新政前后开发商的“两张脸”
——“捂盘”与“抛售”
文/姜仁
前面本人曾撰文《物业税“实转”或将引发“抛售狂潮”》、《开发商“捂盘惜售”VS购房者“以静制动”》，时时观察开发商和购房者的动态。然而，经过新政之后，全国各地又有新房推出，而且出现另外一张脸。截止10月29日，网上房地产公布的今年南京二手房成交数定在“39812”上纹丝未动，二手房成交量竟然为“0”。对比上半年“开发商捂盘惜售”和“二手房价格超过新房”的怪现象，南京楼市正逐步恢复“正常”，供需情况也正发生着巨大改变。而引发这一切改变的根源，是9月27日颁布的“二手房首付提高新政”。
新政前后开发商和购房者到底发生了怎样的变化呢，请大家跟我一起走进南京市场，了解个究竟！
一、心态：从“捂”到“抛”
政策前：捂盘惜售
近两年来南京房价上涨迅速，同一项目新开楼盘一个月时间前后每平方米有时甚至可以相差2000~3000元。面对高涨的房价，不少开发商采取各种手段“捂盘”。调查发现，目前实行“捂盘”的项目不在少数，有的领证后迟迟不开盘，有的一栋楼分批销售，有的开盘即高价吓走购房者，还有的低开高走，后期甩客等，不一而足。
房价稳步抬升，很多人都想尽快买到房子，偏偏可以买到的房子总是僧多粥少。明明有房子却不赶紧卖，很多人都开始质疑：开发商是否都在以惜售来“捂”出更高的利润？面对捂盘惜售，继今年5月南京市对商品住宅实施以“政府指导价”为核心的价格监管制度后，南京市相关部门日前又出台措施稳定商品房价格，明确开发商“捂盘”惜售产生的成本一律不计入房价。
政策后：加快推盘
10月27日，天华绿谷开盘，均价在4500元/平方米左右；七彩星城开盘，楼盘均价在5500元/平方米左右；东方龙湖湾开盘，均价在5000元/平方米左右；山水云房开盘，均价在6700元/平方米左右；第七站开盘均价在7000元/平方米左右。在10月28日，宋都美域开盘；江北天润城同日举行了购房博览节，赠送3000元购房大礼，均价4800元/平方米左右。另外，天华绿谷二期的楼盘也相继推出新房源。第七站销售人员乐观的称：“我们11月下旬还将推出180套房源，一定也能在短时间内卖掉。”
二、行为：从“排队”到“促销”
政策前：“批条子”、“托关系”买房
“能不能帮我弄到一套房”，这是几个月前买房人最关心的问题。排队买房，找人“批条子”，市民购房热情依旧高涨，可房源却仍是供不应求。
今年上半年，南京各板块新盘迭出，广受购房者追捧。2007年4月1日，近百位排队领号的市民，在寒风暴雨中熬了三天三夜，等待左邻右里开盘。在奥体，万科光明城市“先锋座”55~77平方米小户型开始排号。尽管连装修在内房价高达10500元/平方米，可仅仅几天，192套房、576个号居然全部排光(每套只允许排3个号)。6月12日下午，刚刚拿到销售许可证，河西龙江国际社区售楼处就立刻排起了300人的长龙。天下着雨，300多名购房者打着伞，苦苦等了4小时。直到夜里，近300个号一抢而空。此次，与300人的长龙相比，开发商拿出的房源不过200套左右。也就是说，即使如此辛苦拿到房号，也不一定能买到房。而6月17日，城东的御水湾花园开盘。一位购房人告诉记者，她看中的靠近铁路的房子都要9000多元/平方米。为了能买到房子，她上周五特意提前找人拿房，没想到连报5套房号，居然都已被人订走，一气之下只好不买了。同样或不同方式的捂盘现象在南京楼市屡见不鲜（数据来源南京房产网）。
政策后：促销优惠、赠送大礼
与四处找人买房不同的是，现在买房还有大量优惠活动。“其实买房子也是消费，就应该享受好的服务态度，要是能和在大卖场买东西一样就好了，顾客就是上帝，还有打折优惠。”市民俞先生感叹到。
