房市总体看好，房价依然走高（上）

      地产实战派

    从周日搜房地产实战派主办的《中国房市走势分析论坛》获悉，实战派经过认真的研讨，认为全国房地产只是出现局部调整，总体市场看好，房价走高。（论坛全文实录如下）

【杨雪】借着“地产实战派”成立一周年的机会，接下来是我们的中国房地产走势分析论坛。这几年房地产已经成为我国经济增长的引擎，房地产对国民经济的贡献是有目共睹的。目前我国大中城市的房地产市场普遍存在着过热的现象，07年国家不断推出的降温措施和政策，在一定程度上抑制了房地产的发展，使得局部过热的现象有了一定的控制，尤其是近期深圳的房地产交易创出了新低。在经历了上半年崩盘的上涨之后，深圳房地产也经历了下跌，上海的房地产市场也有一些问题，包括明升暗降，还有各个房地产中介的挂牌交易量的回升。10月份北京期房的交易量比9月份少了很多，成交量虽然有一些增长但也低于预期。

    我们今天讨论的主题是中国房地产到底有没有泡沫，这种有价无市的局面会不会带来整个房地产市场价格的下跌，究竟是什么影响了我们的房价，是什么影响我们房价的走势？房市的拐点是不是已经出现？

姜仁：房市有泡沫，但是并不急迫

【主持人  姜仁】我先说两句，然后大家展开自己的思路和想法，针对咱们现在目前的情况进行深入的探讨。大家都知道自打9月份以来伴随着国家房贷政策不断的出台，房贷政策主要是紧缩。从整个房地产市场的角度来说，房地产是进入了冰期，从二手房的成交量来说是出现了萎缩的现象。这样一来就出现了以往咱们所说的狼多肉少的局面。今年的11月份、12月份我从猎头公司了解到。从今年政策出台来看，房地产公司非常注重营销，由原来的不用营销变成现在的非常注重营销策划。一个项目出台，市场冷清牵扯到销售的冷清，这说明了咱们的房市出现了问题。

【主持人  姜仁】刚才提到咱们的楼市当中有没有泡沫？我想提出一个数据租售比。就是这套房子他的租金除以这套房子销售价格就是租售比。我查了一些国际上的数据，说1：200是最具有投资潜力的，超过了1：300投资潜力就不大了，超过400、500就是说出现了很大的泡沫。在咱们国内深圳超过了1：500这是非常可怕的，但是为什么现在没有出现崩盘的现象呢？我了解深圳平均收入三口之家两个人出去挣钱，平均收入一年5、6万块钱，他是买不起一套几十万的房屋的。在深圳一套房子有的都是上百万的，有的甚至是七八百万，这个是我很纳闷的。从这一点来说我感觉房市当中肯定有泡沫，而且现在就有。

【主持人  姜仁】这个泡沫主要存在于不同的城市，因为咱们国家房地产市场发展是不均衡的，南方比北方好，东部比西部好，所以这个泡沫肯定是从南方先出来的。包括现在中天置业出现了危机，就是他没有交易，没有交易就没有收入，没有收入就很难促进公司的发展，他全国很多的分支是需要支出的。上海也出现了这种问题，但是问题不大，所以我把它定义成为一个调整期。

     但是深圳、上海、南京这些地区的情况是局部现象，主要是一些大城市。二类、三类的城市正在如火如荼的发展，而且是处于一个上升的阶段，从价位、供应量、社会的需求，各方面的报道、炒作等等，都在一个上升的阶段。像深圳、上海出现局部的崩盘，还没有特别的急迫。这是我对楼市有没有泡沫的看法。

 楚芸：品牌垄断导致区域房价上涨。

【楚芸】我很肤浅的谈一下，因为我一直认为中国整个房地产业缺乏理论，因为搞房地产的理论是很苍白的。比如说我原来还想把营销理论的一些正规理论用到房地产营销代理，但是还不如人家的一句话。比如说01年到03年你只要会做就可以卖房，03年到05年8月份只要傻子可以卖房子。我觉得根子就是缺乏理论，没有人研究出真正的理论来。我原来是学财会的，财会里面有一个现在现金富有量的概念，三角债就是停顿的现金富有量。但是如果是两三个月的话，这个是有用的。我把这个概念扩展到中国的楼市来用，他产生泡沫实际上就是一个浮游周期。现在当房地产主流开发商全部是以资金为主要的，他的资金实力是非常雄厚的，比如说我背后有一个上市公司来支撑我的项目。你无论怎么样紧缩，怎么样控制他，他也不愁卖房子的，他资金的回笼是不用依靠这个房子的销售。

