房地产的价值特性

房地产包括土地和建筑物，其中土地是大自然的产物，是永存的；建筑物为人工建造，它定着在土地上。因此，房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产的价值角度来看，房地产无特性主要有10个：

（1）不可移动性；

由于不可移动，每宗房地产的温度、湿度、日照、交通、周围环境、景观与其他地方的距离等，均有一定状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济为止，使房地产有区位优劣之分。

（2）独一无二性；

房地产之间不能实现完全替代。

（3）寿命长久性；

国家规定土地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。

（4）数量有限性；

是由土地总量有限和不能增加导致的。

（5）用途多样性；

但不能随意定，是本着“最高最佳使用原则”而定的。

（6）互相影响性；

房地产的价值不仅与其本身的状况有直接关系，还取决于周围其它房地产的状况，受临近房地产用途和开发利用的影响。

（7）易受限制性；

政府对房地产的限制一般是通过下列4种特权来实现的：

1、警察权；2、征用权；3、征税权；4、充公权。

（8）价值高大性；

（9）难以实现性；

同一宗房地产的买卖不频繁。

（10）保值增值性。

引起房地产价格上升的原因主要有4个方面：（1）对房地产本身进行的投资改良，如装修改造，更新或添加设备，改进物业管理；（2）通货膨胀；（3）需求增加导致稀缺性增加，如人口或收入增加；（4）外部经济或相互影响，如交通条件或周围环境改善。其中，对房地产本身进行投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值；通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；需求增加导致稀缺性增加和外部经济或相互影响所引起的房地产价格上升，是真正的房地产增值。具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。

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