“大话地产”之保障性住房的尴尬与出路

【郑杉杉】大家好！首先非常高兴大家光临今天下午搜房举办的大话地产，我们今天的题目是“保障性住房的尴尬与出路”。首先给大家介绍一下今天到场的嘉宾，坐在我这边的是开彦老师，开彦老师是中国房地产及住宅研究会、人居环境委员会副主任，专家组组长、教授级高级建筑师。坐在开老师旁边的是北京师范大学的黄兴文老师，右手边的这位是全国高管委城市管理专业委员会章惠生主任，章主任旁边的是著名房地产全程策划营销实战专家姜仁先生。非常高兴大家今天能够来到搜房和我们一起探讨这样一个话题，下面把具体的提问环节交给我们的记者张秀娟。

【主持人】今天我们大话地产的主题是“保障性住房的尴尬与出路”，2007年被称为“住房保障年”，一说起2007年，最重要的就是24号文，实际上我们冷静下来思考，在一系列的保障性政策出台的大背景下我们也不能忽视的很多长久以来保障性政策落实的问题依然没有解决，今天我们就讨论这样的一个专题。在这样的论坛下我们分了四个分论题：关于保障性住房的地方执行问题;保障性住房的建设问题;解决中低收入群体的新思路——自住房;两限房的法规出台问题。咱们从保障性住房的地方执行这一块谈起，首先我们先请开彦老师给我们介绍一下在保障性住房的地方执行方面存在那些问题，以及关于如何调动地方政府在保障性住房方面的积极性，谢谢。

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http://img.soufun.com/news/2008_01/16/1200479433056.jpg  建设部住宅建设及产业现代化技术专家委员会专家委员 开彦

【开彦】谢谢。讲到保障性住房的问题，最近有一个国家24号文件，这个文件我认为是一个里程碑式的文件，这个文件实际上表明了政府对目前房地产发展的一些形势非常好的新的认识。过去我们把住房问题都归结到市场，认为市场就是开发商把这个房子有意抬高，在里面获取大量的暴利，不顾民生，这样的话，出现了大量调整的方针政策性文件，包括国六条，国九条，实际上国六条，国九条出来以后，出发点是可嘉的，但是执行上我个人认为还是违背了市场的一些发展规律，它通过一种行政的方法用一刀切的方法去做，尽管政府在说出现了效果，事态比较好，实际上实现效果并不是很理想，是不尽人意的，关键问题还是违背了市场的规律。

【开彦】这一次的24号文件我们说它是里程碑式的，我认为它是表明了政府对房地产发展的一种新的观点，新的认识，从表面上来看，它是一个内在本质的观念问题，它现在摸到整个房地产发展的脉络了，找到它的根源了，按照这个路子发展下来，政府抓保障房建设，政府该承担的这部分应该承担起，这个是对的，而把有些该市场化的东西市场化发展，从国际大市场来讲实际上也是如此，可以说国际市场没有哪个政府对民生的问题，居住问题不承担相应的责任，都是尽了很大的力量。

【开彦】这个可以举很多的例子，咱们熟悉的新加坡几乎百分之六七十都是政府的，就拿现在经济发展比较好的日本，实际上它也是通过公家的赞助，公家的资助，日本百分之五六十的居民是政府政策的受惠者，香港很多中低收入的人也是受惠于政府，这些国家，这些地区他们在房子问题上解决得比较好，解决得比较顺，并没有因为住房的问题产生矛盾。一方面房价很高，一方面大家很安定。所以，这些矛盾就很少，包括欧洲、美国，他们政府承担的保障房都有相当的措施，咱们政府能够认识到这一块，从保障房入手解决居民的居住问题，解决房价问题，使中低收入的住户都能够有房住。

【开彦】温总理在东南亚地区出国访问的时候说了一下，包括拿高薪的白领阶层的住房问题也应该由政府来管，这是一个战略家、政治家高瞻远瞩的说法，我们需要住房的大多数人政府都应该管起来，我觉得这是非常英明的一种方针。现在的问题是这样的，现在我们很多的政策，很多的一些做法，关系，特别是中央政府与地方的关系、开发商跟政府之间的关系都没理顺，正因为没理顺，所以目前的贯彻就会很不得力，特别是地方政府。因为目前我们地方政府在很多的比例上在房地产开发上是受限的，比如土地。土地的问题作为地方政府来讲在某种程度上它的收入还要靠卖地来发展它的地方经济，要靠房地产的繁荣来增加它的税收，这一块中央和地方政府的税收是分制的，大头上也是归中央政府来管的，这样造成地方政府有一些举措跟地方政府的利益关系是相悖的，所以，地方政府措施不得力。表现上讲都是我积极贯彻，积极采取措施来做，实际上动作很慢，措施很慢，在很多层次上是应付，这样的话对整个贯彻中央政府的非常好的政策就打折扣了。这一块使得我们24号文件非常好的措施贯彻起来非常费劲。