    第二个是收购型的，比如说上市的房地产基金叫房托，他到武汉来，你这个楼盘原来2千万我现在3千万买过来，他买过来不需要出手是买会计报表的业绩，这样我会计报表出来以后大家就会买我的股票，这又是一个浮游周期。上市公司是有一个规则的，他如果购买的不动产以后，他的变化和信息理论没有准确的控制这个问题。

【楚芸】第二个泡沫的理由就是垄断，一般来说我们是说开发商身份的垄断，我觉得这个是次要的垄断，更主要的垄断是品牌垄断跟产业划分。品牌垄断像中介机构21世纪在武汉就说我手续费不超过1%，在大家都收2%、3%手续费的时候他这个就是一个品牌。这时候21世纪就经营的很好，小中介就死掉了。

    还有品牌里面也存在垄断，我研究了一下金帝和万科的房地产差价，金帝他比别人少卖一两千块钱，是源于压政府的地价。万科更多是标准化降低成本，但是他卖家不会说成本低我价格就低，在房地产里面没有这样的规则。像这样一个模型，万科的地并不是通过市场来拿的，但是他的产品就比别人多卖500块钱，当时这个地方的房价没有突破2000，他就卖成2500。因为别人的产品依然在低层次里面，他的产品没有什么先进性，他卖2000还够呛。万科的东西跟他一比，人家觉得原来房子还可以做的这么舒服，所以他的房子就可以卖的好。万科完成了第一笔投资，他又做第二笔的时候又跟别人不一样，这也是一个局部的垄断。

    这个垄断就造成了把这个区域的地价抬起来了，而这个拿地的时候绝对不是市场化的，因为有很多没有资金实力但是有别的厉害的的开发商在做。我觉得这个是一种品牌垄断，严格来讲它还不是品牌，但是我认为它是品牌。我认为万科他的品牌并没有归并到他的企业里面。他在全国不同地方的公司也有不同的业绩，他在武汉一开始是亏的，后来市场热了以后才盈利的。我就谈这些。

陈云峰：房地产到了十字路口，开发商和购房者都需理性

【陈云峰】我一直是在一线做房地产的销售工作，这两年卖了一万多套房子，而且国美企业的定位，是在房地产行业不去谋取暴利，而是遵循市场规律尽快的使房子销售，尽快的回笼资金。在这个方面既可以使企业迅速获得发展上的血液，就是资金。另一方面也规避了由于政策和市场的变动，给我们企业带来发展潜在的风险。我们这两个楼盘现在基本上是结束了，相比我们周边的楼盘到现在来说是少赚了不少钱，但是我们公司的管理者和经营者都从来没有后悔过。因为确实现在对于房地产的发展，我们感觉这当中有非理性的因素，就是有泡沫存在的。

【陈云峰】大概有几个数据，在05年的时候我们这样楼盘的均价是5千，到06年的时候基本上是到了1万块钱这种价格了。而到了今年像我们相邻的项目都已经超过了1.5万，我预计在08年大部分企业的楼盘会跨过2万块钱的门槛。房地产价格的上涨速度是非常快的，特别是在北京，这三年内都是阶梯式的发展。我估计包括我爱我家和中大恒基做二手房的买卖也可以感受到这一点。就是在这个大趋势使房地产开发商和购房者就不再理性了。所以我有这么几个观点。

【陈云峰】第一、购房需求当中有盲目的需求在增加。一、就是由于中国城市化带来外地人员的购房比例迅速增加。我们05年销售国美第一城持外地身份证的人是48%，到明天第一城已经突破了72%。我们这两个项目一万多套房子是非常有代表性的，现在在北京的房子已经是有72%的购房者，实际上是外地进京人员，包括已经在北京工作的白领。

    二、低龄化。我们说正常买房子是到四五十岁三口之家会买三居室，结婚会买两居室，刚毕业会买一居室，这种理性的梯队被打破了。现在很多外地的家长给自己正在上学的孩子在抢房子，就造成了这种表面的需求在增加，实际上他也是透支，是不理性的程度。

    三、投资的需求在增加。上海的房地产在03年到04年出现了一个质的变化，迅速从八九千突破了1.5万。我当时在上海就有明显的感觉，北京当时的房价才4千多，当时我说当买房子的目的不是为了住的时候，这个房地产市场就会进入一个疯狂的轨道。所以现在在房地产市场投资的人是大量的增加，而且这种增加会加大中国的贫富分化。只有有房子的人在倒房子的时候，他才会投资新的房子，你没有房子的人在将来也不会买的起房子的。

