商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款”，这种借款人很难界定，可以自行换名贷款，以取得信贷的目的。“商业银行应提请借款人按诚实守信原则，在住房贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息”，这种诚实守信的原则很难在目的不纯的诱动下生效，因为地方商业银行有自己的打算，对于可靠的信贷业务他们求之不得，会让其运做合法化，达到自己的目的。“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%”，月收入可以虚开，月支出就不言而喻了，至于贷款首付款比例就可以通过开发商虚开降低房价单价，降低房价贷款总额以达到比例很高，但实际贷款首付款总额不高的目的。

    4、换名的商业用房购房贷款管理

　　“利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋”，实际“贷款购买的商业用房”可能已经“购买完毕”但仅仅商业银行手续没办的表面现象，开发商是完全等得到商业银行的签字时间的，或者开发商及早拿到局部竣工验收证明运作银行整体贷款购买行为，总之我认为方法蛮多的。

　　“商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行”，“商住两用房”名义可以改名换姓吗，改成高档公寓住宅，不就降低了购房贷款首付款比例，问题的关键是商业银行的自己的诚实守信、尽职尽责、职业道德、行业自律、行政干预、管理体系等方面的影响。

　　5、欠妥的房地产信贷征信管理

　　“商业银行接受房地产开发企业贷款申请后，应及时通过中国人民银行企业信用信息基础数据库对借款企业信用状况进行查询；贷款申请批准后，应将相关信息录入企业信用信息基础数据库，详细记载房地产开发企业的基本信息、借款金额、贷款期限以及违约情况等”，监管体系不完善，刚刚开始，以前信誉好的地产企业肯定一路顺风，曾经一位银行的负责人这样说“对企业存在的风险不能全面的评估，很难做出科学的评定，一派糊涂帐。”

　　 6、有待加强房地产贷款监测和风险防范工作

　　商业银行应密切监测房地产价格变化及其对信贷资产质量的影响状况，切实加强商业性房地产信贷管理和内控机制建设，积极防范房地产信贷风险。中国人民银行各分支机构、各银监局应加强辖区内金融机构房地产信贷管理的“窗口指导”，加大对相关违规行为的查处力度。要跟踪房地产信贷政策执行过程中出现的新情况、新问题，并及时向中国人民银行、中国银

    7、房地产信贷业务管理操作细则未出   

    政策细则没有出台之前，各个商业银行还是执行以前的相关规定。各商业银行(包括中资银行、外商独资、中外合资商业银行以及外国银行分行等)要认真贯彻落实国家房地产宏观调控政策，切实加强房地产信贷风险管理，要根据本通知精神和国家各项房地产信贷政策规定，抓紧制定或完善房地产信贷业务管理操作细则，并向中国人民银行、中国银行业监督管理委员会批准，不得发放商业性房地产贷款。