盈利能力上升是房地产上市公司财富创造能力上升的关键因素，但进一步研究发现，投入资本规模加大和资金成本率显著上升是部分企业EVA下降的主要因素，一方面，上市公司资产规模大幅上升，投入资本规模加大。沪深房地产上市公司投入资本均值达32.31亿元，增长率达59.6%，大陆在港上市房地产公司投入资本均值达66.30亿元，同比增长21.54%。另一方面，加息带来的加权资本成本率提高是资本成本上升的关键因素。

3、投资价值分析

（1）房地产上市公司盈利能力大幅提升，主要盈利指标增幅较大

2007年，房地产上市公司的盈利能力显著提高，沪深上市公司总资产收益率（ROA）均值达5.32%，较2006年提高1.41个百分点，部分企业超过10%，体现出较强的盈利能力。净资产收益率方面（ROE），2007年沪深房地产上市公司该指标均值达到14.48%，同比提高4.17个百分点，平均EPS（每股收益）从2006年0.15元提高到2007年的0.35元，增幅超过100%。

（2）总资产和净利润增速明显加快，在港上市公司尤为显著

上市房地产公司总资产均值和净利润均值增速在2007年明显加快，在港上市公司尤为显著，但总资产均值增长率略小于净利润增长率。2007年，沪深房地产上市公司总资产均值增长率达53.97%，净利润均值增长达103.51%，增长率提高了31个百分点。在港上市房地产企业整体总资产均值增长率为85.50%，增速比上年提高近40个百分点，2007年净利润均值增长率高达152.85%，远远高于2006年23.65%的增长率。

（3）资产负债率大幅走高，短期风险值得关注

沪深房地产上市公司资产负债率在2007年大幅上升，突破了70%大关，并于2007年底达76.49%，与上年相比提高了7.39个百分点，负债风险显著提高。但数据显示，少数资产负债率极高的企业尤其是ST企业对上市公司整体负债水平影响较大，资金情况较好的企业，资产负债率仍然稳定在60%左右，部分持有物业比例较大的企业，如北辰实业、中国国贸、陆家嘴的资产负债率更是仅在40%-50%之间。沪深房地产上市公司流动比率稳定在1.7-1.8的水平，短期偿债能力仍有待提高，特别是2007年末以来，部分城市房地产市场交易量下降明显，给房地产上市公司带来的短期经营风险不容忽视。

二、2008沪深房地产上市公司TOP10研究

（1）2008沪深房地产上市公司综合实力TOP10

万科A、保利地产、金地集团位居前三位、招商地产与金融街并列第四，北辰实业、首开股份、泛海建设、陆家嘴、中华企业分列六至十位。

截至2007年末，沪深房地产上市公司综合实力TOP10企业的总资产均值达280.28亿元，同比增长70.20%，营业收入均值为79.68亿元，同比增长75.18%，利润总额均值同比增长91.45%达到18.90亿元，与沪深房地产上市公司整体水平相比，综合实力TOP10企业各项规模性指标均值都是其数倍，运营效率也优于整体水平，其2007年总资产周转率比沪深房地产上市公司整体水平高0.7个百分点。

（2）2008沪深房地产上市公司经营规模 TOP10

第一为万科A、其后依次是保利地产、金地集团、招商地产、北辰实业、金融街、首开股份、泛海建设、陆家嘴和新湖中宝。

在2008沪深上市公司经营规模TOP10中，首开股份2007年进行资产重组后，通过收购母公司持有的12家公司股权，公司的总资产和净资产规模迅速扩张，应收账款周转率、存货周转率、总资产周转率等都得到显著改善。新湖中宝2007年利润总额增长近100%，净资产上升约90%。

（3）2008沪深房地产上市公司财富创造能力TOP10

排名依次为万科A、泛海建设、金地集团、新城Ｂ股、陆家嘴、招商地产、苏宁环球、亿城股份、张江高科、中航地产。

2008沪深房地产上市公司财富创造能力TOP10的EVA年均值3.80亿元，其中，万科EVA提升了27.14%，截至2007年底已超过20亿元；金地和首开的EVA分别比上年增长79.52% 和59.53%，增幅十分显著。与此同时，同期超过60%的沪深房地产上市企业EVA为负值，财富创造能力不容乐观。

（4）2008沪深房地产上市公司投资价值TOP10

万科A、保利地产、金融街位居前三位，其后依次为金地集团、招商地产、北辰实业、中华企业、北京城建、苏州高新、福星股份。

  在2008沪深房地产上市公司投资价值TOP10中，除了万科、保利等行业龙头企业外，北京城建、苏州高新、福星股份等企业也再次入榜。2007年北京城建实现净利润增长165.42%，且毛利率达39.11%，近四年来持续上升。苏州高新凭借园区经济的优势独特经营模式，各指标平稳增长，未来发展前景看好。

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