【陈云峰】第二、是由于土地的稀缺性。应该说房地产开发商现在在北京，包括在全国各地这种国土局的招牌挂出地模式，对房地产开发商的压力是非常大的。大家不惜一切代价在抢地，我统计了去年跟今年北京拿地的开发商，应该说95%是这种上市的公司。而且拿地的价格几乎都超过标底价格的两倍。所以现在造成房地产开发商很不容易拿到地之后，他在心里上就会产生惜售的行为。这个时候开发商就开始绑架购房者，我就不讲价看你买不买。

【陈云峰】第三、房地产价格是一个敏感的因素，确实这当中也有真实的房价增长的促动因素。比如说建筑成本的增加，我分析了一下房地产公司主要的成本。一、主要是土地的成本，这里面包括拆迁的成本。二、建设房地产人力的支出，就是一些农民工，支付这些费用是远远排在第二位的。三、就是钢筋混凝土，这种纯采购性的大幅度的原材料。四、电力和市政道路上的投入是非常大的。五、是税费，国家现在给房地产行业的税是预提，不用等你买我就先按比例提走，然后等结算的时候多退少补。我觉得这些都促进了房地产价格的上涨。包括北京市政方面的投入，我们现在做楼盘销售的，感觉到只要你这个楼盘通地铁了，只要你这个楼盘旁边通了一条新的马路，只要你这个楼盘旁边有一个新的公园、好的学校，这个楼价上升都是非常迅速的。

【陈云峰】第四、我是提醒各位房地产开发商，我们要理性。对于目前房地产的这种不用销售，在北京06、07年房地产是不用销售的，所有的开发项目都是买房的10倍于你房子的数量。营销总监们不是在做广告，而是在屋里关门处理条子，看哪个关系硬就给谁。但是我感觉这种情况是不会长久的，第一个市场上，现在北京已经过了1.5万的门槛，对购买力是一个很大的需求，老百姓即使是投资的也要算一算。另外我们算一个简单的帐，现在北京房地产市场你投资的出租，刚才姜总提到租售比的概念，已经不划算了。

    所以现在所有投资房地产的人都在赌升值，所以一旦国家出台了信贷政策包括税收，马上就会扭转这种局势，现在深圳、上海、北京这三个城市房价都是涨的最快、冲的最高的，应该都受到了影响。我觉得房地产开发商在经营上不要盲目的提高价格，另外要把产品做好，还有在产品方面不要追求大户型。我见的80%的同行在津津乐道他的大户型多么的好卖，我们国家现在的政策已经不允许我们做这种大户型了。

【陈云峰】最后我感觉咱们的股市经过前两周从6千点回落到5千点，包括好多老百姓津津乐道的投资基金。不光是稳赚没赔，如果你去年投资基金的话到今年一般都翻两倍了。即使在这种情况下股市都从6千点回落到5千点，还有人认为会回落到4500点左右，但是即使这样也比前两年高很多。我认为房子现在肯定要进入一个盘整的阶段，现在还没有下降的趋势，确实还有投资性需求、真实需求和盲目需求被扩大的部分。但是我觉得在房地产的投资购房者要谨慎、开发商要谨慎，国家肯定会不断出台新的政策。综合以上各点我觉得房地产现在是到了一个十字路口，必须要调整的。

【蔡义鸿】目前我们了解到一个数据，就是我们每年城市化率高于世界的平均水平，大概是以2.5%的平均速度在发展。据统计每一个百分点要造成一千万农村户口的转移，刚才陈总谈到明天第一城72%的人是外地人，这就是城市化的有力佐证。在中国来讲全国的城市化率大概是43.9%，与发达国家差距大概是80%的差距，我们还有三四十个百分点的差距。现在日本、美国、欧洲城市化率是80%左右，北京、上海、深圳这些发达城市已经与这些发达城市差不多了。

    目前我们了解到一个数据，就是我们每年城市化率高于世界的平均水平，大概是以2.5%的平均速度在发展。据统计每一个百分点要造成一千万农村户口的转移，刚才陈总谈到明天第一城72%的人是外地人，这就是城市化的有力佐证。在中国来讲全国的城市化率大概是43.9%，与发达国家差距大概是80%的差距，我们还有三四十个百分点的差距。现在日本、美国、欧洲城市化率是80%左右，北京、上海、深圳这些发达城市已经与这些发达城市差不多了。

