捂盘惜售&吐盘新政
文/姜仁
“囤地捂房”断开了市场有效及时供给的链节
近几年来国内房价上涨迅速，面对高涨的房价，不少开发商采取各种手段“捂盘囤房”，这也被许多业内人士和消费者归为造成房价上涨的主要原因。越来越多的人注意到，“囤房”的危害不仅仅是制造了房源的紧张，哄抬了房价，而且在潜意识里弱化了住宅的居住功能，把其异化为高档奢侈品，通过市场的运做手法，实现自己的利润，真正意义上的“居者有其屋，实现居住梦想”已成为一种丧失责任感的直白化商业活动，是不符合目前国情的。
例如南京金域中央街区项目地产开发商因为多次“借故”推迟开盘时间，涉嫌囤房惜售，8月7日被南京市房地产主管部门勒令项目停盘6个月，并且明确在恢复销售的时候不能涨价。南京市民在为政府这一利民举措叫好的同时，对开发商捂盘惜售、抬高房价这个已发展为国内房地产市场较为普遍的现象仍感到忧心。
还有京城开发商奥运押宝，操纵房价造“房荒”。一位北京地产业界的权威人士近日透露，北京奥运村北部的某在售项目，便是在已经取得预售许可证的情况下，对个别楼栋“封楼禁售”。目前，该项目的售价已经高达18000元甚至还在拔高。据掌握的北京情况，这种情况在北京并不罕见。一位业内人士称，在当前的市场环境下，开发商的惜售更多的是对奥运会下赌注，“共同的预期是，房价还会继续涨。所以，谁捂到最后，谁受益最多。”
所以，如何加强和改善房地产市场调控，调整住房供应结构，增加有效及时的供给成为各地政府所要面临的首要问题。
“囤房惜售”不是开发商一方责任
由于房价上涨迅速，同一项目新开楼盘一个月时间前后每平方米有时甚至可以相差2000-3000元。面对高涨的房价，不少开发商采取各种手段“捂盘”。调查发现，目前实行“捂盘”的项目不在少数，有的领证后迟迟不开盘，有的一栋楼分批销售，有的开盘即高价吓走购房者，还有的低开高走，后期甩客等，不一而足。深圳有报道称，部分开发商在预期房价将上涨的前提下，中途停止后期销售部分，转为租赁，变相捂盘；此外，部分小区形成开发商与二手房中介“联合坐庄”，由中介人员大量购入房源，再以更高价格出售。
此外，珠三角、长三角等地区的开发商捂盘惜售说法不断见诸报端，囤房已经成为此轮房价上涨原因讨论的众矢之的。在上海5至7月捂盘现象达到高潮，市场甚至传出房源供应不足的信息。而8月上旬开始，这些开发商集中放量。住宅商品房新增供应量同比成倍增加，而经过几个月捂盘以后的房价大幅飙升，一般上升20％－30％，最多可达67％。
“哪里还有地了？”一位国内大型开发商授意销售代理商调高房价时这样说。有人指出，开发商调高房价一方面是因为市场行情向好，希望卖个好价钱；另一方面也是有意阻拦“刚性需求”进入，以囤房待售获得进一步的涨价时机。从经济学角度分析，在土地资源一定的情况下，想方设法取得更高的商业利润是任何一个商人的基本做法。政策频频出台吆喝，而实际市场无动于声，更加大了开发商人的“捂盘惜售”心理，这才是目前部分房产开发商囤房惜售，房价回热的根本原因。
仔细分析看来，我认为公平地说开发商“囤房惜售”不是一方责任。首先，是作为一个商人一定会是这样做的；其二是政策的迟后性和无法遇见性造成的；其三是市场作用的结果；其四是地方政府和开发商勾结垄断的结果；其五是个别现象已经成为普遍现象，具有大势之嫌；其六是无风不做浪，媒体的利益共同体的促进作用等。
“吐盘”新政有利有弊
地方出台具有针对性的“捂盘”新政后，开发商的反映如何呢？一是申领房地产项目预售许可证的热情大减；二是更加减缓了手中现持有的在售物业的放量；三是开发商持房观新政，看市场反映而谋动；四是不断提升现有物业商品房的价格。例如北京原本四五月份出现的供给高峰演变成可怕的“楼荒”。据了解，在北京5月份前后，商品住宅原本应该大面积放量，全年新增住宅供应量的涨幅可能高达50%。然而，原本5月份就该正式销售的51个项目至今仍有近20个没有开盘。开发商故意拖延办理预售许可证，使得开盘时间一拖再拖。捂盘惜售是开发商最常用的抬高房价赚取更高利润的手段。虽然为此要多承担财务和金融成本，但只要日后收益大于风险成本，开发商就愿意承担这种风险。
“国家的行政调控手段看似严厉却存在明显漏洞。”有房地产开发商曾坦言，新规定与此前楼盘定价方式相比并没有根本性的变化，只是在定价的过程和手续上变得稍微繁琐一点而已，在如何定价、如何调整浮动幅度上仍是开发商说了算。尽管不少开发商否认“囤房”，但事实上，开发商惯用“销控”手段，有意无意之中制造出“房荒”假象。用他们自己的话说：“房子不卖不行，卖得快也不行，因为这样就卖不出价了。”
此外，楼盘内部炒作的情况也已经出现。位于北京朝阳路的某新楼盘，就以“关系房”的方式通过内部炒作获利，一位熟知内情的媒体同行告诉记者，项目开盘前由管理层首先选好房号，交纳五万元定金。待项目销售三个月后，管理层必须交其所选房屋的首付款，但并不进行网上登记。及至销售到达90%时，这些房号被放出销售，溢价部分的利益由管理层自己享受。在这样的内部炒作之下，该楼盘已经成为北京近期销售单价上涨较快的楼盘之一。
综上所述，作为政府出台的新政本意是好的，确实一针见血地制止和处理了社会上的一些违规违纪现象，即使遏止了不良影响，维护了行业的稳定。但和其它的政策一样，就是给人的印象是没有统筹的房价控制体系，东招一耙，西打一棍，见风是雨，没有从根本上解决房价不稳的问题。你设想一下，当你出台这样的政策后，肯定会对市场造成恐慌，开发商捂盘惜售，购房者按奈不住搞不清楚，于是又有意购买，只好任囤房者宰割，而且价格大副上扬。
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