虽然没有到降价促销的地步，但开盘的优惠活动则是接二连三。前期先是江北楼盘推出大量优惠活动，现在则发展到了整个南京楼市。从去年便酝酿开盘的宋都美域终于将开盘时间确定在10月28日，首期推出130多套新房源，面积在80~170平方米之间；江宁东方龙湖湾推出8层带电梯房源，面积在60~130平方米左右。七彩星城(社区)二期10月27日开盘。推出面积86平方米的两房、面积107平方米三房，楼盘均价在5500元/平方米左右。
据不完全统计，上周末共有近10家楼盘盛大开盘。不仅如此，各家楼盘还端出了“久违”的优惠大餐：天华绿谷送五星级健康大礼包，天润城举行购房博览节，赠送3000元购房大礼；而东方龙湖湾则凭VIP卡客户可享受相关优惠，融侨中央花园则举行了推介会。
三、供应：由“少”到“多”
政策前：“一房难求”，紧缺货
上半年4月份开始，南京楼市屡现排队买房现象，全市各区楼盘供应量明显不足。进入7月，股市的震荡让不少股民纷纷撤资，转而将投资目光转向房地产。“一房难求”的现象在南京多个版块发生，一些准备买房自住的市民都在持币等待新楼盘下半年的上市。据了解，上半年城东板块由于购房者对城东区域房价继续上涨的预期及自住需求比例的提高，使得城东市场发展平稳，尤其面积在80~100平方米之间总价在55万~65万元的住宅明显供不应求。整个上半年，曾有城北“‘捂盘等涨’名不虚传”之说。市场供应量的严重缺口相比旺盛的市场需求显示出极度的不平衡，地铁沿线楼盘更是“一房难求”，购房者四处托人只为能买到一套房子。本来一批计划在当时上市的新盘，由于各种原因纷纷推迟了开盘时间，其中包括丹佛小镇、百家湖国际花园、康桥水岸、合家春天、龙湖文馨苑等。
政策后：大量上市，房源多
从迟迟不想开盘到如今的大举推盘，南京楼市的这一变化被业内人士尽收眼底。房地产相关人士分析，受央行提高首付比例的影响，购房者的买房实力下降，靠公积金和按揭贷款来投资的买家受到冲击，影响买房心理预期，由此撼动楼市。
“不仅现在有几套二手房在手的‘房虫’纷纷开始抛房，不会再买进，开发商压力也很大。”目前发改委有消息称奥运后房价会有调整的可能性，有“下挫”的可能。也许没有那么夸张，但大涨是不可能的，未来的发展，以稳定房价为主，开发商不会再捂盘。目前表现出来的土地放量，小地块必须在3年内上市，未来楼盘的上市量不会太低。但需求是有限的，所以开发商能开盘的就尽早开盘。如果这些开发商在今年4月份就上市销售，价格也许也不会像现在这样。
四、现状：房价还没有降
政策将越来越紧，物业税可能试点开征，央行进入频繁加息，楼市正在嬗变。如果物业税真的实施，那需求就会更少。近期国家发改委的数据也说明了一切，南京的楼市变得越来越理性。有人认为，开发商的压力确实越来越大，但政策的效应可能还没有完全显现，这一次的调控力度与以往的政策有一定的区别，可能会有更进一步的效应，打击也许会更大，还有待进一步的观察。在未来，开发商的推盘力度还将会更大。
虽然不排除开盘卖房是为了回笼资金，或者其他一些原因不得不推迟到现在开盘。近期，不少楼盘纷纷开盘推房，房源的放量让购房者有了更多的挑选时间，也让很多有购房意向的人开始了观望。当然也有不少购房者已“迫不及待”，赶紧买一套再说。这两种购房心态的存在表现在数据上。而上周的南京楼市也没有出现大的“惊喜”也没有“暴跌”，较为平稳。
全国的形势来看，真正房价下降还没有显现，正如姜仁所说的：“07年房市进入修整期，估计明年的下半年房价开始回落”，有06年底姜仁文章提前佐证《中国房价：七上八下》，朋友们你们这样认为吗？
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