大话地产：保障性住房的尴尬与出路（四）

（续）

【黄兴文】实际上原来这些东西都有。22号文里也有，18号文里也有，两年收回土地管理法早就有，只不过重申一遍，这个也一样，这些只不过再重申一遍，告诉你这个东西怎么怎么回事，怕别人忘了。这个东西本身来讲，文件本身不具有实质意义，最大的意义就是让老百姓、政府意识到住房问题还有政府的责任，不像以前福利分房管不了也得管。23号文件出来，全部交给市场，市场责任和政府责任划得很清楚，市场责任能不能尽到，政府责任能不能尽到，政府尽到多大责任的问题，这一点很明确，只不过这个责任尽到多大程度得有个时间表。

【黄兴文】我刚才说了，这里面政府的重点还是多花一点精力和时间看看怎么执行，我觉得章教授提出的是一个思路，但是目前因为执行起来有难度，程序有点复杂，执行成本会很高。

【开彦】涉及到我们国家的土地制度的改革。

【黄兴文】很关键的一个问题，要真正彻底解决房地产的问题，一个是竞争问题，一个是土地问题，不是房子本身的问题。土地问题可预见在十年八年不会有很大的变化，我们讨论问题只能在一定的条件下讨论。

【主持人】房价特别谈到关于执行的问题，不管是对于现有的体制还是章教授提出的思路进一步深化都有很大的借鉴意义，尤其是关于在政府计划中加入细化的计划。第二建立严格的奖惩机制，让地方政府不能光一个一个今年建多少廉租房，经济适用房，可能1%都不到，这个也是非常非常重要的，请姜老师就这一块谈谈自己的看法。

http://img.soufun.com/news/2008_01/16/1200479955321.jpg 著名房地产全程策划营销实战专家 姜仁

【姜仁】我经常跟开发商打交道，开发商怎么挣钱，包括我们营销策划人员怎么让一块地买到以后最大价值的体现出来，这就是我们营销策划人员的任务。当然我们跟他们打交道的时候也提一些合理化的建议，但是说实在话，因为我从事这个行业十几年，这方面的经验和体会也很深，但是我只是从我个人的角度提个人的想法。刚才黄老师提了一点政府很有钱，地方政府还真是很有钱，但是跟他们打交道的时候他们很典型的搞政绩工程。我从苏北刚过来，一个县委书记刚刚上任，原来的五年规划全部抹消，重新开始。山东的一个地级市原来的市委书记要建码头、机场要把交通的问题解决掉，他去了以后要改善城市的环境，做什么？做一条景观河，投资好几个亿，这个钱从哪里来？土地收入占60%—70%。

【姜仁】当时我就在想这个问题，实际上地方政府他们的观念还是存在很大问题，大家都知道这么一个观点人人有房住并不是人人拥有房，这个观点是对的，但是现在咱们国家是在解决人人拥有房而不是人人有房住的问题，这个观念要改变。因为你有房子住并非你拥有房，但是现在到地方上我感触非常深的，如果你有产权的话，我在江苏苏北的一个县级市下来非常火，给我的印象是什么呢，有产权的2100，没有产权的1800，同样的房子一平方增长300块钱，有产权也是住50年，没产权也是住50年。同一个房子都是拥有它的居住权，但是是不同的价格。它反映出的问题是什么呢？我认为现在整个的有产权和无产权在咱们中国老百姓的心中是不一样的，这是实实在在的。这是一个观念问题。

【姜仁】另外，我刚才提到地方政府的问题，我认为地方政府现在太急功近利，这个地我拍不到一定的价格好像体现不了我的业绩一样，所以，我认为招拍挂上不能以土地的价格高低评价政府。焦点访谈上说广西还是哪里曾经有一个开发区大肆的占地而造成了地方政府大批量的土地出让造成污染，事实上当地的生态和环境是我们以后面临的问题，西方国家他们刚刚解决了住房问题，咱们感觉是不错的，但是他们依然存在中低收入者住房的问题，更何况我们市场经济才三十多年，中国这么多人口，这么有限的土地跟他们相比，我认为是不现实的。这是政府层面。

【姜仁】第三个问题，章院长提出自住房，笼统的划为一块我认为很好，甭管建设部也好，国务院也好，它出台的就是拥有产权和没有产权的，假设你想从市场购买就是商品房，你也可以买好房子，别墅，你也可以买偏远的普通住宅。自住房是比较活，买不起住宅可以租，在政府出让经营的情况下，价格本来很低，每年交一点，一个月交三百二百的照常住楼房，我认为也是一个观念问题。另外政府是不是真心解决问题，这个我说实话。我认为如果政府要想改造，改造一个土地政府开个会就把它改了，目的是干什么？为了广大老百姓，也值。但是现在的问题不是这样，现在是什么呢？上面的政策很好，到了下面就没有细则了，到武汉武汉一个样，到济南济南一个样，到海口海口一个样，没有一个统一的标准。没有统一的标准就没法谈谁做的好，我认为政府工作没做细。这是一个问题。

【姜仁】另外，自住房如果真正走向市场不会出现炒房现象，或者减少了市场的泡沫现象，因为它都是自住需求，商品房我有钱买两套三套也可以，但是如果大家真心想住的话，现在的问题是真心想住的人住不上房，真正有钱的人你难不住他，我认为市场的因素不要刻意的遏制，政府的工作要做好做细。再一个通过这种模式，有一个购房者，我现在在二三级市场上也如火如荼，房地产市场真是很火热，没法形容，我曾经做楼盘，我们业界的一个人盖一个楼盘，他曾经说你知道昨天为什么没见你吗？我一天一个平方涨了三百块钱，你不涨没人买，越涨越多人买。但是为什么会出现这种情况呢？为什么愿意用策划人和营销人呢？实际上有一个人的心理预期存在，如果你物业是贬值的，等等再降再买，你越等越涨他就早买。他很会打算盘，我的房子放在这儿炒作一下房子，通过市场的角度有利益驱使。当然，国家也出台了很多打击投机的政策，但是我认为这不是根，你再打也有有钱的。我真是见过很有钱的开发商。

