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24号文:是作秀还是在发力?

(2007-08-28 03:45:55)
标签:

房产/置业

24号文

住房保障政策

作秀

降房价

分类: 媒体采访
 

24号文:是政策作秀还是降房价发力?

            文/姜仁

     24号文出台后,很多人电话问我,是政府在政策作秀还是在进行降房价发力呢?

    8月13日国务院公布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(以下简称为《意见》或24号文)。《意见》明确要求,加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。也就是说,面对各地房价快速上涨,政府已经意识这个问题的重要性,并希望建立一套有效的住房保障体系或采取“双转制”的方式来解决低收入家庭居住问题。正是这意义上说,《意见》向有利于广大民众住房改善方向、建立起适应中国的房地产市场发展模式上迈出了一步,也是对18号文件的纠偏。从形式上来看,如果说“政府意识到各地房价上涨的重要性了”,那么以前出台的诸多政策或作出的指示就是明文实虚,没有重视了,这样的话分明实在作秀吗,因为24号文和以前文件一样也未必能解决问题,关键的关键是认知落实的程度。

    而24号文《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的公布,恰逢国家发改委、统计局公布二季度全国70个大中城市房价指数。与去年同季度相比,全国70个大中城市房价上涨6.3%,土地交易上涨价格13.5%。据此,不少人在问“目前房价和地价加速上涨,是这次《意见》出台的一个推动因素吗?对房价能否起到调控作用呢?... ...” 而此时出台此政策,从民生的实际需要出发来看,关注房价过快上涨,又象是一项纠偏补正、长期执行的住房保障政策。

  当然,任何一个文件出台都有其缺陷和不足之处,包括24号文其中仍然有许多方面值得商榷与改进的地方。24号文亮点在于:1、中国的房地产市场发展并非仅是支柱产业的问题,“住房是重要的民生问题”,提高与改善人民住房福利水平是中国房地产市场发展的根本及准则。2、面对城市低收入民众的住房突出问题,《意见》希望通过建立廉租屋及经济适用房的城市居民住房保障体系来解决这个问题,这应该看作政府对房地产市场有所为的重要信息。建立与完善中国的住房保障体系,明确地确定廉租屋制度是解决城市低收入家庭住房问题的主要途径。3、对于城市化过程中农民工的住房问题也列入城市住房保障体系所关注的问题之内。也就是说,澄清了城市住房保障体系并不是以户藉为基点,而是以城市居住者的居住条件为基准,不仅有助于进城后的农民工居住条件的改善,也有助于中国城市化的进程。

    那么,其对房价究竟影响几何?尽管《意见》有明确的调控房市意图,但是,在短期内,其对房价的调控几无影响。这是因为,在短期内,新政策要实施,要在房市中发力,其间还有一个时滞,即从政策出台、到用供应、再到住房供应,其间需要经过大约2年左右的周期。而从一项调控政策的属性来看,一般来说,超过1年周期的政策基本上就不算是调控政策了。

    从长期来看,廉租房、经济适用房供应量所占比重是决定影响力度的因素。根据《意见》第21条规定,“廉租房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%”。如果经济适用房的供应总量在房市总供应量中所占比重越大,那么其影响房价的力量将越大。
 
    但是,上述政策条款只是笼统地将经济适用房在内的几种住房类型的供应量作了规定,而没有对经济适用房作出明确的规定,因此,其供应量能否在今后能否实现很大增长,现在还不能过分乐观。原因很简单,地方政府在经济适用房供地上,是缺乏激励的。如果地方政府有激励的话,这项政策根本就不用出台,现在的政策出台一定意义上是在“补课”。
 
    再说廉租房。加大廉租房供应量,短期内对房市影响几乎无影响,长期则是通过租赁市场发挥影响而传导至整个房市。从供求关系上来看,由于廉租房的需求者在新房市场中并不构成经济学上的需求,而仅仅是一种住房需要,因此,这部分家庭不可能成为新房市场上的需求者,而是租赁市场上的需求者。但从短期内来看,由于廉租房不会在短时期内增加,因而对二手房市场的影响也几乎没有。从长期来看,由于廉租房的增加将会大大减少租赁市场上的需求,因而其对房市的整体需求影响是很显著的,即房市需求总量会因廉租房的增加而相应下降,对房价上涨有明显的抑制作用。但是,这也要看廉租房政策是否能有效执行,廉租房供应能否在住房供应中占有相应的比重。政府政策是否能有效执行,这几年来一直是个问题。
 
    在《意见》中确立了中国房地产市场发展的基本宗旨,如果把这个宗旨落实在中国房地产市场发展各项政策上,那么中国房地产市场将发生重大的变化。如果远离这个宗旨,那么中国的房地产市场问题会越来越大。
 
    所以近期来看,24号文只能安定民心,是一个政府将要长期执行的住房保障政策,短期之内降低房价估计发力不足,是从长计议的一个重要调整转折,到底是政策“作秀”还是降房价发力,其博弈结果我们不言而喻或拭目以待。
 

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