    所以从这个来讲市场化是刚刚走向理性，泡沫是有的，市场是会通过供需来要调控的。但是政府的70%是90平米肯定是底线，所以在讲到这个问题的时候，我们开发商应该是一只眼睛看政府，一只眼睛看市场。政府的政策我们是要遵循的，政府的政策也是有依据的，现在最好卖的还是小户型，这跟房价上涨、总价也有一定的关系。

【蔡义鸿】另外就是关于性价比的问题，我觉得更多的开发商应该具有社会责任感。希望开发商在社会责任感方面更加重视一些。因为开发商口碑前几年不是太好，今年好一点，就是看能不能更多的回报社会。因为房地产市场的进程就为开发商创造了利润，这个利润是有一些群体付出了代价的，国家是付出代价了，开发商这些企业们应该回馈社会。我觉得应该在这方面为社会多做一些贡献，多尽一些责任，盖一个性价比最好的房子。我认为性价比好的房子也是好卖的，今后的房地产市场也应该是走性价比的道路，对那些光说概念、光炒包装是没有用的，因为房子是一个最大的商品，性价比是很重要的。我就先讲这么多。

吕世杰：单靠市场调节，房价不可能下降。

【吕世杰】这个话题今年下半年的时候，发表了一篇文章是关于泡沫问题的一个认识。我对这个是这么认为的，在我国局部地区出现了泡沫现象，而且已经到了将要破裂的程度。但北京还不能算是泡沫，虽然房价这么高，包括我所调查过的几个大城市，像上海、南京、武汉、乌鲁木齐、包头、郑州、太原。整体来说按照今年10月份国家统计局公布的数据来看，10月份商品房价格同比增长比上个月提高了0.6个百分点，10月份达到了9 .5%，这个速度是非常快的。

如果要是预测北京地区的房价问题，我个人认为在近5年内房地产不会倒，但是升高的幅度会被大大的扼制。因为北京销售的渠道、购买的层次，还有大量的外地人口涌进北京，还有就是大量的为下一辈购买房产，这是使得房地产价格居高不下的原因。另外就是二手房价格一直没有放到市场上去，也是造成新房价格上涨的原因。

【吕世杰】光是想靠调空房价是不可能降的，因为想到北京安家的人太多了。就拿我住的那个小区来说，我们小区绝大部分是外地人口，应该说是达到了80%。总共是1200多套房子，外地人口要占到八九百套左右。真正的北京人购买量、购买力比较低、比较弱。所以北京的房价不存在泡沫的问题，如果有效的控制北京的房价，单靠市场调节是不行的。

    国家必须要推行廉租房的政策，逐步的推行过去的老房子进入到市场内交易。尤其是像一些大的单位，国务院的机关、中央各部委的房子，这个房子的存量有多少，有多少是空的想卖不敢卖的，如果这个可以打开的话，会对抑制房价有一定的作用。全国其他城市房价提高的速度不比北京低，尤其是有几个二线城市、小城镇。前几年我了解我老家那个地方房价不到一千块钱，现在均价已经突破两千块钱了，基本上是和大中城市房价上升的速度是相一致的。尤其是在大中城市的周边城市，房价上升的速度也是很快的。

【吕世杰】今天我去了一个河北的小城市，他的别墅价格跟北京价格已经没有什么区别了。他就是利用北京市的价格来迅速的提高自己的价格。还有通县轻轨修通以后交通是相当便利了，他的房价上涨也是无法想象的。深圳今年房地产市场的价格最主要的原因是炒房子造成的，深圳的房地产企业也很多，存量也不少，但是真正老百姓去买房子的时候他就告诉你没有房子了，所以无形中就提高了房价。另外还有一个现象是一些投机者，像山西省的这些煤老板、温州购房团都联手囤积房源，不次于房地产开发商本身囤积房源的量。他把本身可以走向市场的房子囤积起来不卖，就形成了好象房地产供不应求的现象，但是事实上它本来就是供不应求的这种状态。所以要想改变这种现状，就必须是综合治理，政府要拿出一套切实可行的办法，开发商也应该像蔡总说的那样，负起社会责任来，不要做为富不仁的事情。你该有的利润要拿去，你不要说我捂盘惜售等着价格涨起来再买，这会造成社会对房地产企业的仇视，对政府的发展不好，对社会的信誉度也会大大的降低。

    所以我希望我们这些学者能够把这些都好好的研究一下，真正的给政府提供一些比较有参考价值的意见和建议，也可以让他接受我们房地产商品的一些思想，这样对构建和谐社会也会做出比较大的贡献。谢谢！

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