十调研投资商业地产
文/姜仁
随着一些城市大规模旧城改造工作的全面实施，近年将有很多的危旧房进入改造实施阶段。在股市牛势不再的今天，一些投资人纷纷将目光转向了投资商业房产的大潮中，然而，在这股投资潮中，部分投资人因缺少专业的投资知识，容易被某些不规范的商家所误导，盲目投入资金，可能会被“套牢”或贬值。在咨询过多家商业地产商家和业内人士后，对有这方面投资需求的消费者在进入该领域时应注意的几点问题进行总结，希望对投资者有所帮助。
调研一：纵横论证开发商的实力
验证开发商的实力可以从他本公司纵向和同行业横向进行比较。开发商业房这类资金密集型产业来讲，所需要的资金量非常大且周转较相对缓慢，对开发企业的资金实力要求很高，同时开发商有无成功经验和在前期开发的项目中有无严重的问题，这些都是单体投资人所要了解和把握的。
调研二：走访政府相关管理部门
项目的四证要求齐全，有的出现后补现象，要谨慎开发商的经济实力。一个项目后期物业增值空间的大小，同时也取决于该项目所在的区域是否被政府相关部门纳入统一的规划之列？是否是政府支持的重点发展区域？是否有重点院校或企事业单位选址在其周边？消费者在了解到了这些情况后，对自己决定是否该购买该区域的商业地产项目有一定的帮助。
调研三：弄清搞明项目的市场定位
在了解整体项目情况的同时，对该项目的市场定位是否了解，是决定投资人后期经营成败的关键之一。如果投资人对自己所购买的项目定位了解不是很清楚，会导致一连串的不良反应。有些是针对中端市场的，有的是针对高端市场的，还有的是低端市场的...
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调研四：不要被高额投资回报所迷惑
目前在商业地产销售市场上，一些企业为了提早收回资金，加快项目的销售，就会以每年百分之几的回报作为其促销的手段，以一些市场调查数据为分析依据，在其项目宣传资料上大肆宣传其项目的回报率，让更多不明是非的消费者尽快加入到购买行列，签订购销合同，最后再让消费者与其经营管理公司签订投资回报协议，让投资人放心。但消费者应考虑到，如果是实力不强的公司，一旦公司后期经营不善，经营管理公司自身难保的情况下，怎么能谈得上投资人的回报呢?更何况是投资回报的计算基础也是不一样的，有些开发商是欺骗用户的。
调研五：摸清经营管理机构以前业绩
开发商的项目在销售过程中，往往会找一家经营管理公司介入，在宣传项目的同时，也在大面积宣传其经营公司，同时承诺项目后期的经营管理由该公司负担，然后把自己的责任推卸得干干净净。如果这家经营管理公司以前没有良好的业绩，再介入该项目的经营管理，而该企业根本就没有驾驭市场的能力，就会给投资人造成很大的投资风险。
调研六：考察分析对比周边商业业态
商场如战场，在同一区域内有的商业项目定位完全吻合，这类物业就会给投资造成很大的资金压力。相关专业人士建议投资人选择“差异化”经营的商业地产项目，这样能更少地减小投资者的投资风险，在投资人下单后无论是自己经营还是出租让别人经营，都会有很好的市场。
调研七：不要轻易在不清楚下交定金
部分销售人员为了能及时让消费者下单，就想方设法让投资人交纳一定数额的保证金，即定金。实际上，这种保证金有“定金”和“订金”之分，而这两种写法在法律上有完全不同的解释。“定金”交纳后如果消费者违约是不能退还的，而“订金”是可以退还的。消费者一旦交纳了这种保证金，如果以后不想购买该项目时，有可能是收不回这部分费用的。
调研八：走访施工现场和了解企业反映
有些建设单位用的全是资质低下，管理混乱的队伍，这样的队伍是生产不出好的产品来的。当然，开发企业不是故意用的，但可以说明开发企业的质量意识和社会信誉度。施工企业的反映主要看开发商的按合同付款情况，如：工人工资的支付情况等。侧面也能反映开发企业的经济实力。
调研九：找专家到现场剖析商业运营模式
如果有机会可以找一些行业高手或业内人士了解此物业的社会、经济等各个方面的评估，看看自己是否适应此物业的运营模式，只有深入了解了，自己的商业投资才是理性的，回报是可以预见的。
调研十：签订合同最好请律师到场帮助
部分投资人因为不具备专业的法律知识，在与商家签订合同时，有可能被商家的某些合同条款(主要是补充协议)所蒙骗，专家建议投资人在与商家签订合同时，最好能找较专业的律师陪同，以避免以后与商家发生纠纷时自己的权益得不到法律的保护。
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