土地不应作为降低房价的筹码

     新浪房产 姜仁博客

大家知道，调整供应结构，加大商品房可以调整市场直接供求关系，而事实证明地方政府加大土地供应不会直接降低房地产价格，只有加大商品房和其他性质住房的实际供应量，才会对房地产的供应市场产生影响，如果达到一定程度就会影响其价格，否则影响不大。土地不应作为降低房价的筹码，政府应该放弃房价这一调控的博弈点。

政府犯了一个重要的错误，认为增大土地供应就会直接调整市场房地产的价格的做法。于是全国上下地方政府卖地成风，故意造成土地紧张的局面，不是有计划供应，而是缺钱就随时卖地，蓄意提高土地价格，用招拍挂的方式对于纯市场来说是未可厚非的，但在中国现在的阶段，事实证明确实不妥，因为利益的驱使使得地方政府尽量拔高土地价格，这是房价上涨第一源泉，没有争议的是政府说的控制房价一定是上涨的，至于涨幅吗就是控制到什么程度就是什么程度，没有提前计划预警系统，也没有向社会承诺控制什么范围之内，所以政府现在是最踌躇、犹豫不决的时候。

刚才提到开发商通过招拍挂方式取得土地开发权，但事实上很少是按照跟地方政府约定的时间进行开发，因为多数地方政府承诺的开发条件没有给开发商及时兑现，开放商正好想能拖就拖，因为随着时间的推移房地产价格是上涨的，这是任何一个开发商都会这样做的不争的事实。就是政府承诺的条件具备了，由于拿到土地的开发商肯定是具有一定实力和社会活动能力的，跟地方政府的关系搞好了，自然也就找理由说过去了，因为政府已经将土地款拿到手了，甚至在短时间内已经花掉了，拿了开发商的手短吃了开发商的嘴短，没有办法了，于是就给开发商找到理由，向上级汇报，欺上瞒下，反正没有管理稽查的，就是有也有很充足的理由替开发商说话，执法稽查相关部门是一个系统的所以实际效果就没有什么作用了。

笔者曾经见到好多开发商就是超过两年开发了，政府还无人问津，唯一一个土地局已经跟开发商成为哥们了，一切事情就好办了。这样以来地方政府按照市场的需求发放的土地，目的是在一定时间内进行开发以使缓解商品房的供应，而实际此美好的愿望就成为了泡影，没有了实际意义。

在本文发表之前，中山大学教授袁奇峰等专家学者在接受采访时表示，土地不应作为降低房价的筹码，政府应该放弃房价这一调控的博弈点。高地价可以让政府掌握更丰富的资源，加大保障型住房的建设。推地多可以增加供应量，但并不代表楼市需求量下降。新地王诞生，就会产生追涨不追落效应，需求可能随着供应量变多，刺激投资性投机性需求上升非常快。本来没打算买房的外地人可能会进入，没打算买房的市民可能因此入市，而需求又刺激开发商更看好后市，从而进入高价循环市场。因此，政府要有针对性推地，如果只是推出土地增加供应量，对平抑需求是无效的，要有配套保障型住房土地。

推地再多看不到临界点，政府不应将大量土地资源拿给开发商，以此去赌开发商会降低房价是不安全的，甚至可能会把未来20年的土地用掉。每年，全国有1800万人涌入城市，需要2000平方公里的土地，不断供地是不能满足需求的。有人分析，政府推地过多并不是好事，在政策监管未完善情况下，会造成开发商大囤地更有空间。

袁奇峰认为，拍卖出地王是好事，高地价可以提供更丰富资源，让政府加大保障型住房的建设，加大中小户型建设力度。不能指望开发商提供廉价房，土地出让金是否能很好地落实到保障性住房的建设？通过人大、政协等去查询土地出让金花费去处，这是没问题的。地价用来建保障型住房，货币补贴等是市民分享红利最直接的感受，土地出让金还可用来作地铁、补贴公共交通等低端的出行需求。

成立专门监管机构，保障性住房不仅是覆盖到穷人，还应该覆盖人力资源的部分。政府需要建立新的制度去将收获的地价用于保障性住房的建设，成立专门机构监管房子不流失到市场。保障性住房可以租或卖，但房子不能进二级市场，不能转租或卖二手房，要卖的话只能卖给政府房屋机构，这就需要政府成立专门机构运营，如香港的房屋委员会。

　　值得借鉴的香港模式，香港公屋建设的资金来源主要有两个：一是政府通过免费拨地、拨出资本和贷款提供资助；二是房委会通过出租公屋及其附属商业楼宇、出售自置居所单位获得维护及兴建公屋所需的资金。在建设公屋初期，香港政府通过直接注资或提供土地的方式，资助公屋发展。