【开彦】另外一个值得说的就是中小套型的问题，中小套型我认为是今后解决保障房的一个非常完整，非常科学的一种做法。因为我们国家的资源少，我们的人口多，这几年商品房的发展使大家滋养了一种专门追求面积，追求花园的非常浮躁的心理，面积大就一定好吗？不见得。我认为强调一些中小套型，面积小了，负担可以少了，大家可以买得起，我认为从中国的家庭来讲目前都是小家庭，它的需要量，它在室内的生活都能够展的开，但是要克服一种有人认为中小套型的房子是住不舒服的，是回到了计划经济的时代，这种观念还是需要克服的，因为中小套型完全能够做的非常高档，非常舒适。问题是我们用什么理念，什么方法去做。

【开彦】这里我想举一个例子，比如产业化的问题，标准化的问题，过去这些东西没有受到政府的关注，也没有在我们房地产业中引起足够的重视，但是恰恰这种方法，这种在住宅当中行之有效的方法没有得到重视，多少年来，我们现在房子还是停留在粗放型的生产方式，也就是花很大的劳动力，花很大的资源、能源去获得我们毫无用处的所谓的豪华，所谓的排场，所谓的花园，我觉得这种是非常需要纠正的。建立一种新的观念，小房子可以住得很舒适，很好，所以，要充分发挥建筑师的聪明才智，把小的做成大的，小中见大，在小里做一些更健康的更舒适的，这个是完全可以实现的。

【开彦】刚才讲的是建筑模式的问题，还有一种住房的生活模式，也就是我们消费模式的问题，这个同样是很重要的。住房是一块，租房也是一块，能住房也就可以，不要一弄就要买房，特别是年轻的，刚从学校出来一两年的都想买房，我们这种观念根深蒂固，我们中国长期形成的这种理念结婚了，必须要有自己的房子，女孩不嫁没有房子的男孩，男孩们拼命的要去买房，所谓的房奴就出来了。从居住的理念，要住得舒适，改善我们的理念，从心理这块得到满足，这种理念也要逐步逐步去克服。

【开彦】这里，我想举个例子，日本有很多中小套型，中低收入建房是有一套经验的，到目前为止，他们所谓公共住宅这块的标准还并不是太高，他们曾经有一段时间，差不多一二十年的时间基本上也维持在80到90的标准上，他们通过共赢住宅或共团住宅的方式实现。所谓共赢住宅共团住宅是专门政府出钱培养了一批国家住宅供团的，政府贷款给这个公司，公司利用这个钱发展经济适用房，这个钱不是不还的，还是通过市场运作的。一旦你把这个钱挣回来，这个钱还要还给政府，它是非常低利润的，是高效的，是非常科学的去做的。它专门做了设计院，有它的科学院，有它的实验场，方方面面把这个面积小的房子做的非常舒适，用工业化的方法，产业化的方法非常快速的，非常节省的，资源利用非常充分的东西。成为一个完整的生态产业链，专门为中低收入人提供优秀的房子，所以，它的房子做的越来越好。它住宅的舒适度，它住宅的性能是很好的房子。所以，它的经济适用房并不是我们所想象的很低档的，很对付的。所以，它的房子是政府的资助方面比人家税收降低，它的土地由政府划拨，这样价格完全由政府控制住，这样房价通过一二十年都解决了。

【主持人】开发商跟政府合作？

【开彦】有商品经济的操作方法。所以，要发展我国的经济适用房你不能依靠开发商，开发商开发了90%，10%必须做经济适用房，这种做法是不合理的。应该说分两头，政府管一块，市场管一块，政府管大头，市场管小头。市场富人还是少的，包括一些白领阶层在内的可能占到社会上的60%—70%，政府应该管起来。我们现在的经济适用房很少，据有人统计才2%，3%左右，虽然在往10%提，实际上远远不够，20%，30%，最后应该达到60%的经济适用房，这个房价就解决了，还有谁买不起房？这种房子不是说计划经济，政府无偿的供给，它还是通过市场的手段来运作，但是政府给政策，给优惠，这样的方法我觉得就能够把整体的房子从根本上解决房子的供应问题和价格问题。我简单讲这些。