【黄兴文】你提高利息，他都一次性付款了。

【姜仁】假设一味这样处理，反而限制了中低收入者。而我国最需要解决的是两块，一个中低收入的，像我这种买不起房，买高档的买不起，买低档的不愿意去住，大家都在步入夹心层的行列，我要步入一个高收入者范围太大了，这个人群是很大的。但是如果把低收入者放入，在中国还不具备这个条件，八九亿农民都解决住房的问题，一到城里有房住我认为也是不现实的，刚才黄教授说要慢慢来，但是不能无限期的。我认为弄个几年的规划，一年解决百分之多少。每年两千万进城，你最少解决两千万，这是进城的，还有不进城的，孙子要结婚，我是爷爷也要买房，要解决这些问题。然后还有投机的。

【姜仁】我认为政府要解决这些问题。而市场出现这些泡沫我认为是正常的，之所以出现这些问题就是因为政府在最根源上没抓牢，另外在交易环节上没有细节，有漏洞。中国第一批富起来的人就是没大有文化，胆子大，能干的人，这是我在国外听到的，确实如此。因为在国外全是用中文写的不要随地大小便，让我感触什么？跟房地产一样，刚开始放开手，大家去搞吧，等起来的时候就出台这样那样的政策，你的行业向什么发展，应该提前做预警。

【黄兴文】制度准备不足，本来房地产应该有高门槛，有准入机制的。

【姜仁】上面政府说下面政府，下面政府说上面政府，出现问题踢皮球。刚才黄教授提到一点，政府的考评机制十分重要，我一直提出成立一个监管措施，你现在成立一个监管措施都是同系统的，上下一伙人，一个电话OK了，我认为应该成立第三方，通过社会人士，第一购房者，第二开放商，第三政府，三方面利益都保障。如果政府这边出台政策，这边监管，我认为意义不是很大，他们是穿的一条裤子。这也是我个人的观点。

【姜仁】另外，刚才章院长提的自住房我很感兴趣，我认为操作很简单，这个一旦出台了以后，地方政府拿着就可以马上实施了，现在出台的政策都很好，但是一到下面，我到武汉的时候，武汉的政府跟我说我们是这样理解的，我到山东，山东的政府说我们是这样理解的，都对。政府一般做报告，搞演讲比较突出，真正实际做的过程中我认为还存在很大的问题，开发商不愿意建经济适用房，我作为一个策划人，作为一个营销人员也是这样想的，老板赚不到钱能给我钱吗？这是一个利益链的问题。这块经济适用房怎么搞，这块怎么搞，不要一刀切，一刀切本身就有很大问题，走不远，走一段时间就停滞了。

【姜仁】为什么今年好多调控成为空调？后院起火，慌了。我认为中国的房价到了提升的时候，但是老百姓的呼声也是对的。我还预言2007年房价上涨，2008年出现疲软，大家促销过程中有一定的优惠，中国的市场短期是不可能降价的，并且这几年价格不断涨，涨得挺吓人的。所以，给我的印象，政府真是一个好心好意，但是在整个实施的过程中出现了很多的问题，太计较结果了，而没注意过程。我倒认为政府应该做细一点，开发商要担负起一个社会责任。开发商不能单纯意义上是一个开发商，是商人，应该是一个社会服务和商人的双重。

【主持人】姜老师谈到开发商的社会责任感，昨天召开两百个房企共同发起社会责任感的倡议论坛，你谈的经济适用房的利润问题王石提到开发经济适用房也是可以赚钱的，昨天我遇到郁亮，我说你能不能详细解释这部分内容？郁亮说就赚3%。真正能够互换房地产企业的社会责任感，大家都承担社会责任，建中低收入住房也是存在一定的困难。

【姜仁】到房地产公司去一看墙上都挂着什么什么诚信单位。

【黄兴文】万科，我曾经写过一篇很长的文章批评过万科，我觉得郁亮说的话说一套做一套，原来王石公开的场合宣布项目超过25%不做，几个项目我给他分析过，利润超过200%，我就买的是他的房子，他成本多少，卖的多少钱，我很清楚。我不相信万科的利润3%，他也没做过经济适用房，这个我觉得不可信。

【章惠生】这种诚信度已经不存在了。

【姜仁】这个3%是怎么提出来的？利润确实比较低，但是国外注重的不仅是产权，还是服务，在国内不健全的市场，你谈这个，你想想如果10%的利润我不做就成傻子了，这是第一点。第二点提到万科为什么最后财务上一算帐，在地方上经济适用房利润都很低，没有低于10%的。我曾经见过一个经济适用房建出来后想把它炸掉，因为担心质量问题，但是最后堂而皇之的也通过了，我认为在中国还是官大于法，还不是法大于官。一个老外投资商跟我说，在中国非常的OK，没有解决不了的问题，我们都能搞定。他原来不适应在中国发展，后来他跟我说在中国太好了，只要你处处哥们，处理问题只要能处成哥们问题，没有解决不了的事。情和法的问题，这是咱们国内确实很重要的一个问题。